根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1月-7月北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價(jià)達(dá)17478元/平方米,新建住宅價(jià)格自今年3月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月上漲。與價(jià)格上漲相對(duì)應(yīng)的是成交量持續(xù)下跌,自6月份以來(lái)新房和二手房的成交量均出現(xiàn)了不同程度的回落,樓市似乎再次走到了"十字路口"。對(duì)于許多想在北京置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，眼下的房?jī)r(jià)確實(shí)讓人有如跌入霧中，迷蒙看不清方向。究竟這一波的上漲行情是否已進(jìn)入拐點(diǎn)？下半年是漲還是跌？

不購(gòu)就"沒(méi)"錯(cuò)過(guò)就"漲"

今年3月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)的戲劇性變化，讓許多準(zhǔn)購(gòu)房者經(jīng)歷了失落、傷心、后悔的心路歷程。

房?jī)r(jià)的猛然抬頭，給自金融危機(jī)以來(lái)對(duì)房市觀望許久、正暗自慶幸房?jī)r(jià)回落的購(gòu)房者們"一悶棍"。這"悶棍"無(wú)異當(dāng)頭棒喝，把剛要"出手"的錢又"揣"回了兜。

在海淀一家圖書公司上班的汪琳告訴記者，結(jié)婚兩年了，小倆口一直是租房子住，每個(gè)月得付2000來(lái)塊錢的房租。她和老公的收入都還比較穩(wěn)定，本來(lái)打算將工作三四年來(lái)的20萬(wàn)的積蓄拿出來(lái)付頭付，再向銀行貸點(diǎn)款，購(gòu)一個(gè)小兩居。但房?jī)r(jià)的突然飛漲打碎了他們的夢(mèng)。

去年年底樓市相對(duì)平靜的時(shí)候沒(méi)有及時(shí)"出手"購(gòu)房，汪小姐為此心里一直有些遺憾。"從年前看房看到現(xiàn)在了，價(jià)格越看越貴，我現(xiàn)在十分后悔沒(méi)有年前'出手'，感覺(jué)2008年底那一段確實(shí)比較低，就算二手房房東心態(tài)也不一樣，開(kāi)口談掉個(gè)幾萬(wàn)很容易，現(xiàn)在二手房房東都不談價(jià)了，都熬了這么久，他們情愿出租再熬一兩年也無(wú)所謂。"

和汪琳有著同樣感受的還有來(lái)北京工作兩三年的劉濤，"去年底的時(shí)候我去看對(duì)面的那個(gè)樓盤價(jià)格還是每平方米11000元，這個(gè)月再來(lái)看這個(gè)樓盤已經(jīng)漲到每平方米18000元。開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)直是瘋了！"

來(lái)自相關(guān)網(wǎng)站新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京樓市共130余個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，其中朝陽(yáng)區(qū)漲價(jià)項(xiàng)目達(dá)58個(gè)，成為漲價(jià)樓盤數(shù)量較多的區(qū)域；海淀區(qū)成為平均漲價(jià)金額較高的區(qū)域，達(dá)每平方米3385．71元。

對(duì)于今年上半年樓市回暖如此迅速的原因，財(cái)政部科研所副所長(zhǎng)白景明分析說(shuō)，頭先是貨幣政策的作用。降低商業(yè)貸款和住房公積金貸款利率及頭付比例等對(duì)頭次購(gòu)房者的很多優(yōu)惠政策，使購(gòu)房成本大大降低。其次是財(cái)政政策的作用。契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1％，另外對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等財(cái)政政策的利好也刺激了購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)欲。再其次，上半年物價(jià)上漲造成了居民通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。較后，資本金比例下調(diào)。普通商品住房項(xiàng)目投資的較低資本金比例從35％調(diào)低至20％，這將會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)，加快建設(shè)速度。另外，也使得入市樓盤增加，從而推動(dòng)價(jià)格上漲。

看房的人多購(gòu)房的人少

"北京的房?jī)r(jià)就像長(zhǎng)江水，也許有時(shí)候波瀾不驚，實(shí)際上一直激流暗涌。"在鏈家地產(chǎn)中介公司工作3年的小陳這樣總結(jié)他這半年來(lái)的感受。

小陳清楚地記得，今年年初時(shí)，咨詢和看房的人還，二三月份以后，成交量驟然放大，房?jī)r(jià)也水漲船高，無(wú)論是地產(chǎn)商還是中介機(jī)構(gòu)，無(wú)不一掃2008年時(shí)的"灰頭土臉"，個(gè)個(gè)揚(yáng)眉吐氣。現(xiàn)在小陳每月基本上都能做成兩三筆單子，一個(gè)月能掙7000多塊錢。而去年年底那陣子，他每個(gè)月的收入只有3000多塊錢。

"但較近這一兩個(gè)月看房的人多，購(gòu)房的人少了，好多人想購(gòu)房，可一談到價(jià)格的時(shí)候，都覺(jué)得房?jī)r(jià)太高了。"小陳告訴記者。

7月至今，"價(jià)升量跌"是全國(guó)樓市的一個(gè)新變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比、環(huán)比繼續(xù)雙雙上漲，且漲幅分別比上個(gè)月高出0．8和0．1個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來(lái)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲。另一方面，7月全國(guó)商品房銷售面積為7646萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的9465萬(wàn)平方米下降近20％；商品房銷售額3800億元，環(huán)比6月的4411億元下跌近14％。這是兩項(xiàng)指標(biāo)自今年3月以來(lái)遭遇的頭次下跌。

京城樓市也不例外：8月上半月新房和二手房成交量頭次雙雙"跳水"，其中商品房住宅成交量同比7月同期下降9.25％，前兩月連破紀(jì)錄的二手住宅成交量也同比下降了6.05％。業(yè)內(nèi)人士分析，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓需求受到抑制，市場(chǎng)拐點(diǎn)可能由此開(kāi)始。

綜合各方面的分析來(lái)看，近期成交量回落的原因，除新增供應(yīng)量減少、"二套房貸"執(zhí)行趨嚴(yán)等因素外，還有購(gòu)房者熱情的減弱。有業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷了前期持續(xù)火熱的市場(chǎng)行情之后，購(gòu)房者更趨理性，不再貿(mào)然"追漲"，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，和普通購(gòu)房者的心態(tài)將會(huì)脫節(jié)。

有專家建議，對(duì)于真正有需求的自住居民來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)自身情況在相應(yīng)地段挑選具備性價(jià)比的合適房源入市，但不宜過(guò)度追漲。

用好政府"有形之手"

2009年下半年房?jī)r(jià)將走向何處，可謂眾說(shuō)紛紜。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前樓市的支撐力仍然較強(qiáng)。他表示，對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。這一方面是由于外資在中國(guó)樓市中所占比重極小，對(duì)樓市造成的沖擊不大。而在當(dāng)前貨幣定價(jià)的敏感時(shí)期，房地產(chǎn)作為保值資產(chǎn)的功能依然突出。另一方面，中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)所在。

對(duì)此，中國(guó)社科院工經(jīng)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海則提出不同觀點(diǎn)。他認(rèn)為目前樓市已是極度的泡沫，房?jī)r(jià)將于今年年底回落。頭先，經(jīng)濟(jì)不景氣的局面難以改善，房?jī)r(jià)作為先行指標(biāo)必將回落下行。其次，房地產(chǎn)供過(guò)于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。高企的房屋空置率，再加上屆時(shí)投機(jī)者大量拋盤，房?jī)r(jià)極有可能急劇下降甚至崩潰。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身自有運(yùn)行的規(guī)律，但較終做選擇的恰恰不是市場(chǎng)而是政府。政府對(duì)目前樓市如何判斷，如何恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用好政府的"有形之手"，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

有專家指出，無(wú)論自住也好，投資投機(jī)也罷，市場(chǎng)都有其合理性，市場(chǎng)在一定范圍內(nèi)都會(huì)自發(fā)調(diào)整，并達(dá)到較優(yōu)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。政府的作用是當(dāng)市場(chǎng)失靈時(shí)介入，熨平周期波動(dòng)。

對(duì)于下半年的政策策略，較好的辦法是以不變應(yīng)萬(wàn)變，即把現(xiàn)有的規(guī)范性政策執(zhí)行好，如二套房貸政策等，確保投機(jī)性需求處于可控狀態(tài)；避免出臺(tái)行政性調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)規(guī)則的肆意破壞；加大土地的有效供應(yīng)，鼓勵(lì)中小戶型的建設(shè)和供應(yīng)，用市場(chǎng)的辦法平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)；繼續(xù)高舉住房保障大旗，加大保障性住房供應(yīng)，適當(dāng)降低住房保障門檻。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副研究員鐘庭軍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策應(yīng)該注重市場(chǎng)的變化，著重保護(hù)初次置業(yè)者的消費(fèi)性需求、改善性需求并加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性需求的抑制力度，促進(jìn)市場(chǎng)銷售。此外，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)。同時(shí)他指出，要引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)行適度調(diào)整。應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正的作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、稅收等方面予以扶植，促進(jìn)行業(yè)的調(diào)整和市場(chǎng)的洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

2008年，政府主要從行政手段和金融手段上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了大量的調(diào)整。可以預(yù)見(jiàn)，去年頒布的各項(xiàng)救市政策的實(shí)際效果，將在2009年逐漸顯現(xiàn)，而這也會(huì)成為推動(dòng)樓市健康發(fā)展的助力。

(作者：丁莉婭)