4月17日新政出臺(tái)至今，房屋成交量大幅下挫，北京的二手房?jī)r(jià)回調(diào)了10—12%，但是一手房?jī)r(jià)除了暗降和折扣之外，并未出現(xiàn)價(jià)格的普降。量跌價(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)狀，使房產(chǎn)稅的出臺(tái)一時(shí)成為人們熱議的。但是，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為：從目前來看，房產(chǎn)稅從稅收制度的設(shè)計(jì)以及執(zhí)行來看仍然面臨著諸多問題。

目前的緊要工作是能否把現(xiàn)有已出臺(tái)的政策執(zhí)行到位的問題。如果在第三季度，一手房?jī)r(jià)在政策壓力下出現(xiàn)明顯的回調(diào)，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)進(jìn)一步探底，只要房?jī)r(jià)回落到管理層心理預(yù)期和購(gòu)房人相對(duì)認(rèn)可的價(jià)位，并且交易量開始緩慢回升，那么房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性就不會(huì)很大；反之，如果開發(fā)商仍然堅(jiān)持不降價(jià)，使整體房?jī)r(jià)的回落不能達(dá)到管理層的心理預(yù)期和購(gòu)房人接受的程度，那么，更為嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策（比如房產(chǎn)稅）的出臺(tái)就不可避免。但是，從6月中旬開始，不少開發(fā)商通過打折促銷、無(wú)理由退房等手段已開始或明或暗的降價(jià)，所以，第三季度有望迎來一手房?jī)r(jià)的全面下調(diào)，這無(wú)疑降低了房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性。

2、 房?jī)r(jià)何時(shí)“探底”？

從4月17日新政出臺(tái)至今，二手房?jī)r(jià)格在下跌了12%之后便開始止跌維穩(wěn)。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為，目前大量二手房業(yè)主不再降價(jià)銷售，或干脆轉(zhuǎn)售為租，原因就在于一手房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺，二手房業(yè)主已把周邊新房的價(jià)格作為自己定價(jià)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以，在目前一手房?jī)r(jià)格普遍堅(jiān)挺的前提下，二手房?jī)r(jià)格也很難再出現(xiàn)進(jìn)一步下跌。隨著調(diào)控政策的不斷深入，以及開發(fā)商資金壓力的不斷加大，目前開發(fā)商已經(jīng)開始推出諸多價(jià)格下降的措施，第三季度，有望迎來新房?jī)r(jià)格的全面回調(diào)。隨著第三季度，土地供應(yīng)量、開工量、開盤量的不斷增加，以及保障房建設(shè)力度的不斷加大，下半年一手房?jī)r(jià)格的回調(diào)已成必然，受新房?jī)r(jià)格下跌的壓力，二手房?jī)r(jià)格也將進(jìn)一步探底。如果市場(chǎng)博弈能夠迅速擺脫目前的膠著狀態(tài)，那么價(jià)格有可能在三季度見底，如果市場(chǎng)繼續(xù)陷于多方角力中，房?jī)r(jià)探底就有可能要等到年底。

3、 交易量何時(shí)能被激活？

面對(duì)此輪嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控，開發(fā)商、二手房業(yè)主和購(gòu)房者均陷入了拉鋸觀望期，開發(fā)商堅(jiān)持不降價(jià)、二手房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租、購(gòu)房者也持幣待購(gòu)。那么市場(chǎng)的成交量何時(shí)能夠出現(xiàn)回升呢？偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為，如果下半年隨著土地供應(yīng)量、開工量、開盤量的不斷增加，以及在政策、資金壓力下開發(fā)商放棄堅(jiān)守，新房?jī)r(jià)格開始回調(diào)，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步探底，那么只要房?jī)r(jià)下降到消費(fèi)者的心理預(yù)期，快則第三季度，交易量就有望被激活。

4、 過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否有可能撤出？

4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”被稱為有史以來較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，4月30日出臺(tái)的北京樓市新政與“國(guó)十條”比，那也是有過之而無(wú)不及。那么本輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策何時(shí)才會(huì)撤出呢？偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為：從到地方，本次調(diào)控樓市、打壓過快上漲的房?jī)r(jià)的決心和力度都是的。所以，除非房?jī)r(jià)下調(diào)到符合廣大消費(fèi)者和管理層的心理預(yù)期，否則從嚴(yán)的調(diào)控思路很難有太大轉(zhuǎn)變。不過，新政在精準(zhǔn)打擊遏制投機(jī)炒房客的同時(shí)，也誤傷、遏制了諸多有置業(yè)升級(jí)、改善型購(gòu)房者的合理購(gòu)房需求。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸標(biāo)準(zhǔn)，使有過貸款記錄的改善型購(gòu)房者在置業(yè)升級(jí)時(shí)，哪怕原有房產(chǎn)已經(jīng)賣出，仍然會(huì)被認(rèn)定為二套房或三套房。如此，有剛性需求的改善型購(gòu)房者在面對(duì)較高的頭付比率和較高的房貸利率的情況下，不得不放棄了置業(yè)升級(jí)的合理購(gòu)房需求。特別是改善型購(gòu)房，如果被認(rèn)定為第三套，則根本得不到貸款支持。所以，下半年在政策深入貫徹落實(shí)的前提下，政策也有望會(huì)更加精準(zhǔn)和合理，以釋放置業(yè)升級(jí)型消費(fèi)者合理的購(gòu)房需求。

5、 房租是否會(huì)進(jìn)一步上漲？

雖然從4、5月份的租賃市場(chǎng)價(jià)格來看，比去年同期有近23%的漲幅，但偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為，下半年房租漲幅將趨于平緩。頭先，隨著暑期租賃高峰的結(jié)束，進(jìn)入9月下旬，租賃市場(chǎng)將有所降溫；其次隨著房?jī)r(jià)在第三季度的進(jìn)一步回落，購(gòu)房需求將逐步被重新激活，購(gòu)房需求將分流部分租房需求；第三，隨著CPI上行勢(shì)頭的緩和和物價(jià)趨向平穩(wěn)，業(yè)主的心態(tài)將趨于平和。此外，上半年快速上漲的房租已經(jīng)消耗了大部分房租補(bǔ)漲的動(dòng)能，保障性住房在下半年的供應(yīng)加大也會(huì)在一定程度遏制房租上漲的勢(shì)頭。