目前無錫在建或擬建的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)到了22個(gè)。作為一個(gè)新的產(chǎn)品形式，一種新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，城市綜合體不同于一般的地產(chǎn)項(xiàng)目，它不是說簡(jiǎn)單地賣住宅、賣商鋪，城市綜合體的成功關(guān)鍵是什么？它們各自又是如何實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展的？

圍繞著這一系列話題，無錫萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司副總經(jīng)理馬俊浩、無錫紅豆置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李健、無錫金太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理湯小偉、無錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售總監(jiān)林濱泓、明發(fā)集團(tuán)無錫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)曹澤武等5位嘉賓，展開了探討。

區(qū)域營(yíng)造定位

在嘉賓來看，城市綜合體，每家公司的操作手法與模式都不一樣，但對(duì)于一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目來說，頭先是定位。每個(gè)項(xiàng)目的選址不一樣，周邊的商業(yè)群、消費(fèi)群也不一樣，這就決定了項(xiàng)目的定位不一樣。每個(gè)項(xiàng)目都必須根據(jù)地域特征、消費(fèi)環(huán)境來營(yíng)造自己的氛圍。

紅豆國(guó)際廣場(chǎng)位于市，地段決定了它必須高定位，酒店式公寓、商檔百貨商場(chǎng)、辦公樓成為項(xiàng)目的主打內(nèi)容；位于河埒口地區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)承擔(dān)著老區(qū)改造的功能，在定位時(shí)更多的是對(duì)老商業(yè)的升級(jí)換代。

金太湖國(guó)際地處歐風(fēng)街，這里原本就是無錫的餐飲、休閑、娛樂聚集地，新項(xiàng)目很自然地成為一種延續(xù)與光大。

寶龍城市廣場(chǎng)位于新區(qū)核心地段，周邊聚集了一大批中高端白領(lǐng)群體、已有很大的商務(wù)旅客，圍繞這樣的消費(fèi)情況進(jìn)行定位。

新區(qū)有兩個(gè)商業(yè)園區(qū)，一個(gè)很大的商旅，酒吧、醫(yī)療設(shè)施、精裝單身公寓成為這里的特色；明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)選址在惠山新城，這是一個(gè)有潛力，但目前的人氣、居住環(huán)境、配套都還有所欠缺的未成熟區(qū)域，以餐飲、娛樂為主的特色主題公園成為發(fā)展方向。

規(guī)模決定設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃也很重要?！扒捌诘囊?guī)劃設(shè)計(jì)是任何一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目走向成功所必不可缺的?！比f達(dá)的馬俊浩介紹，萬達(dá)下設(shè)一個(gè)有300多名專家組成的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，在每一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)前，都必須經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

拿到了一個(gè)非常優(yōu)越的地理位置后，項(xiàng)目就要進(jìn)入全面設(shè)計(jì)階段?！俺鞘芯C合體的設(shè)計(jì)不僅僅是建筑設(shè)計(jì)，還包括了業(yè)態(tài)布局?！苯鹛臏ケ硎?。紅豆國(guó)際廣場(chǎng)的李健提出，城市綜合體是多種業(yè)態(tài)的組合，各種業(yè)態(tài)之間是一種互補(bǔ)的關(guān)系，對(duì)業(yè)態(tài)的布局就是考慮怎么吸引更多的消費(fèi)力、購(gòu)購(gòu)力。

在寶龍的林濱泓看來，項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)規(guī)模的大小來進(jìn)行規(guī)劃。像明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)有50多萬平米，它選擇的是一種半開放式；金太湖國(guó)際城有70多萬平米，它選擇的是一種全開放式；寶龍城市廣場(chǎng)，只有20多萬平米，因此選擇了閉合式，所有業(yè)態(tài)則是根據(jù)地塊形狀、周邊產(chǎn)業(yè)特征、消費(fèi)情境進(jìn)行布局的。

運(yùn)營(yíng)盤活項(xiàng)目

有人說，招商是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。然而在會(huì)客廳里，嘉賓們卻提出，前期的銷售成功不代表后期的經(jīng)營(yíng)成功，一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目要持續(xù)發(fā)展，還要靠后期運(yùn)營(yíng)管理，必須有一個(gè)良好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在招商后把經(jīng)營(yíng)盤活，項(xiàng)目才能長(zhǎng)久長(zhǎng)青。正是意識(shí)到了這一點(diǎn)，萬達(dá)集團(tuán)2000年專門組建了一支運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，經(jīng)過9年的發(fā)展，如今已擴(kuò)展至1萬名成員。

對(duì)于明發(fā)、寶龍來說，他們認(rèn)為較好的運(yùn)營(yíng)就是堅(jiān)持既定的定位。明發(fā)的曹澤武說，在城市，大而全的項(xiàng)目很容易吸引客戶，但在明發(fā)，它處于一個(gè)未成熟的新城區(qū)域內(nèi)，不是單單地大而全就能滿足客戶的需求，他們確定了餐飲娛樂這樣一個(gè)特別鮮明、有特點(diǎn)的主題作為將來的經(jīng)營(yíng)方向，而今后的運(yùn)營(yíng)就要堅(jiān)持圍繞這個(gè)主題來發(fā)展。