深幅下調(diào)可能性不大

在房地產(chǎn)持續(xù)低迷時(shí)期，今年的藍(lán)皮書盡管依然堅(jiān)持開發(fā)商應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過高負(fù)責(zé)，但卻帶有明顯的“挺市”傾向。

藍(lán)皮書認(rèn)為，2009年上半年，房?jī)r(jià)仍將持續(xù)下行。這主要由于資金持續(xù)短缺，保障性住房建設(shè)力度增大，政府明確表態(tài)不為高價(jià)房托市。

但從總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)泡沫累積有限。此外，支撐我國(guó)房地產(chǎn)近十年快速增長(zhǎng)的供求關(guān)系基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年房?jī)r(jià)總體將處于高位。

藍(lán)皮書主要作者、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究研究員李景國(guó)認(rèn)為，此輪住宅市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第四季度，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期下行、住宅市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)等綜合影響的結(jié)果。

藍(lán)皮書認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期后，頭先是量減價(jià)升，之后是量?jī)r(jià)齊降，之后會(huì)出現(xiàn)房市回暖現(xiàn)象，大概需要兩年時(shí)間。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整至2009年下半年也到了兩個(gè)年頭，房市回暖存在著可能性。特別是2008年下半年以來，國(guó)家及時(shí)調(diào)整了宏觀政策，如大幅降息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，放松信貸等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好。在國(guó)家放松購(gòu)房信貸、鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)的政策刺激下，市場(chǎng)需求將有補(bǔ)償性釋放。一些房?jī)r(jià)前期調(diào)整幅度較大的城市房市可能率先走出低迷，趨于回暖。

北京頭都開發(fā)公司董秘王怡認(rèn)為，剛性需求，以及開發(fā)商主動(dòng)采取措施迎合市場(chǎng)需求，也是今年以來出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”的原因。假如開發(fā)商在價(jià)格方面繼續(xù)保持理性的態(tài)度，目前的市場(chǎng)狀況有望得以維持。

不過藍(lán)皮書也提醒，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的變化，使市場(chǎng)很難吸引敏感的投資和投機(jī)資本進(jìn)入。2008年全國(guó)商品房空置面積大幅增加，亦難在2009年年中逆轉(zhuǎn)。盡管開發(fā)商打折、降價(jià)促銷，但若房?jī)r(jià)與市場(chǎng)繼續(xù)脫節(jié)，似乎很難讓需求者付諸行動(dòng)。

住宅空置率較快增加

藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，2009年，商品住宅空置面積將會(huì)較快增加。2008年商品住宅成交低迷，銷售面積下降。2007年大量新開工住宅項(xiàng)目將在2009年陸續(xù)竣工。據(jù)初步估算，商品住宅空置面積總量將會(huì)達(dá)到往年數(shù)量的2-3倍，而且不排除部分項(xiàng)目由于開發(fā)企業(yè)資金斷裂出現(xiàn)爛尾樓。在大量空置住宅被消化之前，企業(yè)購(gòu)地欲望不會(huì)加強(qiáng)。

此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)也可以驗(yàn)證藍(lán)皮書的觀點(diǎn)。3月份國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)第15個(gè)月出現(xiàn)下滑，僅為94.74，比2月份回落0.12點(diǎn)，這也是自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露以來的歷史較低點(diǎn)。這主要因?yàn)榇黹_發(fā)商投資意愿的開工率和土地購(gòu)置量仍持續(xù)走低。3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.20，比2月份回落0.07點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為93.50，比2月份回落1.36點(diǎn)。

而目前去庫(kù)存化也是制約企業(yè)購(gòu)地情緒的重要因素。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前表示，目前全國(guó)開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫(kù)存的土地。

藍(lán)皮書建議，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)程序，防止房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中斷和微觀層面土地資源的閑置浪費(fèi)。在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期更應(yīng)采取措施抑制企業(yè)“囤地囤房”行為。

(作者：盧錚)