經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的評(píng)估。20世紀(jì)90年代中國(guó)房地產(chǎn)

業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

正是隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而出現(xiàn)并發(fā)展起來(lái)的新興行業(yè)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中起著越來(lái)越重要的作用，房地產(chǎn)

估價(jià)行業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師也越來(lái)越受到社會(huì)的承認(rèn)和重視。

貸款、征稅、交易房地產(chǎn)估價(jià)是桿“秤”

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要房地產(chǎn)估價(jià)的支持。銀行抵押

貸款是根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押的房地產(chǎn)所評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定貸款額度的。

評(píng)估價(jià)值的高低對(duì)銀行和抵押人的利益會(huì)有直接影響，尤其是在國(guó)家經(jīng)濟(jì)波

動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化大的狀況下，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)起著極

為重要的作用。如近幾年來(lái)在亞洲出現(xiàn)的金融風(fēng)暴使許多國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格

下跌。在這種價(jià)格變化大的情況下，銀行抵押貸款的額度就更加依賴(lài)于房地

產(chǎn)估價(jià)師對(duì)抵押物業(yè)的評(píng)估，這樣才能使銀行的利益損失減少到較小。政府

征收稅時(shí)，有些與房地產(chǎn)相關(guān)的稅是按征收對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比

例征收的，因此，評(píng)估價(jià)值的高低對(duì)國(guó)家及納稅人的利益會(huì)有直接的影響。

房地產(chǎn)的購(gòu)賣(mài)，無(wú)論是自用、投資或經(jīng)營(yíng)，均需要對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值做

出準(zhǔn)確的判斷。即使房地產(chǎn)不涉及購(gòu)賣(mài)，產(chǎn)權(quán)擁有者也需要對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)的

市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行客觀性評(píng)估，作為個(gè)人資產(chǎn)或公司財(cái)務(wù)報(bào)表的依據(jù)。另外，公

司上市、企業(yè)改組、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等都需要房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。由此

可見(jiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)像一架天平，在公平、公正、公開(kāi)的原則下對(duì)房地產(chǎn)的

市場(chǎng)人做出客觀、科學(xué)的評(píng)估。評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確、評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量都會(huì)直接

影響著所需評(píng)估的房地產(chǎn)和國(guó)家的利益。

房地產(chǎn)估價(jià)師由于具有房地產(chǎn)價(jià)值、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不僅

可以做通常意義上的房地產(chǎn)估價(jià)工作，而且可以評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中發(fā)揮作用。

行業(yè)自律，規(guī)范管理，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)呼喚政策法規(guī)

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的隊(duì)伍從無(wú)到有發(fā)展到今天只有幾年的歷史，但發(fā)展

速度之快已使房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍初具規(guī)模，目前全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已達(dá)到1

萬(wàn)名。估價(jià)師通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格，保證了估價(jià)師具有較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，

但估價(jià)師的職業(yè)道德不是通過(guò)考試所能檢驗(yàn)的。這需要制定相應(yīng)的制度來(lái)約

束估價(jià)師的行為，保障估價(jià)師的權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)人員的職業(yè)管理，使估價(jià)

師在職業(yè)道德、理論水平、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面具備良好的素質(zhì)，使估價(jià)人員的

評(píng)估做到公平、公正、公開(kāi)。

幾年來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大量增加，目前全國(guó)從事房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)已

達(dá)到幾千家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在市場(chǎng)并不規(guī)范、并不健全的情況下，為

了得到估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間出現(xiàn)了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，例如拉關(guān)系、給回

扣、違反國(guó)家法律、違反估價(jià)原則滿(mǎn)足客戶(hù)，使估價(jià)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些混亂的

局面，在社會(huì)上造成了不好的影響。要使估價(jià)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中生存下去，

只有在良性的公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，取得好的信譽(yù)，樹(shù)

立自己的品牌，才能立于不敗之地。否則就會(huì)影響整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)形

象，使全體估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)受損。

房地產(chǎn)估價(jià)的管理在中國(guó)是由政府有關(guān)部門(mén)和估價(jià)行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)共同

管理的。在香港、日本、韓國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)都有相應(yīng)的法律和行業(yè)組織

來(lái)管理估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員。我們應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)際

慣例接軌，由政府部門(mén)制定房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)政策、法規(guī)，進(jìn)行宏觀調(diào)控，

由行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行自律管理，建立適合中國(guó)國(guó)

情的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)朝著規(guī)范化、法制化的健康軌

道發(fā)展。

（精品購(gòu)物指南 王瑾）