坐擁去年至今年年初銷售火爆時的大量預(yù)售收入，房地產(chǎn)上市公司前三季度業(yè)績整體實現(xiàn)穩(wěn)定增長已成定局。但是，陸續(xù)出臺的嚴厲調(diào)控政策還是對房企造成了影響，或是項目竣工放緩致使結(jié)轉(zhuǎn)減少、或是保留部分收入至年底結(jié)算。今年第三季度，56家已公布三季報上市房企凈利潤同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅更是達到35%。

　第三季凈利環(huán)比大降

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，申萬房地產(chǎn)行業(yè)136家上市公司中，已有56家上市公司公布2010年三季報，由于結(jié)算收入的增加，近7成公司今年前三季度營業(yè)收入同比實現(xiàn)增長。

該56家公司前三季度營業(yè)總收入合計為1193.23億元，同比上漲24.43%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計為157.68億元，同比上漲25.80%。

不過，今年年初至今陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策還是對房企業(yè)績產(chǎn)生了一定影響。第三季度，已公布三季報的56家房地產(chǎn)上市公司中，30家上市公司單季凈利潤同比出現(xiàn)下降，占比將近60%。

該56家公司第三季度營業(yè)總收入合計為374.05億元，同比上漲9.45%，但環(huán)比二季度相比則下降15.6%；三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計為42.13億元，同比略微下降1%，但環(huán)比二季度則大幅下降35.28%。

分析人士認為，第三季度業(yè)績出現(xiàn)下滑，主要是結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，跟開發(fā)商項目竣工速度放緩有關(guān)，也不排除部分開發(fā)商保留部分收入至四季度結(jié)算。

四大地產(chǎn)龍頭萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)的業(yè)績在行業(yè)內(nèi)仍然領(lǐng)跑。四家公司前三季度共計實現(xiàn)營業(yè)總收入596.80億元，同比增長15.91%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤合計83.29億元，同比增長28.65%。四大龍頭前三季度凈利潤增幅都非常明顯，但第三季度業(yè)績則呈現(xiàn)分化態(tài)勢，金地集團、招商地產(chǎn)單季凈利潤同比下滑；而環(huán)比二季度來看，除金地集團外，其余三家龍頭公司單季營業(yè)收入和凈利潤環(huán)比均出現(xiàn)下降。

今年第三季度地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，截至三季度末，該56家公司經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量合計為-521.83億元，去年同期該數(shù)值為392.93億元，今年中期則為-576.87億元，三季度單季經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入55億元。

56家公司中，半數(shù)公司單季經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量為正值，而萬科、金地集團第三季度現(xiàn)金流也有較大幅度改善，單季現(xiàn)金流凈流入量分別達到83億元和31億元，位居前兩位，但現(xiàn)金流較為緊張的保利地產(chǎn)仍以-27.59億元的凈流出量排名較后，招商地產(chǎn)凈流出2.39億元。

與此同時，56家公司前三季度實現(xiàn)預(yù)收賬款2212.37億元，同比增長高達58.5%，為全年業(yè)績的穩(wěn)定增長打下基礎(chǔ)。但與今年中期72.32%的同比增幅相比出現(xiàn)下降。四大龍頭的預(yù)收賬款同比均大幅增長，合計高達1385.34億元，同比增長61.41%，顯示出龍頭公司在調(diào)控政策背景之下良好的應(yīng)對策略及推盤節(jié)奏。

二三線房企快速增長

盡管龍頭公司業(yè)績依然占據(jù)大部分比重，但部分二三線地產(chǎn)公司也顯示出快速增長勢頭。

津濱發(fā)展三季報顯示，前三季度營業(yè)收入為22.5億元，同比增長155.6%；歸屬上市公司股東的凈利潤5658萬元，同比增長395%。第三季度公司同樣取得不俗增長，營業(yè)收入增長142.32%，凈利潤同比增幅更是高達671.54%。公司還同時預(yù)計2010年凈利潤為9095.85萬至9922.74萬元，基本每股收益0.055至0.06元，同比增長450%至500%。

津濱發(fā)展表示，除去部分出售資產(chǎn)的收益之外，公司開發(fā)的濱海國際項目2009年至2010年銷售情況良好，在2010年度確認銷售收入。

地處河北的榮盛發(fā)展也取得了大幅增長。該公司項目多集中于三線城市，由于可結(jié)算面積增加，以及結(jié)算價格上漲，前三季度營業(yè)收入達到45.79億元，同比增長110%，凈利潤6.07億元，同比增長58.5%。公司還預(yù)計2010年度凈利潤較上年同期增長50%-70%。

業(yè)內(nèi)認為，今年4月份起陸續(xù)出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策，更大程度上是針對此前房價漲幅較大的一線城市，相比而言，二三線城市影響相對較小，同時，在一線城市遭遇嚴厲調(diào)控之時，那些房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展中早期、房價還有上升空間的二三線城市反而成為新的發(fā)展目標，進而價量都呈現(xiàn)出同一線城市不同的分化走勢，當然也提升了相關(guān)上市公司的業(yè)績。

據(jù)wind統(tǒng)計，已有13家地產(chǎn)公司對2010年度業(yè)績進行預(yù)告，其中9家公司預(yù)喜，包括津濱發(fā)展、華麗家族、濱江集團、榮盛發(fā)展、合肥城建、廣宇集團等在內(nèi)，均屬于二三線地產(chǎn)上市公司。

　商業(yè)地產(chǎn)成

在住宅開發(fā)市場遭遇政策洗禮的同時，商業(yè)地產(chǎn)由于市場價格相對較低、政策限制相對較少而擁有了更多的吸引力。

從三季報業(yè)績表現(xiàn)看，萬通地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)績同比均實現(xiàn)增長；世茂股份繼中期業(yè)績同比大增744%后，預(yù)計三季度業(yè)績大幅增長。

事實上，從市場價格來看，商業(yè)地產(chǎn)的價值目前仍處于被低估的狀態(tài)，尤其是在二三線城市。戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，在住宅市場價格達到頂峰、地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的二季度，上海寫字樓租金為204元/平方米/月，南京為93.6元/平方米/月，杭州為114元/平方米/月，而武漢僅為59.4元/平方米/月?！跋啾茸≌袌龅膬r格漲幅和所受的政策限制，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿€沒有完全被挖掘。上半年經(jīng)濟復(fù)蘇強勁，商業(yè)地產(chǎn)需求量增加，再加上大量流動性進入，四季度商業(yè)地產(chǎn)租金和入住率有望進一步提升?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

正是如此，萬科、保利、金地、頭創(chuàng)、中糧等地產(chǎn)大鱷均表示未來將加碼商業(yè)地產(chǎn)。保利地產(chǎn)便計劃在未來三到五年內(nèi)，將持有的商業(yè)物業(yè)投資比例提高到30%。

地產(chǎn)人士指出，一個商業(yè)地產(chǎn)項目從建造到招商，再到后期運營管理，通常需要長達3-5年的培育期，資金回籠周期相對較長，這無疑對開發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。

不過，今年9月保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商打開了保險資金進入的通道。根據(jù)規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)將 于商業(yè)、辦公，以及與保險相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動產(chǎn)，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，未來約有4500億元的保險資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。

“保險資金進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項目體現(xiàn)其應(yīng)有價值，提升物業(yè)品質(zhì)。同時引導(dǎo)更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)?！贝鞯铝盒兄袊顿Y部助理董事曹建指出，目前經(jīng)濟形勢穩(wěn)步向上，但房地產(chǎn)政策仍有較多調(diào)控。在當前的市場氣氛下，購賣雙方處于價格僵持期，以致今年大宗物業(yè)交易市場沒有去年活躍。然而明年，隨著險資入市，會有更多商用物業(yè)的大宗交易出現(xiàn)，而一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也將較先獲益。

(作者：王錦 于萍)