今后房價是漲還是跌、現(xiàn)在是購還是不購，這兩個問題已經(jīng)困擾人們10多年了，今年不但依然沒有答案，還讓這個答案變得更加撲朔迷離，難以捉摸。

　　回頭即將走完的2010年，樓市給了人們太多的驚訝，調(diào)控力度持續(xù)加碼、部委相繼出臺政策限制房貸、大搞廉租房建設(shè)……這些未有的調(diào)控風(fēng)暴輪番上演，樓市卻如寒風(fēng)中的臘梅，開得依舊鮮艷。
萬科公告顯示，截至12月1日，其今年累計銷售額實現(xiàn)1000.6億元，在提前完成今年全年銷售任務(wù)的同時，也創(chuàng)造了我國房企銷售業(yè)績新高。

　　早有“吹風(fēng)”的調(diào)控

　　站在2010年的尾巴上回顧樓市，人們發(fā)現(xiàn)，今年熱詞有了新的變化，“蝸居”、“蟻族”、“丈母娘房”等流行語紛紛讓位于“央企退市”、“房產(chǎn)稅”、“限購令”等政策性強的字眼。一些人驚呼，今年可謂樓市當之無愧的政策調(diào)控年。事實上，早在去年底，關(guān)于今年樓市調(diào)控的基調(diào)就已定出。

　　2009年底的經(jīng)濟工作會議提出，2010年要遏制房價過快上漲勢頭。隨即，國務(wù)院出臺了遏制部分城市房價過快上漲的4條措施，其中之一便是要抑制投資、投機性購房。同時，金融危機前后出臺的一系列樓市刺激政策也陸續(xù)退出，例如，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限就由2年恢復(fù)到5年。

　　不過，當時的人們并不以為然，還是瘋狂地看漲房價，“井噴”代替了“小陽春”，人們的口頭語也從“我該不該出手”變成“好房子還有沒有”，全國各城市都出現(xiàn)了“趕集”購房現(xiàn)象，2009年12月份全國70個大中城市房價同比上漲7.80%，遠高出11月份(5.70%)和10月份(3.90%)。

　　新年伊始便“小試牛刀”

　　時間剛滑入2010年，1月1日，財政部“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定便開始實施，國際金融危機時期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，對炒房者帶來不利影響。體現(xiàn)在濟南便是，今年1月份，二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，只成交1500多套，環(huán)比下降約70%。

　　緊接著，1月10日，國務(wù)院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購購二套房的家庭，貸款頭付比例不得低于40%;房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標價”……這也被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“拳”。

　　不過，對“國十一條”，分析人士認為，新政不新，老生常談，難抑房價，執(zhí)行缺監(jiān)管，落實難到位。網(wǎng)友也議論紛紛，認為地方政府會“打太極”，較終導(dǎo)致“國十一條”效力落空。

　　事實也確實如此，今年1至3月份，全國70個大中城市房價同比上漲幅度節(jié)節(jié)攀升，分別為9.50%、10.70%和11.7%。2月20日，銀監(jiān)會又發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者，其規(guī)定，流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資。{$page$}

　　“央企退市”磨磨蹭蹭

　　“眉毛胡子一把抓”不行，調(diào)控又轉(zhuǎn)向了擊破。近年來，眾多央企“不務(wù)正業(yè)”，直奔“錢途”，挾巨資南下北上，在制造一個又一個高價地的同時，也造就了許多“地王”。央企的財大氣粗，引發(fā)了其他房企無限的“羨慕、嫉妒、恨”。同時，高房價也被普遍認為是央企造就的“地王”助推的。

　　在諸多微詞和指責(zé)聲中，3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠集團等少數(shù)央企在時間給出了明確時間表，但央企整體實質(zhì)性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。

　　不過，12月6日有消息稱，銀監(jiān)會日前向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”。根據(jù)這一名單，目前多家銀行已經(jīng)要求分支行，只能對名單中列示的中國建筑工程總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司等16家房地產(chǎn)央企提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。銀行通過收緊資金或許可以“逼迫”部分央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而這也將大大提高非主業(yè)房地產(chǎn)央企的“退市”進程。

　　“新國十條”動真格的

　　一次次小打小鬧式的調(diào)控不但沒有讓房價停下飛漲的腳步，反而使房價漲幅越來越大。今年4月份，全國70個大中城市房價同比上漲12.8%，創(chuàng)下今年到目前為止單月漲幅。市場出現(xiàn)了一致看多的房價預(yù)期，這種預(yù)期加大了投資性和恐慌性購房的比重，進一步推高房價，讓普通工薪“望房興嘆”，市場不滿情緒上升。

　　然而，“住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題”，房價調(diào)控儼然已成為政治問題，關(guān)乎社會和諧與穩(wěn)定。于是，調(diào)控開始動真格的了，4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購購頭套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。

　　4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款等。

　　調(diào)控發(fā)力：停貸

　　不得不承認調(diào)控動真格的威力。據(jù)權(quán)威部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，“新國十條”出臺后，4月份全國商品房預(yù)售銷售率僅為12%，相比3月份38%的銷售率降幅達七成。5月，北京房價15個月頭次出現(xiàn)回落。7月份，全國商品房銷售面積同比下降15.4%，一線城市更為明顯，北京7月份的新房成交套數(shù)僅為去年同期的1/3。

　　與此同時，年底銀行信貸額度出現(xiàn)緊張狀況，房貸審批時間比原來延長半個月。2011年前許多銀行不再放款，雖然并不影響市民貸款購房，一切手續(xù)依然可以照辦，只是要等到明年年初才能放款，但這意味著賣房的開發(fā)商則要等到明年1月1日才可以得到這筆銀行貸款，這顯然對房地產(chǎn)企業(yè)不利?！袄硐胧秦S滿的，現(xiàn)實卻是骨感的”，“新國十條”雖然一定程度上抑制了炒作，打擊了房地產(chǎn)企業(yè)，卻也傷及了無辜。例如一些改善型自住購房者就受到了“貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的影響，他們一邊高唱著“為什么受傷的總是我”，一邊謀劃著如何曲線救國，并由此催生了假離婚、代購等形形色色的歪招。

　“限購令”風(fēng)起云涌

　　國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務(wù)院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實施細則，其中以“限購令”較為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點。先是北京在4月30日出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。 {$page$}

　　北京的開山之舉旨在對投資投機性購房需求實施更為嚴厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。

　　到11月16日，全國已有16個城市頒布“限購令”。不過，分析人士認為，雖然“限購令”抑制了實施城市的市場需求，但投資客可以從“限購”城市轉(zhuǎn)向“無限購”城市，從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)向，這對“無限購”城市和二、三線城市來說，不是個好事兒。另外，多數(shù)“限購令”的執(zhí)行期限到年底，其后發(fā)展如何，值得關(guān)注。

　　空置率與房地產(chǎn)稅

　　市場上有多大比例的房子是被用作投資或投機的?媒體曾用“零水電”、“曬黑燈”等方法粗略計算出了房屋空置率，并認為空置的房子就極有可能是被用作投資或投機的。但究竟有多少空置房，至今沒有一個權(quán)威的說法。

　　9月初，國家統(tǒng)計局頭次明確表示進行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標準，難以得出空置率。近日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。

　　空置房的存在讓人們想起了一年來幾乎沒有消停過的房產(chǎn)稅，是否應(yīng)該征收呢?贊同者認為，房產(chǎn)稅的出臺將改變我國當前稅收“重交易，輕持有”的現(xiàn)狀，將是遏制樓市投機、平抑房價較“給力”的手段;反對者則認為，當前民眾稅負已經(jīng)很重，加征房產(chǎn)稅將加重人們的負擔。

　　當人們還在為房產(chǎn)稅該不該征而爭論不休時，財政部官員及有關(guān)專家學(xué)者近期頻繁在公開場合表態(tài)，甚至給出了時間表，開征房產(chǎn)稅似已板上釘釘。如果征稅是大勢所趨，那么對征收時機和具體方法的科學(xué)論證就顯得尤為重要。如果時機和稅率把握得不好，準備工作做得不充分，擴征房產(chǎn)稅不僅難以打壓高房價，反而會造成稅負轉(zhuǎn)嫁，從而進一步推高房價。

　　“保障房”：窮人新希望

　　經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，樓市已現(xiàn)積極變化，但量跌價滯的局面并未根本改變。于是，“膠囊公寓”、“蛋形蝸居”被關(guān)注，《沁園春·房》熱傳：“神州大地，萬人蝸居，億人盼房。望市內(nèi)郊外，空樓大廈，售樓，炒房滔滔。祖孫三代，傾盡所有，難與房價試比高。須鈔票，清儲蓄貸款，分外心焦。樓價如此虛高，逼無數(shù)白領(lǐng)競折腰。昔秦皇漢武，聞所未聞;唐宗宋祖，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好蝸居蒙古包。俱往矣，數(shù)天價樓盤，還看今朝?！?/P>

　　如何讓窮人也能住上房子?“重慶模式”進入人們的視線，其推出了大規(guī)模的公租房，供應(yīng)對象包括符合規(guī)定的本地?zé)o住房或住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)生和外來務(wù)工人員。其政府撥款、社會融資以及租金沖抵銀行利息相結(jié)合的融資模式備受贊譽。“重慶模式”得到了認可并推廣。4月13日，住建部召開會議稱，加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的，今年保障性安居工程建設(shè)目標是

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