融資大戰(zhàn)密集上演

今年6月以來(lái)，隨著A股IPO大門的重啟，眾房企都急不可待地籌備上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，IPO重啟后有超過(guò)30家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過(guò)1000億元。無(wú)疑，今年是房企IPO久違的春天。

中投證券李少明告訴記者，由于去年市場(chǎng)遭遇了的危機(jī)，企業(yè)在市場(chǎng)融資的步伐有所放慢，此次地產(chǎn)商的融資大潮醞釀已久；而另一方面，今年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)部分市場(chǎng)疲軟以及閑置土地開(kāi)發(fā)壓力，確實(shí)需要融資籌錢維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要分為債務(wù)融資和權(quán)益融資兩種。"從銀行獲得資金依舊在各地產(chǎn)公司占據(jù)完全比例，也是當(dāng)前地產(chǎn)商們較愿意實(shí)施的融資方式。"渤海證券研究員周戶對(duì)記者說(shuō)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年9月商品房施工面積和新開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比上升10%和15%；在資金來(lái)源方面，2009年1到8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源近3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，其中國(guó)內(nèi)貸款7384億元，增長(zhǎng)46%。

但問(wèn)題是，"今年上半年銀行貸款仍是房地產(chǎn)項(xiàng)目較主要的資金來(lái)源，這種單一的房地產(chǎn)融資模式，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，都蘊(yùn)含著較大風(fēng)險(xiǎn)。"上述人士認(rèn)為，一旦政策縮緊，開(kāi)發(fā)商又會(huì)遭受"苦日子"。因此，房企只有拓寬融資渠道才能抵御政策風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，在融資過(guò)程中，各地產(chǎn)商可謂各出其招。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等龍頭房企選擇增發(fā)方式募資，規(guī)模都超過(guò)了100億元；而頭創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）和合生創(chuàng)展(00754.HK)等大型房企則選擇了企業(yè)債或配股等方式募集資金。

業(yè)內(nèi)人士稱，隨著上半年樓市銷量的猛增，開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)工和土地儲(chǔ)備都迫在眉睫，而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，銀行對(duì)大型房企的授信只是畫餅充饑，民營(yíng)房企和中小房企很難真正從銀行拿到實(shí)實(shí)在在的貸款，只能靠其他渠道補(bǔ)給。

地產(chǎn)信托悄然升溫

隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊，地產(chǎn)商已有的融資模式正在悄然發(fā)生變化，越來(lái)越多的房企開(kāi)始從信托等其他渠道融資。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，共有47家信托公司推介43款集合資金信托產(chǎn)品，與上月持平。其中，貸款類產(chǎn)品16款，股權(quán)投資類4款，權(quán)益投資類8款，債權(quán)投資類3款，證券投資類5款，組合投資類7款。而按投資領(lǐng)域劃分：地產(chǎn)信托9款，基建信托4款，金融信托9款。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，雖然地產(chǎn)信托產(chǎn)品款數(shù)并不多，但與其他信托產(chǎn)品相比發(fā)行規(guī)模卻更大。9月地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模約26.4億元，占比高達(dá)64.3%。與8月9.9億元相比，9月份地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模約增長(zhǎng)166%。

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，信托公司發(fā)售給客戶的信托理財(cái)計(jì)劃中，已連續(xù)四個(gè)月(6-9月)大規(guī)模投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，累計(jì)規(guī)模約達(dá)143億元人民幣，遠(yuǎn)大于1-5月的95億元。6月以來(lái)，房地產(chǎn)逐漸替代地方基礎(chǔ)設(shè)施，成為信托產(chǎn)品的主要投向。

針對(duì)信托資金熱衷投資于地產(chǎn)的現(xiàn)狀，一位銀行業(yè)人士對(duì)記者表示，房地產(chǎn)商既是較有錢的人，同時(shí)也是花較高成本融資的人。目前的市場(chǎng)行情是房地產(chǎn)企業(yè)需要支付10%或更高的成本(目前的一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%)，并出具合法的抵押物，包括股權(quán)、房產(chǎn)或商業(yè)項(xiàng)目等。

9月份，摘得信托產(chǎn)品收益桂冠的"新華信托-渝開(kāi)發(fā)A股股票收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃"便是一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其優(yōu)先受益人年收益率為12%，次級(jí)受益人年收益率高達(dá)30%。

據(jù)悉，不僅是中小地產(chǎn)商開(kāi)始從信托渠道獲得資金，地產(chǎn)巨頭也同樣如此。資料顯示，今年9月，綠城中國(guó)(3900.HK)的全資附屬公司綠城房地產(chǎn)也與平安信托簽署了150億的合作投資戰(zhàn)略協(xié)。而在此之前的8月份，繼金地集團(tuán)（600386）與上海信托合作發(fā)行了規(guī)模5億元的信托產(chǎn)品后，金地集團(tuán)又與平安信托簽署100億合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。

由于銀行信貸投放的收緊，資金來(lái)源渠道有限的中小房地產(chǎn)公司將更加倚重信托渠道融資，隨著信托行業(yè)影響力的增加，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)公司開(kāi)始青睞信托融資。但是，在這輪融資之后，上市公司拿了錢，我們?cè)诮衲昴甑?、明年上半年?huì)看到什么現(xiàn)象，這將是一個(gè)非常有趣的問(wèn)題。

(作者：陳鍇)