部分地方松動(dòng)"限外令"

北京市較新出臺的15條房產(chǎn)新政中，包括暫停一年執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購購商品房的通知》中對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。在原有規(guī)定中明確要求，境外個(gè)人在本市購購自住商品房的，一人只能購購一套住宅，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

天津市也出臺了相關(guān)措施鼓勵(lì)境外資金參與土地交易。據(jù)介紹，境外投資者可通過用地預(yù)申請方式，參與天津國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌，境外投資者可以將外幣匯入天津土地交易的外幣保證金賬戶作為預(yù)申請保證金。

部分地方出臺的松綁政策，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對其他熱點(diǎn)城市能否放松限外政策的猜想。美聯(lián)物業(yè)深圳營業(yè)部總經(jīng)理江少杰說，暫緩或取消"限外令"對于深圳樓市是很大利好，取消后市場成交量肯定會(huì)提高。他期待深圳能和北京一樣，出臺相關(guān)措施。對于這種期待，深圳國土房管局媒體發(fā)言人表示，目前并沒有出臺相關(guān)政策的考慮。她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，是否出臺政策救市，這是需要各部門的協(xié)調(diào)以及市政府的通過，并不是國土局一個(gè)部門說了算的。

盡管松綁這一政策能否在更多的城市實(shí)施還沒有定論，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策放松對成交量提升和促進(jìn)樓市回暖將起到積極的作用。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說，"限外令"的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項(xiàng)目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場形勢下，這對于幫助開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力將起到重要作用。可以預(yù)見，為期一年的"限外令"解禁，有望給京城110個(gè)高端住宅項(xiàng)目帶來久違的"甘露"。

樓市外資成交金額大幅萎縮

"限外令"政策出現(xiàn)松動(dòng)絕非偶然。國際地產(chǎn)投行仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2008年房地產(chǎn)投資市場在年底交投十分清冷，北京全年地產(chǎn)行業(yè)并購總額為41億美元，同比降低18.3%，其中，外資并購全年總額同比降低74%。"受金融危機(jī)加深影響，第四季度北京市場未出現(xiàn)任何外資收購案例。"仲量聯(lián)行北京投資部負(fù)責(zé)人龐樹東說。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，外資正在放緩進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)步伐。2008年1至10月，上海外資收購案例明顯減少，總成交金額為152.17億元，同比下降約40%；北京外資收購下降幅度更大，總成交金額僅為92.35億元，同比約下降60%。而在2007年北京、上海外資整體收購金額分別為270億元、276.82億元，在2006年這一數(shù)字也分別高達(dá)225億元和243億元。

記者了解到，這一情況并非北京、上海獨(dú)有，其他一線城市、廣州、深圳等也都出現(xiàn)了外資在房地產(chǎn)市場交投量同比大幅下挫的現(xiàn)象。置業(yè)國際集團(tuán)近期發(fā)布的年度調(diào)查報(bào)告顯示，去年港人置業(yè)投資大陸房地產(chǎn)單位數(shù)量約為15200至16100個(gè)，較2007年的22700至23700個(gè)單位減少了近33%；同一時(shí)期，港人置業(yè)投資大陸物業(yè)的總金額約121億元人民幣，較2007年減少27%。

龐樹東認(rèn)為，由于國家限制外資的政策標(biāo)準(zhǔn)沒有改變，前期出臺的政策仍在延續(xù)，投資成本比較高、投資程序比較復(fù)雜，相對于其他的市場而言，我們不具備直接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢。與此同時(shí)，金融危機(jī)的影響，使得外資投資更加謹(jǐn)慎，這些因素都是造成外資進(jìn)入中國樓市放緩的重要原因。

戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成向記者證實(shí)，多數(shù)外資收購事件發(fā)生在2008年上半年，下半年由于受金融危機(jī)事件影響，外資收購樓市步伐明顯放緩。和以往相比，外資比任何時(shí)候都顯得更謹(jǐn)慎。

未來走勢不容樂觀

對于外資的未來走勢，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。龐樹東認(rèn)為，由于金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，境外投資者受到的影響與國內(nèi)資本市場的投資相比更普遍、更深入，由于信用萎縮，用于投資的流動(dòng)資金比例也大幅萎縮，投資的主觀性也會(huì)有所減弱，因此，整個(gè)市場在2009年還會(huì)充滿觀望，整體的交易量也會(huì)有一定程度的萎縮。

葉建成預(yù)測，今年外資購購中國樓市的交易量可能會(huì)進(jìn)一步下降。一方面外資的資金量自身由于受金融危機(jī)的影響而減少；另一方面，國內(nèi)物業(yè)價(jià)格依然堅(jiān)挺，雖然較前期有一定幅度的下降，但與購家購購的心理價(jià)位仍有較大的差距，因此觀望情緒可能仍會(huì)延續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然外資進(jìn)入步伐有所放緩，但中長期仍然看好中國樓市，因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)仍將高速增長，中國房地產(chǎn)市場對外資來說仍有很大的投資價(jià)值。一旦市場情況逐漸明朗，銀行信貸逐步放寬，外資投資機(jī)構(gòu)必將會(huì)有所動(dòng)作。