一、房地產(chǎn)市場評估價格的確定

各地根據(jù)國務院條例的精神，結(jié)合本地實際，對城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法，做出了不同的規(guī)定。主要分為兩種：一是與市場接軌對被拆遷房屋按照市場比較法來確定被拆遷房屋的評估價格(以下簡稱市場評估價格)；二是由政府制定拆遷評估指導價，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來確定被拆遷房屋的評估價格(以下簡稱指導評估價格)。

以上海為例說明市場評估價格?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w評估技術(shù)規(guī)范》中規(guī)定：在運用市場比較法時，應在拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時間一般不超過6個月的充分房地產(chǎn)市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實例。在分析、篩選的基礎上確定與估價對象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設備等相同或相似的3個以上可比實例，并制作《可比實例調(diào)查表》。

以南京為例說明指導評估價格。南京市將市區(qū)范圍內(nèi)的國有土地按照所處的地理位置不同，從區(qū)向郊區(qū)以不規(guī)則的同心圓劃分為8個土地級別，在每一個土地級別上規(guī)定一個區(qū)位補償單價、一個綜合費用單價，再公布一個全新的建筑安裝工程費單價。區(qū)位補償單價、綜合費用單價為固定值，只要被拆遷房屋所處的土地級別確定后，再乘以建筑面積，即為被拆遷房屋補償款的一部分；另一部分根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素來修正全新的建筑安裝工程單價，再乘以建筑面積；兩部分合計為被拆遷房屋的補償價格。

二、兩種房地產(chǎn)市場評估價格的利弊

從上述的介紹來看，以市場比較法來確定的市場評估價格更加符合國務院條例的精神，充分體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下的等價補償原則。但從我國國民經(jīng)濟發(fā)展的水平來看，我國是發(fā)展中國家，城市建設處在逐步完善之中，各個城市在這一階段，都必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷，若按照市場比較法來確定每一個被拆遷房屋的評估價格，則一是評估的時間周期較長，不能滿足大規(guī)模房屋拆遷的需要，二是有可能出現(xiàn)房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實例不同，產(chǎn)生評估價格的差異，因而造成被拆遷房屋評估價格低的被拆遷居民不愿搬遷的情況。

指導評估價格，從計算方法來看，比較簡單，適應大規(guī)模拆遷的需要。但指導評估價格的確定，依賴于人為劃分的土地級別，以及政府規(guī)定該土地級別上的基準價格是否符合房地產(chǎn)價格規(guī)律。而影響房地產(chǎn)價格的因素是多樣化的，如房屋所處的地理位置、交通條件的便利程度、居住環(huán)境、商業(yè)服務發(fā)達的程度、學校醫(yī)院等配套情況、甚至由哪家開發(fā)商來開發(fā)，都能對房地產(chǎn)的價格組成產(chǎn)生重大影響，人為劃分的土地級別，只能反映制定該土地級別時的狀況，是一種靜態(tài)的，相對平均的房地產(chǎn)價格狀態(tài)，與房地產(chǎn)價格的波動性有一定差距。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場評估價格確定的建議

筆者認為：現(xiàn)階段在城市房屋拆遷中房地產(chǎn)市場評估價格的確定，應當根據(jù)各城市的經(jīng)濟狀況決定，對于經(jīng)濟發(fā)達的大城市以及省會城市，較好選擇市場評估價格，結(jié)合政府保底措施；對于經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后的中小城市，較好選擇指導評估價格。

仍以上海為例，根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第三十三條規(guī)定：拆遷居住房屋，貨幣補償金額應當根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。拆遷未出租私有居住房屋、協(xié)議租金標準的出租居住房屋、執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補貼。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于較低補償單價標準的，按較低補償單價標準計算。較低補償單價標準，為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價。由于上海市的市場經(jīng)濟較發(fā)達，房地產(chǎn)交易活躍，為運用市場比較法奠定了良好的基礎。同時由于我國的社會保障體系不夠健全，城市房屋拆遷中，不可避免地會遇到一些居住困難戶，房屋拆遷承擔起對這部分人的托底保障，使他們在房屋拆遷后能夠安居，對社會穩(wěn)定起到了積極的作用?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w評估技術(shù)規(guī)范》第五條進一步規(guī)定：……采用基準價格修正法確定基準價格的，應選取4個以上可比實例?？梢姴⒎撬蟹课荻家灰贿\用市場比較法來評估，即同一類型的被拆遷房屋可以通過類比的辦法來確定評估價格，從而大大提高了拆遷評估的速度，適應了城市房屋拆遷規(guī)?；囊?。

對于經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后的中小城市來說，一是由于房地產(chǎn)價格的波動相對不大；二是由于地域范圍較小，為土地級別的合理劃分奠定了較好的基礎；三是由于房地產(chǎn)交易量相對較少，選擇市場比較法的案例有限，因此選擇指導評估價格更符合這類城市房屋拆遷的實際。以南通市為例，南通市將城市舊區(qū)居民被拆遷房屋區(qū)位分成4類，12個等級，每個等級根據(jù)房地產(chǎn)市場價格變化情況相差20元至200元／平方米不等，使被拆遷房屋的區(qū)位補償價格平滑過渡，并根據(jù)市場情況增加了相應修正的因素，如樓層修正因素、成套住宅房屋修正因素、環(huán)境修正因素等，基本符合當?shù)胤康禺a(chǎn)交易的實際情況。運用指導評估價格進行拆遷評估時，應當注意以下問題：一是土地級別與基準價格應當適時調(diào)整；二是影響房地產(chǎn)價格的重要因素發(fā)生變化，修正系數(shù)要相應調(diào)整，調(diào)整的時間以每一年或二年為宜；三是政府制定的拆遷評估指導價，應當考慮80％以上的被拆遷居民能購得起住房，極少部分購房困難戶，通過政府托底政策，完成社會保障功能。只要政府的指導價格，與房地產(chǎn)市場價格規(guī)律相適應，指導評估價格在現(xiàn)階段的城市房屋拆遷中將大有可為?！　　　　?作者：南京市房屋拆遷管理辦公室 石群)