一、無產(chǎn)權(quán)證問題

集體土地上的農(nóng)村房屋大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證，這會出現(xiàn)以下幾個問題：1、建成年份問題，由于缺少房產(chǎn)證也無建房資料，在評估時被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報建成年份，極少會如實相告，在評估房屋成新時會出現(xiàn)偏差(城市房屋評估一般10年為一個成色，再根據(jù)使用人對房屋的保養(yǎng)狀況適當修正)；2、用途問題，評估時會碰到有些被拆遷人是半工半農(nóng)產(chǎn)，一些農(nóng)產(chǎn)利用道地或院子搭建一些簡易丁棚，用材各異，有些是鋼管，成型鋼鐵皮；有些是鋼管角鐵石棉瓦，有些更差，面積從十幾個平方米至一、二百平方米不等，內(nèi)置一些加下機械，被拆遷人往往要求按非住宅評估，這也會使評估結(jié)果發(fā)生偏差；3、結(jié)構(gòu)問題，一種是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位的地面、墻面、屋面為木結(jié)構(gòu)；另一種下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評估時簡單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來評都會使結(jié)果發(fā)生偏差4、其他問題，在評估時還會碰到諸如層高不同，有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把下作做細，評估結(jié)果都會發(fā)生偏差。

二、突擊建房問題

在評估過程中還會碰到被拆遷人突擊建房問題，一種是用新料，另一種是部分為舊料部分為新料建造的房屋，如簡單地按建造時的年份進行評估也會發(fā)生偏差。

三、突擊裝修、搶種補種問題

筆者在寧波大榭調(diào)研時看到被拆遷人的房屋90％以上用馬賽克對外墻貼飾，也有用5CM×l5CM條磚對外墻貼飾，室內(nèi)用涂料進行粉刷，這樣做內(nèi)、外裝修其主要目的是給評估人員一種“良好的印象”，給房屋評個高分；有些被拆遷人為了限度地得到補償，在耕地里搶種、補種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評他明天移，防不勝防。

解決方法：

1、建成年份問題，由于被拆遷人對房屋內(nèi)外墻進行貼飾和粉刷，又沒有產(chǎn)權(quán)證或相關(guān)資料記載，在評估時評估人員除詢問相關(guān)人員外還需爬上屋頂看瓦片、平臺天溝的新舊程度，以排除內(nèi)外裝飾給房屋評估成新帶來的偏差，另外在正式出報告前打印一份被拆遷人名單，上列被拆遷人的房屋結(jié)構(gòu)、重置價、成新率內(nèi)容，召集村長、書記及群眾代表進行預審，排除評估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對房屋有一個正確的估價。

2、用途問題，對那些利用房屋、鋼棚、瓦棚做車間、加工場地的問題，在現(xiàn)場先記錄在案，向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評估有據(jù)可依。

3、結(jié)構(gòu)問題，在評估時碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡易結(jié)構(gòu)時，可采取房屋重置價分項進行評估，或套用重置價，然后減去某一項的價(高或低)，減去的這項重新套人重置價中分項價。在估價中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例，相應(yīng)套入該檔結(jié)構(gòu)價，然后按上述操作。對橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開估價，再合二為一作為該房屋評估價。

4、其他問題，在估價中會遇到被拆遷房屋層高不一樣，如相差不大(一般在10CM以內(nèi))或許拆遷戶會默認評估值，如果層高相差30—80CM，那情況就不一樣了。從理論上講層高不一樣造價就不一樣，筆者在寧波大榭評估時，按當?shù)匚募?，層高每增?OCM就按該結(jié)構(gòu)價增加1％，(具體計算公式為：結(jié)構(gòu)價×(1± 0．00％)×成新×建筑面積。說明：1為文件規(guī)定標準層高，±0．00％為超過或低于標準)。大梁、圈梁及底層架空層問題套用重置價分項結(jié)構(gòu)價，如平套結(jié)構(gòu)價，那么高出結(jié)構(gòu)價部分的操作按“3、結(jié)構(gòu)問題”中所列進行操作。

5、突擊建房問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡單，而在農(nóng)村就不能簡單理解為違章建筑或臨時建筑。解決此類問題要依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)部門對村民居住房屋的標準和超標準后怎樣處理的文件，估價人員按實情記錄評估，對超標應(yīng)由有關(guān)行政部門處理。

6、搶種、補種問題，在寧波大榭的評估，花木不由評估人員估價；而在上虞是要求估價人員現(xiàn)場清點估價，解決此類問題較好的辦法是出一些勞務(wù)費，請村里的有關(guān)人員一起現(xiàn)場清點，在清單上請村有關(guān)人簽字，這樣做會收到事半功倍的效果?！　　　　?作者：陳樹福)