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投資性房地產(chǎn)難以準確估價

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 456 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在已經(jīng)公布2007年半年報的490多家上市公司中,有96家企業(yè)本期存在“公允價值變動損益”,對“營業(yè)利潤”的貢獻平均為0.43%;其中該變動為企業(yè)帶來正收益的有67家,占已公布年報公司的13.6%,有18家公司其變動損益對“營業(yè)利潤”貢獻的完全值大于10%。

除個別公司外,上市公司總體受公允價值計量這一會計政策變化的影響較少,而所受影響基本來自于投資的交易性金融資產(chǎn)市場價值的變動。

為盈余管理提供了空間

根據(jù)財政部規(guī)定,2007年1月1日起,上市公司開始執(zhí)行新的《企業(yè)會計準則》。新準則的一大亮點是引入了公允價值計量的方法。這一計量方法的改變,體現(xiàn)了國內(nèi)會計準則和國際標準接軌更近了一步,同時也對上市公司的財務(wù)狀況帶來多方面的影響。

新會計準則規(guī)定,企業(yè)在進行非貨幣交易、債務(wù)重組、以及接受的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資中,都由原來的歷史成本計價改為了公允價值計價。不僅如此,在利潤表里還新增了“公允價值變動損益”科目,來計量由投資性房地產(chǎn)和交易性金融資產(chǎn)公允價值變動帶來的收益或損失。企業(yè)自行使用的廠房,企業(yè)為進行長期投資而持有的其他公司的股權(quán)等都不屬于公允價值計量的范圍。

相對于這些一次性的交易,投資性房地產(chǎn)形成的“公允價值變動損益”更是為盈余管理提供了空間。不過就今年的中報來看,由投資性房地產(chǎn)的價值變化帶來的“公允價值變動損益”對上市公司盈利的影響還極少。這可能是由于我國目前沒有完整的房地產(chǎn)估值體系,投資性房地產(chǎn)的市場價值難以準確估量造成。

與實物資產(chǎn)估價不易相比,金融資產(chǎn)的公允價值可以依靠證券市場價值進行計量。而目前我國上市公司利潤表中的“公允價值變動損益”基本來源于交易性金融資產(chǎn)市場價格的變動。但是由于資本市場風險較大,這部分資產(chǎn)并未出售,因此其后期的損益仍然存在較大的不確定性。

券商股受益較大

除個別公司外,上市公司總體受公允價值計量變化的影響較少,所受影響也基本來自于交易性金融資產(chǎn)市場價值的變動。

在所有公司中,受益的為界龍實業(yè)(600836)。由于公司下屬子公司上海界龍房產(chǎn)開發(fā)有限公司前期開發(fā)的樓盤已于2005年末銷售結(jié)清,故公司業(yè)績自2006年以來有所下滑。在實行新的會計制度后,公司的交易性金融資產(chǎn)市場公允價值上升。2007半年報顯示,公司持有的三家上市公司股票浮盈404.64萬元,相應(yīng)確認計入利潤表的公允價值變動凈收益,此項收益占公司上半年利潤總額的74.10%。

新會計準則實施后,由于交易性金融資產(chǎn)公允價值變動損益增加,對公司業(yè)績影響很大。“公允價值變動損益”對凈利潤貢獻較大的公司還有蘇常柴A(000570)、用友軟件(600588)等。

由于“公允價值變動損益”大部分來自于交易性金融資產(chǎn)投資,因此,券商股從中受益較大。

以海通證券(600837)為例,該公司中報顯示:公司利潤表中公允價值變動損益為3.47億元,同比增長156.96%,占其營業(yè)利潤的比重為10.55%。其中,交易性金融資產(chǎn)公允價值變動損益為2.95億元,較上年同期增加153.37%;衍生工具公允價值變動損益為0.53億元,同比增長179.08%。公司公允價值變動損益較上年同期大幅增長的主要原因為公司持有的交易性金融資產(chǎn)產(chǎn)生的浮動盈虧所致。此外,計入所有者權(quán)益的可供出售類金融資產(chǎn)公允價值變動凈額為3.86億,同比增加了38.52倍。

與大部分公司“公允價值變動損益”來源于交易性金融資產(chǎn)不同,振華港機(600320)的這部分收益來源于遠期外匯合同和利率掉期合同。由于該公司產(chǎn)品大量出口歐美及亞洲地區(qū)其他市場,在人民幣匯率攀升的情況下,公司通過對外幣的良好管理獲得了1.78億的“公允價值變動損益”,對公司凈利潤的貢獻為18%。

以“公允價值變動損益”彌補經(jīng)營虧損比率的為春暉股份(000976),該公司是生產(chǎn)滌綸絲、聚酯切片的纖維制品制造企業(yè),由于主營業(yè)務(wù)利潤率低——僅為3.57%,財務(wù)費用和管理費用較高,公司本期虧損218.67萬元。而公司從投資交易性金融資產(chǎn)上獲得了138萬元的“公允價值變動損益”,如果扣除這部分賬面收益,公司的虧損額將達到350多萬元。

“公允價值變動損益”并非都是正的。風化高科(000636)上半年投資資本市場,已經(jīng)出售的證券獲得了1.16億的投資收益,而未出售的證券賬面損失4000多萬元。

但上半年受益于電子元器件的需求增加以及雙核處理器市場擴大,其主導(dǎo)產(chǎn)品包括片式多層陶瓷電容器、片式電阻器、片式電感器、軟磁鐵氧體磁芯等產(chǎn)能已滿負荷運轉(zhuǎn),部分產(chǎn)品供不應(yīng)求。電子元器件產(chǎn)銷量分別比上年同期增長24.67%和19.42%,均創(chuàng)歷史新高。2007年1-6月公司實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入為85,403.83萬元,同比增長2.63%;實現(xiàn)凈利潤為8,400.11萬元,同比增長102.39%。

     (作者: 何煦 郭敏)


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