自從“中國(guó)特色的社會(huì)主義”一詞出現(xiàn)后，在中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)的各方面，出現(xiàn)的新

生事物都往往被冠以“中國(guó)特色”，我國(guó)的地價(jià)評(píng)估也不例外。地價(jià)評(píng)估方法、評(píng)估

機(jī)制本是從海外引入，但中國(guó)這塊沃土使他們具有了中國(guó)特色。

1、評(píng)估人員的資質(zhì)認(rèn)證是政府行為。

地價(jià)評(píng)估，有人認(rèn)為它是“科學(xué)加經(jīng)驗(yàn)加藝術(shù)”（香港評(píng)估界語），也有人說地

價(jià)評(píng)估不是科學(xué)，而是經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)（英國(guó)學(xué)術(shù)界語）。不管哪種說法，都離不開經(jīng)驗(yàn)

和藝術(shù)，也就是說地價(jià)評(píng)估還主要是經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)。

從人類社會(huì)的發(fā)展歷史來看，應(yīng)該是先有購賣土地的行為和決定地價(jià)的生意人，

之后才有研究地價(jià)的學(xué)者、專業(yè)人員。從這里也可以看出，真正從事地產(chǎn)生意的人，

他們本身并不需要?jiǎng)e人對(duì)他們的交易對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，并非有了評(píng)估價(jià)格，就非要按此

價(jià)格交易。那么，什么情況下真正需要評(píng)估地價(jià)呢？是在土地不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但又要對(duì)

土地賦予價(jià)格的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。如按土地價(jià)格征稅，土地抵押貸

款，土地入股，企業(yè)的股份制改造或上市，政府征用土地時(shí)的財(cái)產(chǎn)賠償?shù)取Ｔ谶@些情

況下，評(píng)估結(jié)果會(huì)直接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果，即參與這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各主體的利益格

局。這樣，這些主體就要求評(píng)估結(jié)果很客觀、公正、準(zhǔn)確。評(píng)估業(yè)也就在這種情況下

得以獨(dú)立地存在。

評(píng)估業(yè)能否長(zhǎng)期存在下去，關(guān)鍵在于評(píng)估人員的素質(zhì)。在資本主義國(guó)家，評(píng)估隊(duì)

伍為了保持自己的純潔性、高素質(zhì)，就組成協(xié)會(huì)，對(duì)新要求加入這一隊(duì)伍的成員進(jìn)行

各方面的考核，通過一定的考核要求后，才能拿到相應(yīng)的資格證書。從事估價(jià)業(yè)的人

員為了維護(hù)自己的利益，樹立本行業(yè)的良好形象，組成協(xié)會(huì)，確認(rèn)新隊(duì)員，也就在情

理當(dāng)中。例如，在英聯(lián)邦國(guó)家頗有影響的英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)，就純屬民間機(jī)構(gòu)，由

他們來確認(rèn)學(xué)會(huì)新的會(huì)員。政府機(jī)構(gòu)從事估價(jià)的人員其估價(jià)師資格也得由該學(xué)會(huì)確

認(rèn)。

我國(guó)的土地估價(jià)隊(duì)伍目前主要來自政府的土地管理部門的公務(wù)員，其次是其他部

門的公務(wù)員，再次才是社會(huì)的從業(yè)人員。這與我國(guó)土地估價(jià)的較初動(dòng)機(jī)在于確定國(guó)有

土地的價(jià)格有關(guān)。所以，評(píng)估行為常被打上政府行為的烙印。

2、土地評(píng)估的委托人與地價(jià)的真正需要者往往脫節(jié)。

在資本主義國(guó)家，土地價(jià)格評(píng)估的委托人肯定是其價(jià)格的需要者，如果他不需要

這個(gè)價(jià)格，即使財(cái)產(chǎn)是他的，也不會(huì)委托別人來評(píng)估。例如，地產(chǎn)稅收價(jià)格的評(píng)估委

托人是政府，抵押貸款的委托人是銀行。誰是委托人，誰就自然是評(píng)估費(fèi)用的支付

者。

在我國(guó)卻有點(diǎn)特殊：政府往往需要價(jià)格，而評(píng)估的委托人和評(píng)估費(fèi)用的支付者卻

是土地的使用者。例如，補(bǔ)交地價(jià)款，是政府要收這筆錢，政府需要這個(gè)價(jià)格；原來

使用行政劃撥土地的企業(yè)需要股份制改造，確定國(guó)有土地的份額時(shí)，本來也是政府需

要這個(gè)價(jià)格。凡此種種，都無一例外地要現(xiàn)有土地的使用者出具評(píng)估報(bào)告。例如，某

甲虧損企業(yè)已和某乙企業(yè)談妥轉(zhuǎn)讓土地的事宜，在辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，政府要它補(bǔ)

交出讓金，這就需要有一個(gè)評(píng)估價(jià)格，這個(gè)價(jià)格的多少，只會(huì)對(duì)補(bǔ)交出讓金的金額發(fā)

生作用，但對(duì)甲乙雙方所談的成交條件不會(huì)發(fā)生影響。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的形式。我國(guó)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)從所屬的部門來分，有土地部門的、

建設(shè)房管部門的、國(guó)有資產(chǎn)管理部門的、財(cái)稅部門的等等；從組織形式分，有事業(yè)單

位、公司；從業(yè)務(wù)范圍來分，有的既作代理又作評(píng)估，有的只作評(píng)估。在只作評(píng)估的

機(jī)構(gòu)中，有的只作土地評(píng)估，有的兼作其他資產(chǎn)評(píng)估。不管怎樣劃分這些評(píng)估機(jī)構(gòu)，

他們的目標(biāo)都是一致的：通過評(píng)估獲得報(bào)酬。既然經(jīng)營(yíng)性質(zhì)一樣，權(quán)利義務(wù)一樣，為

何出現(xiàn)這種復(fù)雜的格局？這種格局的弊端是不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。

4、由多個(gè)政府部門來批準(zhǔn)設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前，國(guó)有資產(chǎn)管理

部門、建設(shè)房管部門、土地管理部門、財(cái)務(wù)部門和工商管理部門都是評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理

者?，F(xiàn)在土地管理部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立已由審批制改為備案制，這是一大改進(jìn)。但其

他部門似乎仍沿襲舊制。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于中介服務(wù)機(jī)

構(gòu)，其機(jī)構(gòu)性質(zhì)屬于公司，所以，其設(shè)立和管理應(yīng)根據(jù)公司法進(jìn)行。

5、由政府有關(guān)部門來立項(xiàng)評(píng)估，確認(rèn)評(píng)估結(jié)果。

目前土地要不要評(píng)估由政府來確定；評(píng)估結(jié)果“合適與否”由政府來裁定。這樣

就使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)變成了政府的附庸物，也使評(píng)估機(jī)構(gòu)變得沒有壓力，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

和責(zé)任。如果沿襲這樣的運(yùn)行機(jī)制，我國(guó)的土地評(píng)估業(yè)是難以獨(dú)立存在的，無法和國(guó)

際評(píng)估機(jī)制接軌，也難以和國(guó)際評(píng)估業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

6、評(píng)估方法有國(guó)際慣用方法，也有自己的特有方法，即“成本逼近法”和“基

準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”。

“成本法”在評(píng)估新造土地和做土地開發(fā)的可行性分析時(shí)可以用，但“成本逼近

法”就未免有些牽強(qiáng)了。其牽強(qiáng)之處就在于“逼近”二字。所謂“逼近”就是要向市

場(chǎng)價(jià)格逼近。用這個(gè)方法的前提是已知了這類土地的市場(chǎng)價(jià)格或土地的成交價(jià)格，這

樣就產(chǎn)生了一個(gè)問題：既然都有了市場(chǎng)成交價(jià)格為何不直接用“市場(chǎng)比較法”呢？人

們常常說，成本逼近法是用于土地市場(chǎng)不發(fā)育、沒有可比較的場(chǎng)合，既然是這樣，又

向何處“逼近”？

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也有其需要完善之處。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是市

場(chǎng)比較法。用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地時(shí)，要求遵循下列原則：①交易案例與評(píng)估地的用

途相同、形狀相似、位置相近；②交易時(shí)間和評(píng)估日期接近；③交易情況正常。而我

們所公布的基準(zhǔn)地價(jià)，卻是一個(gè)“平均價(jià)格”，這種價(jià)格無法體現(xiàn)土地的具體用途、

形狀、位置和時(shí)間。用這樣的土地價(jià)格經(jīng)過修正評(píng)估宗地價(jià)格，真實(shí)程度可想而知。

當(dāng)然，中國(guó)土地估價(jià)業(yè)亦同中國(guó)的改革一樣，走到今天已非常不容易。它對(duì)培育

中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。但是要想讓這一行業(yè)健康地發(fā)展下去，走向

世界，我們確實(shí)有許多問題需要潛心研究。