房產(chǎn)周期延續(xù)18年

房地產(chǎn)自身的周期為18年左右：工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右。具體表現(xiàn)為，房價(jià)會(huì)先上漲7年(然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌)，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂。較后是歷時(shí)4年左右的崩潰。

房地產(chǎn)周期的頂部相對較容易判別。房地產(chǎn)周期頂部往往伴隨著利率水平的高點(diǎn)，伴隨著信貸、M2、GDP、固定資產(chǎn)投資增速的高點(diǎn)；房地產(chǎn)周期的底部往往難以判別。房地產(chǎn)周期的底部與信貸、M2、GDP、固定資產(chǎn)投資增速關(guān)系不顯著，與利率的關(guān)系相對較為顯著--房價(jià)的底部往往伴隨著利率的底部。

中國房地產(chǎn)已經(jīng)見底

在本輪巨額的信貸投放影響下，由于中國高效的貨幣政策傳導(dǎo)以及居民資產(chǎn)選擇范圍的狹窄，市場信心得以恢復(fù)，貨幣流通速度增加，從而刺激了經(jīng)濟(jì)的增長，通脹預(yù)期也使得降息預(yù)期終結(jié)，房地產(chǎn)成交上升，房地產(chǎn)周期已經(jīng)見底。未來數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)將平穩(wěn)增長。

根據(jù)周期調(diào)整策略

在平穩(wěn)增長的前7年尋找業(yè)績增速較快的公司，在房價(jià)快速上漲的接下來7年里應(yīng)尋找前期土地囤積較多的公司，在調(diào)整期回避地產(chǎn)股。

就當(dāng)前的情況來看，在下一輪房市和股市的雙重泡沫前，投資者應(yīng)關(guān)注那些業(yè)績增速較快的公司--這些公司的賬面凈資產(chǎn)增長得較快。在藍(lán)籌公司里面，招商證券認(rèn)為能在未來3年內(nèi)保持相對較高速增長的公司有招商地產(chǎn)和華發(fā)股份。

(作者：林蘭)