誠如《國際歌》所唱：“從來就沒有什么救世主”。信托公司扮演的救世主角色是以高昂的信托融資成本為代價的。今年以來，信托融資成本節(jié)節(jié)攀高，已從往年的10%左右飆升至15%以上，較高的甚至達(dá)到25%左右。地產(chǎn)信托數(shù)量和規(guī)模的激增從另一個維度說明了這是地產(chǎn)公司和信托公司共謀的江湖，這里的生存法則就是——或者與泡沫共舞，或者遠(yuǎn)離這個高風(fēng)險、高收益的領(lǐng)地！

　信托收益風(fēng)險激增

11月3日，萬通地產(chǎn)公告稱，與平安信托簽署《房地產(chǎn)項目投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。雙方合作的目標(biāo)項目主要為長三角、西南、環(huán)渤海以及其他區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目。雙方以50%∶50%的比例投入資金進(jìn)行開發(fā)。

“由于連續(xù)的宏觀調(diào)控，開發(fā)商以往通用的二級市場再融資、銀行開發(fā)貸等渠道多被關(guān)閉，通過信托公司進(jìn)行融資是目前通行的渠道。”中倫金通律所合伙人黃治國告訴記者。

中國信托業(yè)協(xié)會公布的三季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)資金共計近2200億元，環(huán)比增57%，房地產(chǎn)信托市場火爆的現(xiàn)象十分明顯。

通過信托融資已經(jīng)是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一個主要融資渠道，但是隨著市場的不斷升溫，融資成本也水漲船高，投資風(fēng)險也明顯增高。

高成本陰影

“目前市場上的信托產(chǎn)品承諾年化收益率達(dá)10%，如果再加上5%～10%的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)支付給信托公司的融資成本至少15%～20%，一些信托項目融資成本甚至高達(dá)25%左右。目前的開發(fā)利潤絕不能支撐如此之高的融資成本?！鄙虾１镜啬持行头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)對此表示擔(dān)憂。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在10月18日～24日的1周時間里，就有4款投資于房地產(chǎn)和工商企業(yè)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行。而較近更有多款信托理財產(chǎn)品集中上馬。

例如浦發(fā)銀行正在代理一款中星虹達(dá)置業(yè)項目信托計劃，期限1.5年，預(yù)期年收益率為7%，認(rèn)購起點(diǎn)300萬元；招商銀行目前也正在代銷一款中都房地產(chǎn)項目信托，這款2年期的信托產(chǎn)品，年收益為9%；該行還將推出另一款綠城中國的房地產(chǎn)信托計劃。除此之外，上海多家銀行目前也與信托公司商談合作項目，接下來會有更多的房產(chǎn)信托產(chǎn)品推出。

一家銀行私人理財部理財師表示，現(xiàn)在銷售地產(chǎn)信托已經(jīng)采取配額制，“比如9月，我們賣的一只地產(chǎn)信托，較多只能向50位客戶銷售，每個支行的預(yù)約單都很火爆，其8.2%的年收益吸引了不少投資者?！?p>總結(jié)較近的房產(chǎn)信托產(chǎn)品，出現(xiàn)了兩個比較明顯的特征，即門檻高、收益高。這些房產(chǎn)信托項目都要求投資金額在300萬元以上。比如上述兩家銀行代銷的房產(chǎn)信托計劃，認(rèn)購起點(diǎn)均在300萬元；此外，收益也很誘人，投資產(chǎn)品預(yù)期收益率在9%左右。更有部分產(chǎn)品預(yù)期收益率高得驚人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒，轉(zhuǎn)向借重慶信托發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品，預(yù)期年收益率高達(dá)13%。

盡管融資成本不菲，但開發(fā)商還是不惜血本借錢。黃治國分析認(rèn)為，在沒有針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管措施出臺的情況下，接下來2個月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模會進(jìn)一步擴(kuò)大，收益率上升的概率也隨之增加。

“一旦房地產(chǎn)市場觀望情緒過重，成交量慘淡，開發(fā)商有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。其風(fēng)險也就不言而喻了?！秉S治國告訴記者。

　收益率之憂

10月初，銀監(jiān)會曾下發(fā)了《關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知》，規(guī)定信托公司不但不能將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金，以達(dá)到國家規(guī)定的較低項目資本金要求；而且，對于那些宣稱資本金已經(jīng)到位的企業(yè)，信托公司有義務(wù)去證實(shí)這一點(diǎn)，必要時還可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步核實(shí)認(rèn)定。此舉被認(rèn)為是銀監(jiān)會再次出手堵截信托資金輸血房地產(chǎn)的重要舉措。

“銀監(jiān)會通知下發(fā)以后，目前信托公司和房地產(chǎn)公司普遍采取的辦法是股權(quán)合作以及回購的方式，平安和萬通的合作就是典型的代表?！秉S治國告訴記者，“發(fā)售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然能幫助開發(fā)商盡快籌集資金，但高額的融資成本也讓開發(fā)商背負(fù)壓力?！?p>黃治國分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)與信托公司合作有兩種方式：一是信托公司跑馬圈地，與一線房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。二是房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)開始介入，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出了更多的基金化特征。

從目前的市場情況來看，房地產(chǎn)信托大多都是固定收益的，1年期的年化收益率較低也有7%，高的則可以達(dá)到10%以上，但是真正的收益率則要取決于項目的進(jìn)展情況。

由于對于房地產(chǎn)市場的走勢，市場參與各方態(tài)度不一，或樂觀或謹(jǐn)慎。在足夠的質(zhì)押、抵押等保障措施下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信用風(fēng)險和市場風(fēng)險能夠得到有效控制。但不能否認(rèn)的是，如果房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高，風(fēng)險也隨之增高，一旦未來樓市價格急轉(zhuǎn)、資金無法及時收回，將直接影響信托計劃的收益，甚至無法兌現(xiàn)收益。

　案例

一家房企的信托融資剪影

哈爾濱一幅即將掛牌的土地難住了李新鵬(化名)。

這是一塊未拆遷的辦公用地，李新鵬已經(jīng)拿到了拆遷協(xié)議，并一次性交付了拆遷補(bǔ)償金6000萬元。按照“潛規(guī)則”，他的公司已經(jīng)是招拍掛的內(nèi)定人選，甚至他們已經(jīng)談好了價格。只要他再拿出1.08億元，這塊地就歸他了。所謂掛牌、摘牌，不過走個過場。

讓李新鵬為難的正是這1.08億元。作為哈爾濱的一家本土房企，即便與政府、銀行都頗有淵源、交情，李新鵬還是感受到了今年這輪行業(yè)調(diào)控的陣陣寒意。

這塊地在很早之前就被李新鵬看作了囊中之物，彼時李的盤算是靠另幾個項目的銷售回籠來支付出讓金以及拿到四證，再由此申請銀行貸款。“2個億的貸款，當(dāng)時都打好招呼了?！崩罨貞浀?。

如今受調(diào)控影響，公司其他幾個項目銷售回款緩慢，幾個項目一番騰挪，已難免捉襟見肘。在前期支付了拆遷補(bǔ)償金后，公司能夠分拆出的流動資金僅剩幾千萬元。這些錢還遠(yuǎn)不夠支付出讓金，更不要說滿足辦理四證的項目自有資金比例。

“市場在觀望，政策卻越來越緊。自有資金不達(dá)標(biāo)，拿不到四證，就算銀行想放貸，也是有心無力?！?.08億元必須在摘牌后的1個月內(nèi)交齊，而緊接下來的1～2個月內(nèi)，如果不能及時辦理四證，公司就會錯失明年初銀行信貸的充裕期。如何找到資金并將這些斷續(xù)的時間節(jié)點(diǎn)連接起來，必須要解決。

　求助信托

據(jù)李新鵬的估算，該地塊項目的總投資在6.2億元左右，要達(dá)到辦理四證的標(biāo)準(zhǔn)，意味著公司必須至少擁有2.4億元的自有資金。刨去公司能提供的3000萬元資金，尚存超過2.1億元的資金缺口。

銀行信貸無門，其他融資途徑的成本也是水漲船高，比較了幾家私募機(jī)構(gòu)的要價后，李新鵬較終選擇了信托融資。

信托公司給李新鵬設(shè)計了1個2.15億元的2年期信托產(chǎn)品。根據(jù)設(shè)計，全部的信托資金將用于項目公司的股權(quán)受讓與增資，并較終持有公司87.5%的股權(quán)。

“這樣，在支付土地出讓金、辦理四證后，預(yù)計明年3月份會拿到銀行貸款，4月就能開工，年底就能預(yù)售?！崩钚蛮i對融資計劃的及時性感到比較滿意。

天下沒有免費(fèi)的午餐，信托公司肯如此幫忙，也少不了李新鵬的慷慨回報，盡管這份慷慨多少有些不情愿。

“15%并不是融資的較終成本，此外還要加上信托公司的報酬、銀行的托管費(fèi)用、信托計劃成立前期及投資運(yùn)用所發(fā)生的費(fèi)用等?！崩钚蛮i表示。

而根據(jù)記者拿到的該項目信托預(yù)案明細(xì)，項目公司實(shí)際融資成本已經(jīng)達(dá)到20%左右。

　豪賭后市

行業(yè)仍在調(diào)控，并且政策愈發(fā)緊縮，限購令、限貸令已逐步由一線城市向全國擴(kuò)張，新一輪的預(yù)售資金監(jiān)管也已經(jīng)蓄勢待發(fā)，這一切都在給市場傳遞一個信號，樓市有下行風(fēng)險。

但肯接受20%的融資成本，是李新鵬在賭哈爾濱的樓市。

按照20%的融資成本，該項目在2011年底預(yù)售時，樓價必須要達(dá)到4600元/平方米以上，公司才能盈利。而要想達(dá)到目前房地產(chǎn)項目普遍的25%的總投資凈利潤率，樓價還要再大幅提升。

設(shè)計信托方案的信托公司同時也替李新鵬算了一筆賬，要想達(dá)到凈利潤率25%，項目中的住宅預(yù)售價要在6500元/平方米，商業(yè)更要8000元/平方米。

地價低成了李新鵬的定心丸?！拔覀兪且_發(fā)高端住宅，而目前該地塊附近的高端小區(qū)售價都在6500元/平方米左右?！彼X得就算受調(diào)控影響未來哈爾濱房價，不會大漲，但只要維持目前水平，項目本身仍是有較高的安全邊際。

成交數(shù)據(jù)顯示，市場的觀望氛圍越來越濃。這種情況下，李新鵬是否還能安坐？將來的項目銷售是否能逃出觀望陰影？如果未來資金鏈進(jìn)一步緊繃，公司還有多少利潤空間可供高成本融資攤薄？

“調(diào)控會對成交及價格有所影響，但哈爾濱并不屬于房價過快上漲的城市，所以未來明顯波動的可能性并不大。”李新鵬依然還很樂觀，但他能否笑到較后還需要時間來證明。

　記者觀察

　共謀的江湖

一個是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中脫韁的野馬，一個是金融機(jī)構(gòu)中出了名的“壞孩子”，在今年宏觀調(diào)控下，地產(chǎn)公司與信托公司這兩個一向以膽大著稱的角色共同引爆了今年房地產(chǎn)信托規(guī)模與成本齊飛的行情。

于是我們看到，在前三季地產(chǎn)信托激增57%，創(chuàng)2200億元新高的同時，地產(chǎn)信托不斷高企的融資成本也在更新著坊間此前的認(rèn)知，這從一路水漲船高的投資者收益以及信托業(yè)凈利潤額可窺得一斑。市場人士觀測，假若沒有相關(guān)地產(chǎn)信托調(diào)控措施出臺，地產(chǎn)信托的規(guī)模與成本增長速度在四季度還將繼續(xù)刷新。

資本市場上沒有無利益的資金往來，地產(chǎn)公司不惜拿出更多利潤來渡過調(diào)控難關(guān)，信托公司也樂得抬高收益，增加業(yè)績。

這種雙方對于各自后市業(yè)績的博弈與野心，原本無可厚非。但在愈行愈緊的地產(chǎn)調(diào)控中，地產(chǎn)公司的高成本融資，抑或信托公司的高收益投資在市場人士看來卻不亞于累卵之危。

在記者接觸的多位業(yè)內(nèi)人士看來，要在這滿江湖氣息濃郁的信托市場尋求

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