北京購房者鄭先生一個月內(nèi)看了20多個新房和二手房房源，發(fā)現(xiàn)在二手房市場，狂熱的局面比新房更甚。年初覺得路面坑坑洼洼、交通條件太差的太陽公元項目，已經(jīng)從1.8萬元/平方米的均價漲至3.3萬元/平方米，但這不算較離譜的。一套大興的二手房，年初時候該小區(qū)二手房均價還是7000多元/平方米，去看的那天房主開始報價1.4萬元/平方米，見來看房的人太多，趕緊以已有購購意向為由提出先不賣了，天漲至1.8萬元/平方米重新掛出，當(dāng)天賣出。鄭先生還經(jīng)歷了半夜隨中介一起去搶房，仍然被別人先下手的事件。

全國消費半數(shù)購房

年終歲末，傳統(tǒng)的購房淡季。但銀十月過后的11月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了驚人的爆發(fā)性增長。

以北京為例，11月商品住宅成交15251套，成交量創(chuàng)三年來新高。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌曾在11月6日舉行的經(jīng)濟觀察報2009年藍籌地產(chǎn)評選峰會上表示，2009年1—10月，全國新建商品房銷售額達2.7萬億元，預(yù)計到年底這一數(shù)字可以達到3.5萬億元，如果再加上二手房成交額，總計可能達到5萬億元。

不到1個月，12月3日，顧云昌接受記者采訪時，將3.5億元修正為3.8萬億—4萬億元。他表示，二手房的銷售金額同樣出現(xiàn)了大幅增長，因此按照保守估計，今年全國一手房和二手房銷售總額很可能達到5.7萬億—6萬億元。

2009年1—10月全國社會消費品零售總額為10萬億元，12月3日，商務(wù)部市場運行調(diào)節(jié)司司長王炳南預(yù)計全年能達到12萬億左右。

從這個數(shù)據(jù)來看，全國人民2009年購東西用的一半的錢都花在房地產(chǎn)消費上了。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍則概括道，“今年是新世紀以來中國經(jīng)濟較困難的一年，但也是房地產(chǎn)較輝煌的一年。”

“現(xiàn)在已經(jīng)處于泡沫的初期，而且這輪泡沫遠未結(jié)束?！?房地產(chǎn)分析師張寅說。

10月份以來出現(xiàn)的一個新的現(xiàn)象是，二手房開始了爆發(fā)性的增長。按照四大城市二手房和一手房每日成交比例，深圳達到了6：1，北京4：1，廣州3：1，上海也達到了2：1。以12月1日的數(shù)據(jù)為例，深圳二手房成交488套，新房133套，北京二手網(wǎng)簽1671套，新房400套。

按照以往的規(guī)律，一般新房成交量要大于二手房，這一現(xiàn)象是今年年初才得以扭轉(zhuǎn)的，不過二手房和新房的成交量比例也基本沒有超過2：1，目前二手房成交量大幅超越新房的現(xiàn)象則是下半年才出現(xiàn)。

如果說成交量的活躍是基于明年購房優(yōu)惠政策取消的預(yù)期，那么二手房成交價格的漲幅已經(jīng)遠遠抵消了政策優(yōu)惠帶來的好處，為什么仍然有眾多蜂擁而上的購房者沒有散場？

改善性需求的釋放還是庫存的轉(zhuǎn)移？

李戰(zhàn)軍表示，房地產(chǎn)價格的上漲，并非完全是政策末班車的預(yù)期，而是幾大因素綜合形成。頭先是第三季度的可售房屋供給低于二季度，供給不足，而近期內(nèi)也沒有大幅增加的可能；此外，寬松的貨幣政策，壓抑已久一次性釋放的剛需，這些都導(dǎo)致了目前的局面。

“二手房成交比例遠高于新房的現(xiàn)象說明了一個問題，就是隱性庫存。”張寅表示，之前一些開發(fā)商所提出的“改善性需求旺盛導(dǎo)致價格攀升”的說法邏輯上存在問題，如果只是改善型需求推動，那么一套舊房置換一套新房，二手房和一手房的成交量不可能出現(xiàn)如此巨大的差距?！斑@只能說明，原來大量投資客手里有房，也有開發(fā)商假按揭轉(zhuǎn)為真按揭，庫存都賣出去了?！?p>與此同時，呈現(xiàn)出來的是空置率的大幅下降。不過在張寅看來，空置率的下降主要還是投資性需求造成的，空置只是由開發(fā)商手中的存貨變成了購房者手中的投資品，“空置率”變成了“關(guān)燈率”，“過度投資”變成了“過度消費”，開發(fā)商的存貨變成了回款，其銀行負債率看似下降，實際上也只是挪到了購房者手上。

在價格上，無論一手房還是二手房，均出現(xiàn)了大幅的價格漲幅。2008年底，全國房地產(chǎn)平均價格3882元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4750元/平方米，全國均價出現(xiàn)了20%以上的漲幅。

一些知名房地產(chǎn)公司開發(fā)的地產(chǎn)項目的價格漲幅和全國性數(shù)據(jù)頗為吻合。以萬科為例，去年年底全國項目均價為8000元/平方米，到10月份創(chuàng)下歷史新高，達到11000元/平方米。

當(dāng)然，一些知名開發(fā)商的單個樓盤價格漲幅可能更高。2007年的頂峰時期沒有出現(xiàn)過，甚至今年上半年的復(fù)蘇中也沒有出現(xiàn)過的一個現(xiàn)象是，知名開發(fā)商、知名項目的銷售情況和條件平平的項目形成了巨大的反差。2007年頂峰時期的特征是“無論什么垃圾房子都賣得很瘋，恐慌情緒很嚴重”，而現(xiàn)在的這輪行情中，雖然時有數(shù)千人哄搶幾百套房源的情況出現(xiàn)，但10月之后街上發(fā)放小廣告和手機收到的促銷短信有明顯增加，這顯示并非所有的樓盤都好賣，購房者多了一些理性。

誰在推波助瀾

數(shù)據(jù)顯示，上半年，新增貸款投放量很大，但主要反映個人住房消費的居民新增中長期貸款占比并不高，6月全國新增貸款15304萬億元，新增的居民中長期貸款僅占13.65%，7月全國新增貸款，新增的居民中長期貸款1887億元迅速提高到53%，之后數(shù)月都維持了相當(dāng)高的比例。到了10月，新增貸款從9月的5164億又直降一半，僅2530億，但居民中長期貸款增加1386億元，占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。

在房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款中，個人貸款二季度增長了17.8%，三季度增長30.1%；開發(fā)貸款二季度增長20.5%，三季度增長25.3%。

“這說明，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持仍然是重頭?！睆堃f，銀行是此輪房地產(chǎn)市場高漲局面的主要推手，而對地方政府而言，也沒有采取加大供給的方式抑制投機?！敖?jīng)濟上還沒有十分把握，車房這些消費仍然是主力，部分地方已經(jīng)表態(tài)明年要繼續(xù)鼓勵住房消費?！?p>炒房、地王、豪宅三把火能否燒到明年

至于明年的樓市，張寅表示：“政治局會議已經(jīng)定調(diào)，明年將繼續(xù)保持促進經(jīng)濟發(fā)展的政策，這意味著房地產(chǎn)市場的寬松環(huán)境不會發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)?！庇纱送茢啵髂陮⒖赡苁峭顿Y客沖鋒陷陣的一年，也將是泡沫膨脹的一年。

而國金證券分析師曹旭特亦表示，經(jīng)濟工作會議可能將不會討論穩(wěn)定房價的內(nèi)容，的不表態(tài)，意味著默許。

“明年投資性需求將成為主場，而投資性需求是沒有止盡的，只要信貸政策和調(diào)控風(fēng)向不發(fā)生大的變化，市場會不斷追風(fēng)，不斷有熱錢投進去?！睆堃f，今年的房地產(chǎn)市場有兩大關(guān)鍵詞，“地王”和“豪宅”。

由于政府加大土地供應(yīng)，明年地王數(shù)量會減少，今年創(chuàng)下的成交金額和單價的記錄可能不會被突破。

在土地供應(yīng)方面，富力地產(chǎn)北方區(qū)域負責(zé)人張輝向記者表示，明年年初可能是一個好的購地時機?！翱墒鄯课莨?yīng)量的緊張局面應(yīng)該在明年下半年有轉(zhuǎn)變，明年上半年還不是放量的階段，但是土地是一個放量，這也會直接影響到二級市場，影響到房地產(chǎn)商的策略。如果土地放量，資金流向土地的更多了，那么對銷售回款的端口也會有所影響，銷售的政策都會有調(diào)整，這是一個聯(lián)動的鏈條?！?p>北京市國土局近期放量供地似乎印證了這一說法，12月3日北京市土地整理儲備主任王兵表示，截至11月底，北京已推出經(jīng)營性用地138宗，面積1337公頃，同比增261%，其中住宅用地1007公頃，提前完成全年經(jīng)營性用地供應(yīng)計劃，并將在12月將再推出300公頃，加大土地供應(yīng)，平抑土地市場價格。

當(dāng)天北京市土地整理儲備正在交易的地塊有33塊，在即將入市地塊中，有13宗12月入市地塊和11宗2010年1月入市地塊。

僅僅半年前，北京市國土局還在土地供應(yīng)計劃中調(diào)低供應(yīng)商品房用地面積，由1000公頃調(diào)整為700公頃。當(dāng)時的依據(jù)是，截至去年年底，北京市已供地但未實現(xiàn)銷售的商品房住宅面積約為4000余萬平方米，可滿足2-3年的需求。

土地儲備方面，預(yù)計到年底，北京市可完成開發(fā)面積約4300公頃，已完成全年3600公頃的目標，其中住宅用地約3000公頃。

而國土資源部正在全國范圍內(nèi)對開發(fā)商閑置土地進行清理，將很快會有統(tǒng)計結(jié)果，并要加大對“批而未用”地塊的管理力度。王兵亦表示， 對于未按交易文件規(guī)定簽訂合同協(xié)議、繳納價款、開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，北京市國土局將限制其參與后續(xù)土地競購。

氣氛火爆的除了土地市場之外，還有“豪宅”市場。由于世博會的預(yù)期，上海成為本輪房價飆升的者。九十月后，上海房價飆升，熱錢也主要聚集在上海，9月外匯賬款方面的數(shù)據(jù)顯示，有595億美金的熱錢進入上海，而8月份僅僅只有100多億美金。到了10月，大量投資客，尤其是集團性資金進入上海樓市。

“現(xiàn)在的銷售結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)'M'型格局，基本上是兩頭大，中間小，成交量的是均價較低的保障性住房和均價較高的豪宅，說明貧富差距大，中產(chǎn)消費不了，沒有合適產(chǎn)品?！睆堃治稣f。

“上海什么時候破了，這輪行情也結(jié)束了。”張寅說。

不過，李戰(zhàn)軍對于“泡沫論”持有相反的看法。他說，“目前的房地產(chǎn)市場是健康的，并且明年還會持續(xù)現(xiàn)在的形勢，房市也不會出現(xiàn)調(diào)整。”

對于明年政策和調(diào)控層面的情況，張輝預(yù)計明年房地產(chǎn)市場還會穩(wěn)步向上，“穩(wěn)步是在位的，向上是一個大趨勢，國家的政策、方針、經(jīng)濟要拉動發(fā)展，要保持穩(wěn)定性，這是很關(guān)鍵的事情”，而政策出現(xiàn)調(diào)整也不會像以前的房地產(chǎn)調(diào)控，“以前的少數(shù)政策經(jīng)過市場檢驗是和實際有脫離的?！?p>