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地產(chǎn)評(píng)估不能光看性價(jià)比
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 556 次
“性價(jià)比”其實(shí)并不是一個(gè)有科學(xué)理論做依據(jù)的東西,無(wú)法用大小、高低、厚薄、精細(xì)來(lái)衡量形容,只好選了一個(gè)詞———優(yōu),再狠狠地綴以“更”或者“較”,于是,便成了“性價(jià)比更優(yōu)”(廣告語(yǔ))和“性價(jià)比較優(yōu)”(口頭語(yǔ))。天知道,這個(gè)無(wú)法數(shù)字化衡量的性價(jià)比怎么能整出個(gè)“較”來(lái)。就像前幾年滿大街玻璃櫥窗上貼上“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”,其實(shí),質(zhì)也不完全優(yōu),價(jià)也不完全廉。而因此,對(duì)使用年限所剩無(wú)幾的陳舊房屋,購(gòu)房實(shí)際上等于購(gòu)了幾年的使用權(quán),這時(shí)購(gòu)房與租房的實(shí)際效用幾乎一樣。只要沒(méi)有通貨膨脹,這類(lèi)房屋幾乎沒(méi)有增值、保值的可能,而只會(huì)隨著時(shí)間的推移逐步貶值。又何來(lái)性價(jià)比之優(yōu)?因此,評(píng)估陳舊已購(gòu)公房,應(yīng)采用收益還原法,其市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)等于長(zhǎng)期租賃的租金折現(xiàn)之和。
對(duì)于投入使用時(shí)間不長(zhǎng)的房屋,大多用于自住,即使出租,目前也沒(méi)有穩(wěn)定,合理的租金收入。同時(shí),由于土地成本及房屋成本不易確定,使得收益還原法和成本法均不宜采用,只有市場(chǎng)比較法切合實(shí)際,具有一定的實(shí)用性。比如同地區(qū)類(lèi)似商品房再轉(zhuǎn)讓實(shí)例可以作為可比實(shí)例。但是應(yīng)該注意的是:商品房與售后公房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目有差異,必須加以修正。對(duì)投入使用時(shí)間居中的房屋,應(yīng)注意收益還原法與市場(chǎng)比較法這兩種方法的銜接,但側(cè)重于市場(chǎng)比較法。因?yàn)轭A(yù)測(cè)租金水平會(huì)隨租賃時(shí)間的延長(zhǎng)而降低準(zhǔn)確度。相對(duì)而言,市場(chǎng)比較法更能反映當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為,因而更能為人所接受。
有兩個(gè)須注意的問(wèn)題:一是房屋功用、權(quán)利、總價(jià)值一致的原則,即兩個(gè)不同的房屋,只要功能、權(quán)利相同,總價(jià)值也應(yīng)一致,這決定了稅費(fèi)修正的必要性。二是租售協(xié)調(diào)一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金與售價(jià)之間應(yīng)協(xié)調(diào),這一原則決定了陳舊售后公房的售價(jià)應(yīng)與長(zhǎng)期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則,才能較正確地評(píng)估售后公房的市場(chǎng)價(jià)格?! ?
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