如何實現(xiàn)長期回報？需要成熟商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊提高物業(yè)價值

深圳早期的商業(yè)物業(yè)，以投資大廈等為例都是以銷售為主，到現(xiàn)在，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始逐漸開始出租，這背后除了開發(fā)商看中長期受益以及規(guī)避土地增值稅外，還有一個理由就是深圳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展到了一個程度，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的回報方式上有所轉(zhuǎn)型，而這一轉(zhuǎn)型會刺激深圳的商業(yè)物業(yè)追趕北京、上海等地區(qū)。

漢京國際營銷總監(jiān)王川表示，企業(yè)發(fā)展到一定程度后，要持有一定自己的資產(chǎn)，包括引進(jìn)現(xiàn)金流、抵抗增值稅風(fēng)險等；租賃項目自己可以維持其品質(zhì)的成功性比較強(qiáng)，對項目貢獻(xiàn)比較大；再者，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)由售轉(zhuǎn)租，這本身也有利于提高深圳商業(yè)物業(yè)管理水平。

王川透露，在寫字樓比較成熟的城市北京、上海、香港，都是以租為主，基本上很少有銷售的寫字樓。

這一點(diǎn)漸漸成為深圳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的共識，書香門第招商經(jīng)理孫坤倫告訴記者，書香門第在經(jīng)歷很深的教訓(xùn)后現(xiàn)在選擇自己持有商業(yè)物業(yè)。而這時，開發(fā)商開始更多考慮將來項目的整個潛力價值提升，包括對整個項目品牌的維護(hù)。

“萬象城是現(xiàn)在深圳做得較好的商業(yè)綜合體，他們當(dāng)初拿到這塊地后就有了明確的目標(biāo)，頭先就把香港又一城老總挖過來作為商業(yè)公司的老總，全部仿造香港又一城的規(guī)劃，就是要打造一個華南較好的商業(yè)，且其預(yù)算兩三年虧錢。而像深圳本地的開發(fā)商，拿到地后并不知道自己這個商場要做成什么東西。”世紀(jì)項目經(jīng)理徐江表示，深圳幾個商場做得好的都不是深圳本土的企業(yè)，要么是香港的，要么是北方的央企，深圳商業(yè)地產(chǎn)在精神、思維上還沒有達(dá)到這個高度。

此時，對于深圳的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，如果做好商業(yè)物業(yè)的持有，成為其轉(zhuǎn)型階段較重要的問題，“怎么去實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的一個根基，要看是不是有一個商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商使自己持有的物業(yè)價值不斷提升。”王川說。

綠景地產(chǎn)品牌推廣總監(jiān)司覃透露，由開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司的轉(zhuǎn)型期中，綠景花了很多人力物力來成立一支專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊。

他表示，綠景經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的根基就是要統(tǒng)一把所有經(jīng)營權(quán)都掌握在自己手里，不管是銷售出去的，還是自己持有的，綠景都聘請了專業(yè)公司進(jìn)行資產(chǎn)管理服務(wù)，來協(xié)助可能在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗、理論上不足的企業(yè)，提高平臺的標(biāo)準(zhǔn)。

能否助關(guān)內(nèi)外一體化？將逐漸形成在多個區(qū)域出現(xiàn)多個商業(yè)繁華區(qū)局面

商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓和商鋪都和地段、人流緊密相關(guān)，深圳的規(guī)劃從羅湖到福田，再到未來的前海，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的是否也會隨城市不斷變遷？對此，司覃認(rèn)為，城市的轉(zhuǎn)移實際上是城市發(fā)展、功能完善后區(qū)域功能的剝離。

“實際上，深圳商業(yè)地產(chǎn)隨城市轉(zhuǎn)移的進(jìn)程并不如想象般迅速?！毙旖嬖V記者，世紀(jì)在規(guī)劃時由于地處深圳區(qū)，周圍是高端人群，寫字樓也是高端寫字樓，于是自然地將設(shè)想為香港的中環(huán)、上海的陸家嘴，但后來發(fā)現(xiàn)很多高端的品牌目前不愿意到區(qū)，而區(qū)的商業(yè)相對于羅湖來說也沒有多少高端的品牌，羅湖的萬象城、西武的名店現(xiàn)在都還不會進(jìn)入?yún)^(qū)，“目前區(qū)還處于建設(shè)中”。

在徐江的眼中，深圳的羅湖定位為娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)，所以其商鋪、娛樂之都的地位在深圳目前無人可以挑戰(zhàn)。福田可能就是以金融和高端服務(wù)業(yè)為主，“產(chǎn)業(yè)聚集，銀行就喜歡跟銀行在一起”。而南山前海則是發(fā)展企業(yè)總部，較典型的就是后海，現(xiàn)在出讓的地都是企業(yè)總部，它就跟福田區(qū)有了一些區(qū)分。

現(xiàn)場的多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳的商業(yè)地產(chǎn)會隨著城市功能發(fā)展和副配套的完善，漸漸形成在多個區(qū)域出現(xiàn)多個商業(yè)繁華區(qū)的局面。

深圳此前已從政策層面實現(xiàn)關(guān)內(nèi)外一體化，但原關(guān)內(nèi)關(guān)外的配套已造成城市功能的分割，“特區(qū)內(nèi)工作，特區(qū)外居住”造成了一大批深圳“鐘擺族”，而解決這一問題的核心就是深圳亟待多個“副”的形成，使市民在特區(qū)外也可以就業(yè)和完成購物等生活配套需求。龍崗、寶安的商鋪和寫字樓何時可實現(xiàn)特區(qū)內(nèi)一體化？

　對此，王川表示，商場和商鋪可以跟著人流走，居住人口達(dá)到規(guī)模后自然會增長，但寫字樓則是和政府規(guī)劃有直接關(guān)系，關(guān)外多廠房，老板在廠房內(nèi)辦公，對寫字樓需求不大，但以后企業(yè)向外擴(kuò)張，這樣的商業(yè)區(qū)域在關(guān)外也會越越多。

王川告訴記者，在非傳統(tǒng)區(qū)的南山，現(xiàn)在有一些商場已逐漸開始出現(xiàn)一些高端品牌和高端商業(yè)，“南山的底子已經(jīng)具備，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，有各種大型企業(yè)，還有大量居住人群支撐，于是南山形成了一個適合居住的區(qū)域，而宜居就帶來商業(yè)需求增加，而且未來深圳各個區(qū)域都會有自己的商業(yè)繁華區(qū)出現(xiàn)”。

嘉賓觀點(diǎn)

◎世紀(jì)項目經(jīng)理徐江：

由售轉(zhuǎn)租有利于提高商業(yè)物業(yè)水平

公司發(fā)展到一定程度，等到公司有能力承受開發(fā)成本時，持有商用物業(yè)是其選擇，因為持有能夠保證穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且能夠把日后增值的收益自己享有，還有它抵抗市場風(fēng)險的能力也會加強(qiáng)。日后可能這種持有的模式在深圳會越來越多。

持有對于提升深圳商業(yè)物業(yè)的水平有很大的幫助。以前賣掉后，發(fā)展商管理提升的動力不是很強(qiáng)?，F(xiàn)在持有后，包括管理、硬件、軟件一整套設(shè)備都有一個主動提升的需求。而且我覺得這對縮短跟北京、上海寫字樓上的差距有很大幫助。

◎漢京國際營銷總監(jiān)王川：

CBD或被都市圈形態(tài)替代

香港中環(huán)的例子告訴我們：高度集約化核心CBD模式在發(fā)達(dá)資本主義國家比較流行，但逐漸出現(xiàn)了它的不合理性，慢慢會被都市圈形態(tài)替代，在都市圈里人們自給自足，既有繁華商業(yè)，又有配套寫字樓，還有發(fā)達(dá)的交通配套。隨著區(qū)新的規(guī)劃產(chǎn)生，包括酒店的設(shè)計、設(shè)置，它的商業(yè)逐漸會越來越發(fā)達(dá)。而在南山也逐漸開始出現(xiàn)高端品牌和高端商業(yè)，未來龍華也是這樣的情況。

所以，我覺得商業(yè)這塊將來可能會出現(xiàn)各個區(qū)域，羅湖、福田、南山、龍華、寶安、龍崗等都有自己的商業(yè)繁華區(qū)，都有自己的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)。

◎綠景集團(tuán)品牌推廣總監(jiān)司覃：

只租不售考驗商業(yè)經(jīng)營水平

開發(fā)商現(xiàn)在選擇只租不售可能更多是考慮將來項目的整個潛力價值的提升，包括對于整個項目品牌的維護(hù)。如果將來深圳有更多的開發(fā)商要進(jìn)入只租不售這個大隊伍里來，可能在自己團(tuán)隊建設(shè)上有一個成熟的團(tuán)隊去進(jìn)行經(jīng)營，怎樣去進(jìn)行內(nèi)部人員提升，來實現(xiàn)集團(tuán)目標(biāo)，這是下一步值得思考的話題。

◎書香門第招商經(jīng)理孫坤倫：

城市規(guī)劃對商業(yè)地產(chǎn)有引導(dǎo)作用

我們在梅林關(guān)口做書香門第這個項目將近11年，隨著城市不斷發(fā)展，城市規(guī)劃，包括**、新客站明確后，整個項目受到規(guī)劃很大的影響。在城市發(fā)展過程中，規(guī)劃尤其對一個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)影響很大。如果功能定位不清晰，或者有很大的配套規(guī)劃沒有完善，都會對商業(yè)地產(chǎn)有很大影響。

政府在某種方向上對商業(yè)地產(chǎn)有一個引導(dǎo)作用，而這種引導(dǎo)作用是很有必要的。如果單純靠一個商家或者幾個商家來把這個副弄起來，或者把商業(yè)配套完善起來很難，而只有通過政府不斷介入。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，政府的角色是永遠(yuǎn)不能忽視的，而且是應(yīng)該以政府為主。政府規(guī)劃到位后，開發(fā)商再從另外一個角度去做商業(yè)。

◎知名地產(chǎn)評論人弓鳴：

城市綜合體開發(fā)是新方向

在某種意義上，建一個項目賣完再開發(fā)另外一個項目，是比較原始的。開發(fā)商面臨新的問題就是商業(yè)地產(chǎn)將在未來房企中占有多大的開發(fā)比重。隨著土地供應(yīng)逐步緊張和趨緊，城市綜合體這樣一個城市發(fā)展的“怪物”就出來了。城市綜合體開發(fā)是商業(yè)物業(yè)加住宅的開發(fā)，這應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)的一個新方向。

建一個Mall很容易，可是經(jīng)營一個Mall相對很困難。所以硬件匹配到位和后期經(jīng)營，這成為兩個并駕齊驅(qū)的問題，必須同時解決。所以，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商本身具備更高的素質(zhì)，包括資金實力、經(jīng)營實力、前瞻性。