雖然目前退出房地產(chǎn)市場的都是"非主流"開發(fā)商，但業(yè)內(nèi)人士指出，還有兩類開發(fā)商漸顯退市跡象：融資渠道單一的小型房企以及2009年拿了地王項目的房企。如果調(diào)控政策持續(xù)深入，為調(diào)控"祭旗"者會越來越多。

調(diào)控之下有衰兵

7月初，安徽金種子酒業(yè)股份公司（下稱"金種子酒"）發(fā)布公告，擬以8055.83萬元將持有金種子房地產(chǎn)98.16%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金種子集團(tuán)，從而退出房地產(chǎn)行業(yè)。

金種子酒公告表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策讓市場發(fā)生較大變化，未來競爭將更趨激烈，金種子房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為公司非主要業(yè)務(wù)，規(guī)模較小，起步較晚，發(fā)展不快，現(xiàn)在退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規(guī)避風(fēng)險。

根據(jù)金種子酒2009年年報，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入828.85萬元，僅占主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入的0.79%，與6.07億元的酒類業(yè)務(wù)和4.23億元的制藥業(yè)相比不過是一把"小錢"。但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)利潤率近42.88%，遠(yuǎn)高于其制藥業(yè)的1.49%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志接受時代周報記者采訪時表示，投機(jī)是非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)的主要原因。在市場好的情況下，企業(yè)通過抄地或入股等方式盈利，但是在市場出現(xiàn)萎縮以及調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)或者延續(xù)的情況下，企業(yè)就會考慮以各種方式退出市場。

實際上，金種子酒不過是調(diào)控以來退市的冰山一角，6月28日國土部部長徐紹史提出要"繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)用地管與控"，一度進(jìn)退維谷的企業(yè)聞風(fēng)而動，上演退市大潮。

頗具戲劇性的一幕是，繼6月29日豐樂種業(yè)擬以6274萬元的價格向關(guān)聯(lián)方合肥城改轉(zhuǎn)讓豐樂房產(chǎn)100％股權(quán)、剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)之后，太原剛玉、愛建股份和ST珠峰三家上市公司不約而同地選擇在6月30日轉(zhuǎn)讓股權(quán)或項目，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

耐人尋味的是，據(jù)豐樂種業(yè)當(dāng)時透露，公司內(nèi)部收到消息稱，中國證監(jiān)會7月1日起會對上市涉房企業(yè)進(jìn)行融資限制，甚至停止融資，所以將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)脫手，規(guī)避風(fēng)險。而四家公司的公告，幾乎均將矛頭直指宏觀調(diào)控。

地王房企或退市

事實上，追溯4月新政之后，早有江蘇吳中、華東醫(yī)藥、海利得、重慶路橋等非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)退出房地產(chǎn)市場。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成接受時代周報記者采訪時則表示，目前的退市針對的是非主流開發(fā)商，也就是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)，"在主流開發(fā)商還沒有大量降價的時候，他們得趕緊把手中的地產(chǎn)資產(chǎn)賣掉，把握時間"。尹伯成表示，2007年之后房價上漲，非主流開發(fā)商看好未來房價，投機(jī)色彩比較濃。他們購地價格比較高，調(diào)控之下，降價就會虧損，轉(zhuǎn)賣地產(chǎn)資產(chǎn)是個好辦法。"房地產(chǎn)行業(yè)必須進(jìn)行洗牌。"

除了非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退市成勢，鄧浩志同時指出，還有兩類開發(fā)商退市漸顯跡象：融資渠道單一的小型房企以及2009年拿了地王項目的房企。

誠然，適逢調(diào)控，即使在2009年的土地盛宴上長袖善舞的企業(yè)同樣苦不堪言。2009年11月13日，福建望城投資競得一宗地塊，其土地使用權(quán)出讓金總額為3.39億元。但是隨著2010年5月的期限逼近，望城投資尚有1.02億元未付款。5月12日，望城投資公告出讓福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％股權(quán)，不難發(fā)現(xiàn)1.45億元的售價正好可以填補(bǔ)其拿地欠款。

境外資金抄底

既有退市者，必有接盤者。

"對于企業(yè)來講，尤其是在環(huán)境不好的情況下，以比較低的成本拿到項目是比較好的進(jìn)入時機(jī)。"經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑對時代周報記者表示。鄧浩志則表示："部分在2009年沒有吃飽的公司、處于閑置半閑置狀態(tài)的中小房企，現(xiàn)金流相對充裕，有抄底的能力和機(jī)會。"

因此，6月乍現(xiàn)并購潮。湯城集團(tuán)、中駿置業(yè)、世紀(jì)星源、華聯(lián)控股、SOHO中國、鳳凰置業(yè)、眾安房產(chǎn)集團(tuán)、花樣年等房企紛紛通過并購獲得土地。其中，6月11日，SOHO中國斥資22.5億元收購了國鼎公司90%股權(quán)，間接囊括外灘204地塊；6月15日，花樣年僅以3億余元就收購了東莞市土地儲備近10萬平方米的花千里房地產(chǎn)開發(fā)公司。不過，接盤者的青黃不接同樣令人生疑。根據(jù)太原剛玉公告，截至2009年12月31日，其接盤者中正房地產(chǎn)中凈資產(chǎn)為-11843萬元，凈利潤為-4293萬元，顯然是資不抵債。而重慶路橋的接盤者重慶市奇尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年11月，其股東和背景至今成謎。

鄧浩志對此解釋道，一個比較突出的現(xiàn)象是，很多中小型企業(yè)突然之間資金非常充裕，特別活躍，可能是通過私募融資，背后有境外資金撐腰。

"就我所知，國外的私募資金對中國房地產(chǎn)市場非常感興趣，雖然調(diào)控不明朗，但長期來看，中國房地產(chǎn)市場會在二三十年之內(nèi)保持一個相當(dāng)穩(wěn)定的增速。所以新加坡和香港等境外私募都陸陸續(xù)續(xù)來中國考察項目。"鄧浩志表示。

在中小型房企覬覦退市者，卻苦于信貸收緊、預(yù)售情況不理想之際，私募早已悄然狩獵。一出一進(jìn)之間皆因資本，卻醞釀著一場變局。

"趨勢就是越來越往專業(yè)化方向靠攏，所謂專業(yè)化不單指開發(fā)，還在工程、銷售甚至在融資等各個環(huán)節(jié)。所有動作，無論是進(jìn)或出，都是優(yōu)勝劣汰的過程，畢竟房地產(chǎn)公司到現(xiàn)在還是太多了，也就是說大魚小魚都還能混。"鄧浩志對時代周報記者表示道，"有人說房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，但是未來的趨勢是非專業(yè)企業(yè)的獲利能力會越來越低，慢慢被擠出市場。"

(作者：肖素吟)