2010年，為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，分別從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位調(diào)控。隨著各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，對(duì)地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-11月全國120個(gè)城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。地價(jià)水平高位震蕩，其中7月達(dá)到今年以來的較低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上漲，9月達(dá)到今年以來的較高水平。

另外，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積等指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趨勢(shì)（5-8月各月水平同比有所下降，但9月起恢復(fù)增長(zhǎng)）。

價(jià)格方面，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)，100個(gè)城市住宅（新房）平均價(jià)格在7-8月有所下跌，北京等十大城市5-8月房?jī)r(jià)累計(jì)下跌約3%。但9-11月100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲，僅同比漲幅有所縮小。

對(duì)于明年樓市走勢(shì)，黃瑜指出，貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，特別是信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)影響比較大。加之保障性住房力度還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，房地產(chǎn)稅可能試行，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響。

“結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和相關(guān)機(jī)構(gòu)研究，預(yù)計(jì)2011年廣義貨幣（M2）增長(zhǎng)率和新增貸款目標(biāo)將分別定為16%和7萬億元，并存在加息2-4次（50-100個(gè)基點(diǎn)）的可能性?！秉S瑜說。

根據(jù)測(cè)算，在加息50-100個(gè)基點(diǎn)的情況下，居民購房成本將提高5-10%，不會(huì)突破2007年的水平。對(duì)于開發(fā)商而言，即使加息200個(gè)基點(diǎn)，萬科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但是，由于銀行信貸（包括開發(fā)貸和購房按揭）占企業(yè)資金來源的近40%，因此收緊銀根會(huì)對(duì)房企資金鏈帶來顯著影響。

報(bào)告還預(yù)測(cè)，2011年全國商品房均價(jià)為每平方米5466-5496元，比2010年上漲8.3%-8.9%；全國商品房銷售面積為11.2億-11.4億平方米，比2010年增長(zhǎng)8.61%-10.92%。

(作者：于祥明)