所謂商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務(wù)式公寓。在國外，由于商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報，意味著可以帶來長期的現(xiàn)金流入，商業(yè)房地產(chǎn)較受機構(gòu)投資者的青睞，市場交易活躍。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)市場在未來的發(fā)展速度將漸弱，而房地產(chǎn)投資市場將出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的概念開始興起。商業(yè)房地產(chǎn)租金的評估可望成為未來房地產(chǎn)評估的熱門話題。本文將根據(jù)零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)兩種物業(yè)在經(jīng)營、使用、客戶需求偏好等方面的不同特點，對采用市場比較法進(jìn)行評估時，需要考慮的因素進(jìn)行探討。

零售物業(yè)

近幾年來，北京零售物業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，且根據(jù)我國加入WTO時的有關(guān)承諾，中國于2004年12月11日，取消對海外投資商在區(qū)域、股份和設(shè)店數(shù)量等方面的限制，海外零售商大舉進(jìn)入，零售物業(yè)的租賃市場更是獲得長足發(fā)展。目前，北京零售物業(yè)的租金形式大體分為兩種，一種是扣率形式，很多國營百貨商場多采用該種形式。即按商鋪經(jīng)營者銷售收入的一定比率扣取，通常會要求保底租金。另一種是固定租金形式，一般而言，超市、外資零售物業(yè)多采用此種形式的租金。

無論采取何種形式的租金，影響租金水平的因素仍可分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素三個層次。

一般因素：主要指影響零售業(yè)及零售物業(yè)的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)因素。政治因素主要包括政局的穩(wěn)定、社會安定狀態(tài)以及可能對居民消費心理、消費預(yù)期造成影響的一些政策，如社會養(yǎng)老政策、醫(yī)療政策等。如果一個國家或地區(qū)的政局穩(wěn)定，老百姓安居樂業(yè)，各種社會養(yǎng)老福利政策較完善，則居民會對未來持較樂觀的預(yù)期，比較傾向于消費，社會商品零售額會較高且穩(wěn)定。相應(yīng)的零售業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，由此對零售物業(yè)租金的影響將是正面的修正。經(jīng)濟(jì)因素方面則應(yīng)該考慮居民可支配收入的變化、儲蓄率、社會失業(yè)率等。簡單地說，也就是居民的收入多少、富裕程度等直接影響其消費支出，影響零售業(yè)的營業(yè)收入，由此也會對租金造成影響。另外，人口也是影響租金水平的一般因素之一，人口因素對租金的影響，是與區(qū)域因素和個別因素共同綜合作用產(chǎn)生的，此處不討論。

區(qū)域因素：零售物業(yè)所在區(qū)域在城市或是地區(qū)商業(yè)格局的地位、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域的地理區(qū)位、交通條件、商業(yè)集聚程度等均是影響其租金水平的區(qū)域因素。例如在評估井、西單等區(qū)域零售物業(yè)的租金時，需要考慮其不僅是北京的商業(yè)區(qū)，還是國內(nèi)外知名的北京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。

個別因素：零售物業(yè)的位置、交通通達(dá)性、內(nèi)部交通規(guī)劃、內(nèi)部格局、主力店構(gòu)成、物業(yè)的整體零售概念策劃、物業(yè)管理水平、免租期等均是影響租金變化的重要個別因素。零售物業(yè)的位置、區(qū)域、人口等因素結(jié)合在一起，決定物業(yè)的商圈范圍，由此影響零售業(yè)主的營業(yè)收入。主力店構(gòu)成、整體零售概念策劃、物業(yè)管理等可以視作影響租金水平的軟因素。目前，北京零售業(yè)市場競爭烈，隨著消費者收入水平的提高，對購物的要求也提高，強調(diào)個性化、個人體驗。因此，與此相關(guān)的個別因素在進(jìn)行評估時應(yīng)充分考慮。

寫字樓物業(yè)

影響寫字樓物業(yè)租金水平的因素也是包括一般因素、區(qū)域因素、個別因素。但具體內(nèi)涵有所不同。

一般因素：影響寫字樓需求的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)因素。例如，近年來，我國GDP持續(xù)保持較高的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，對寫字樓租金修正的影響是正面的。另外，在北京，跨國公司是寫字樓租賃市場的主要需求者，因此，我國的對外經(jīng)濟(jì)政策、全球經(jīng)濟(jì)形勢也是在進(jìn)行評估時需考慮的一般因素。

區(qū)域因素：除了通常談及的區(qū)域位置、交通、經(jīng)濟(jì)等因素，區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響租金變化的重要因素。北京的中關(guān)村地區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地寫字樓市場的租金水平變化就是一個典型的例子。政府對區(qū)域內(nèi)IT高科技企業(yè)的政策支持、區(qū)域高科技行業(yè)景氣情況的變化均會對區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚皆斐捎绊憽?p> 個別因素：位置、交通、建筑外觀、內(nèi)部設(shè)計、樓宇硬件設(shè)施配置（空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）、寫字樓租戶組成、物業(yè)管理、免租期等均是影響寫字樓租金的個別因素。合理、良好的寫字樓租戶組成，不僅是招徠新租戶的有利條件，同時租戶在行業(yè)組合方面的搭配也可以使業(yè)主的租金收入免受行業(yè)變動帶來的負(fù)面影響。

雖然，房地產(chǎn)評估是由經(jīng)驗豐富的專業(yè)房地產(chǎn)估價師根據(jù)相關(guān)估價規(guī)則、結(jié)合待估項目特點以及有關(guān)房地產(chǎn)市場情況來進(jìn)行的，但對估價所需考慮的因素有所了解，可以為投資者在挑選投資性地產(chǎn)項目時提供一定的參考，使投資行為有的放矢?！　　　　?作者：王仁蘭)