市民關(guān)注的《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》)由市政府正式頒布。這是繼廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房之后，本市在建立、完善分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系方面的又一綱領(lǐng)性文件。

昨天，上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)李東在對(duì)此文件作解讀時(shí)表示，根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，本市公租房依然只租不售，租金價(jià)格較市場(chǎng)租金水平依然是“略低”，租賃總年限放寬至“一般不超過(guò)6年”。預(yù)計(jì)年內(nèi)可啟動(dòng)開(kāi)工建設(shè)的公租房項(xiàng)目面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　修改：放寬租賃總年限至6年

據(jù)李東介紹，《實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)此前的《實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》作了進(jìn)一步修改，與普通市民息息相關(guān)的主要涉及以下幾方面內(nèi)容：

頭先，準(zhǔn)入條件項(xiàng)中“具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限”修改為“具有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限”。就此，李東解釋，主要是考慮到一些在企業(yè)工作的本市農(nóng)業(yè)戶口人員也存在住房困難，應(yīng)當(dāng)納入公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象范圍，因此將準(zhǔn)入條件適當(dāng)放寬。

其次，租賃總年限“一般不超過(guò)5年”調(diào)整為“一般不超過(guò)6年”。公示期間網(wǎng)上調(diào)查，市民對(duì)租賃總年限提出了各種意見(jiàn)，考慮到不少市民希望延長(zhǎng)租賃期限，并鑒于起步階段房源有限，因此適當(dāng)放寬租賃總年限，調(diào)整為“一般不超過(guò)6年”。

再次，對(duì)“保證政府投入”相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修改和補(bǔ)充。按照國(guó)家七部門《指導(dǎo)意見(jiàn)》，行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金方面，規(guī)定“公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行”；土地供應(yīng)方面，規(guī)定“建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。 ”

此外，按照國(guó)家七部門《指導(dǎo)意見(jiàn)》，還對(duì)《實(shí)施意見(jiàn)》部分條款內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整和補(bǔ)充。包括在權(quán)屬管理方面，增加規(guī)定：“公共租賃住房建設(shè)實(shí)行‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有’，投資者權(quán)益可按有關(guān)規(guī)定依法轉(zhuǎn)讓。要加強(qiáng)公共租賃住房權(quán)籍管理，做好權(quán)屬登記工作。 ”在租金管理方面，增加規(guī)定：“對(duì)承租人拖欠租金和其他費(fèi)用的，可以通報(bào)其所在單位，從其工資收入中直接劃扣”。在投融資機(jī)制方面，增加規(guī)定：“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款；支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金；探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。同時(shí)，積極研究其他融資渠道及投融資機(jī)制”等。

　準(zhǔn)入：不限戶籍不設(shè)收入線

今年6月4日至13日，《實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公示，征求市民意見(jiàn)。網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，市民對(duì)各項(xiàng)政策要點(diǎn)的平均支持率達(dá)76.3%。

正式頒布的《實(shí)施意見(jiàn)》全文共六章、二十二條。章“明確總體要求”規(guī)定了發(fā)展公共租賃住房的基本思路、基本原則、管理部門、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和規(guī)劃計(jì)劃。章“多渠道籌集房源”規(guī)定了公共租賃住房的房源籌集、房源要求和標(biāo)準(zhǔn)以及權(quán)屬管理。第三章“規(guī)范供應(yīng)管理機(jī)制”規(guī)定了公共租賃住房的準(zhǔn)入條件和申請(qǐng)審核程序。第四章“健全租賃管理機(jī)制”規(guī)定了公共租賃住房的租賃價(jià)格、租金支付、租賃期限和退出管理。第五章“加大政策支持力度”規(guī)定了公共租賃住房的政府投入、配套支持政策和投融資機(jī)制。第六章“加強(qiáng)管理和監(jiān)督”明確了公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的管理監(jiān)督機(jī)制以及與單位租賃房的關(guān)系。

就此次公租房準(zhǔn)入條件的特點(diǎn)，李東歸納了三點(diǎn)，即：不限本市戶籍，不設(shè)收入線，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣制訂。“公租房決不能回到過(guò)去福利分房的老路上來(lái)。 ”李東明確表示，本市公租房只租不售，且面向規(guī)定的對(duì)象提供，“它(公租房)不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利公房，后者沒(méi)有承租年限，而前者有著規(guī)定租賃年限，且受契約限制，解決的是階段性的住房困難問(wèn)題。 ”

據(jù)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前全市共有各類出租住房3000余萬(wàn)平方米。談到公租房是否會(huì)對(duì)市場(chǎng)租賃形成沖擊，李東認(rèn)為，公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目著重發(fā)揮對(duì)住房租賃市場(chǎng)的補(bǔ)充和引導(dǎo)作用，解決租賃住房的適配性、安定性等問(wèn)題。 “公租房目前還處在起步階段，對(duì)當(dāng)前的二手房租賃市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生沖擊。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住房租賃需求依然還得主要由市場(chǎng)來(lái)承擔(dān)。 ”

　租金：“略低”多少還在調(diào)研

據(jù)李東透露，根據(jù)計(jì)劃，今年將啟動(dòng)的試點(diǎn)項(xiàng)目選址主要安排在中外環(huán)間交通便利、配套健全、中小戶型住房租賃需求比較突出的區(qū)域，適合以青年人為主的公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象居住。預(yù)計(jì)年內(nèi)可啟動(dòng)開(kāi)工建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目(含單位租賃房)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。

在項(xiàng)目建設(shè)資金籌措上，充分考慮公共租賃住房租金收益率較低、投資回收周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，千方百計(jì)尋找低成本融資渠道，為今年啟動(dòng)的試點(diǎn)項(xiàng)目提供資金支持。與此同時(shí)，市政府繼續(xù)積極鼓勵(lì)有條件的經(jīng)濟(jì)、科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用自用土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)人才公寓、來(lái)滬務(wù)工人員集體宿舍等各種類型的單位租賃房，解決青年職工階段性居住困難。

談到租金的問(wèn)題，李東表示，《實(shí)施意見(jiàn)》明確了公租房的租金是 “略低”于市場(chǎng)租金，至于低多少，目前還在作調(diào)研。 “如果公租房的租金太低，會(huì)對(duì)市場(chǎng)租賃形成沖擊；如果太高，那么公租房的租金優(yōu)惠得不到體現(xiàn)。 ”

另?yè)?jù)其透露，為使公共租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)工作順利推進(jìn)，在頒布《實(shí)施意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，今年下半年市政府有關(guān)部門還將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套政策10余件，分別對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定、土地供應(yīng)、投融資平臺(tái)管理、權(quán)籍管理、承租人戶籍管理、稅收管理、公用事業(yè)費(fèi)優(yōu)惠、公積金支付租金、投資經(jīng)營(yíng)管理公司組建、租賃合同、建筑設(shè)計(jì)等具體問(wèn)題作出細(xì)化規(guī)定。

就有關(guān)公租房日后的水、電、煤等公用事業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠問(wèn)題，李東表示，到底怎么優(yōu)惠，具體方案還有待細(xì)化，相關(guān)文件已經(jīng)在起草當(dāng)中，“要可操作才行。 ”

據(jù)悉，為確保公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目建成后能迅速開(kāi)展申請(qǐng)、審核和出租工作，市和各區(qū)(縣)公共租賃住房專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)組建及人員培訓(xùn)等工作目前也已開(kāi)始啟動(dòng)。

(作者：楊冬 張駿斕)