土地價格取決于市場供需關(guān)系，評估地價尤其是工業(yè)地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實例，應(yīng)盡量采用市場比較法評估工業(yè)地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業(yè)地價的步驟與方法。

市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對類似工業(yè)用地的成交價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地價格。運用市場比較法評估工業(yè)地價的基本公式為：

待估工業(yè)用地價格(比準(zhǔn)價格)＝比較實例價格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易時點地價指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù)

收集和選擇比較交易實例

評估的步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等有關(guān)信息；

比較交易實例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則：頭選與評估對象處于同一地區(qū)的案例，如果近期沒有發(fā)生交易案例，可選擇處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應(yīng)在2年以內(nèi)；較長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應(yīng)至少選擇3個比較實例。

建立價格可比基礎(chǔ)

選取比較實例后，應(yīng)對比較實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式，主要包括：統(tǒng)一付款方式，在成交日期時一次付清；統(tǒng)一采用單位面積地價，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或者購購情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；相臨地塊的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；其他非正常的交易。

在選擇交易實例時，應(yīng)盡量避免上述特殊交易情況，否則就需要進(jìn)行交易情況修正，修正步驟為：

測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可根據(jù)估價人員長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費下的價格。然后，利用修正系數(shù)，修正求得比較實例的正常價格。

交易日期修正

所選實例在其成交日期的價格應(yīng)調(diào)整為估價期日的價格才能進(jìn)行比較，具體可以采取以下方法：

——利用本地區(qū)工業(yè)用地價格指數(shù)進(jìn)行修正，修正公式為：

期日修正后地價＝實例成交價格×(估價期日的地價指數(shù)／交易日期的地價指數(shù))

——利用類似工業(yè)用地價格變動率進(jìn)行修正。

——在無工業(yè)用地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。

——通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型來求取。

影響因素與年期修正

影響因素主要指影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素、社會經(jīng)濟(jì)因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應(yīng)盡量具體、明確，盡量采用量化指標(biāo)，避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。

工業(yè)用地使用年期的長短，直接影響可利用并獲取相應(yīng)收益的年限，工業(yè)用地的年收益確定后，使用年期越長，總收益越多，工業(yè)用地的價格也會因此提高。因此通過年期修正，可以消除由于使用期限不同所產(chǎn)生的價格上的差別。

將比較案例年期修正到待估工業(yè)用地使用年期：

年期修正系數(shù)＝｛1－[1／(1＋土地還原利率)m]｝÷｛1－[1／(1＋土地還原利率)n)]｝(其中m為待估工業(yè)用地的使用年期；n為比較案例的使用年期)(m、n為上標(biāo))

然后，利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正：

年期修正后的地價＝比較案例價格×年期修正系數(shù)

計算比準(zhǔn)價格

實例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實例修正后價格的差額率一般不應(yīng)超過10％，不能超過20％。如果價格差額滿足要求，根據(jù)各比較實例的情況及其與評估對象之間的關(guān)系，可以采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計算比準(zhǔn)價格。

　　　　　(作者：河北省廊坊市國土資源局；廊坊博泰不動產(chǎn)咨詢評估有限公司 齊鵬 張林楠)