房地產(chǎn)企業(yè)毛利率降至30%

由于運(yùn)營(yíng)成本特別是土地成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率正逐年下降。3月26日，中國(guó)指數(shù)研究院等四家機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2009年度包括萬(wàn)科、中海、保利在內(nèi)的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的毛利率均值為30.3%，較2008年下降了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告指出，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)毛利率下降有兩大原因。其一是2008年市場(chǎng)銷售不暢，不少企業(yè)進(jìn)行了一些促銷活動(dòng)，拉低了2009年毛利率。其二是營(yíng)業(yè)成本增速超過(guò)營(yíng)業(yè)收入增速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)達(dá)到53.1%，快過(guò)同期營(yíng)業(yè)收入40.0%的增長(zhǎng)率。

事實(shí)上，對(duì)此一些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到了?！半S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和規(guī)范，行業(yè)集中度的逐漸提高及行業(yè)外大型企業(yè)大舉介入房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。在多方因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率從長(zhǎng)期來(lái)看將有所下降。”保利地產(chǎn)在年報(bào)中如是說(shuō)。

需要指出的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性在提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值達(dá)44.1億元，與上年相比增長(zhǎng)81.4%，是2005到2009年來(lái)增長(zhǎng)幅度的一年。同時(shí)，2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流5年來(lái)頭次轉(zhuǎn)正，均值為6.9億元，且截至去年底，現(xiàn)金流為正的百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到81家，進(jìn)一步體現(xiàn)了企業(yè)現(xiàn)金流改善狀況。

“百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年預(yù)收賬款的增長(zhǎng)，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！眻?bào)告說(shuō)。

然而，業(yè)內(nèi)一位專家指出，從另一個(gè)層面來(lái)看，正是由于去年開(kāi)發(fā)商“不差錢”，導(dǎo)致了今年土地市場(chǎng)的火爆，也導(dǎo)致短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有下調(diào)的房?jī)r(jià)的壓力。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.38，較2008年變化不大；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值由上年的0.40提高到0.47，周轉(zhuǎn)速度加快對(duì)企業(yè)盈利能力起到增強(qiáng)作用。

并且，報(bào)告指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.56，較2008年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的106周下降到93周。存貨消化周期的縮短同時(shí)也要求企業(yè)的土地儲(chǔ)備保持適度增長(zhǎng)，以滿足未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)需要。

“上述數(shù)據(jù)從另一個(gè)側(cè)面解釋了，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商為什么熱于拿地，由此導(dǎo)致土地市場(chǎng)的火爆?！鄙鲜鰧＜艺f(shuō)。

(作者：于祥明)