“三費”合計比重：

央企和地方國企控制效果突出

如果拋開現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，可能很多人都會自然地得出以下結(jié)論：民營企業(yè)降低費用的動力和效果較好，因為省出來的錢是老板的；資本化企業(yè)實行現(xiàn)代企業(yè)制度，杰出的管理能力也能夠明顯降低管理成本。

但是根據(jù)克而瑞（中國）研究的數(shù)據(jù)顯示：恰恰是人們印象中管理效率較低、官僚作風嚴重的央企和地方國營企業(yè)在三項費用的控制方面占據(jù)明顯優(yōu)勢。在克而瑞（中國）研究抽樣的30個企業(yè)樣本中，只有7個企業(yè)在2008年實現(xiàn)了三項費用合計比重的下降，其中有4個是地方國營企業(yè)、1個是央企。央企和地方國企的三項費用率下降主要得益于他們?nèi)谫Y能力和銷售費用的控制；而民營企業(yè)的費用上升主要體現(xiàn)在企業(yè)的融資成本較高。銷售費率：8成地方國企下降明顯

克而瑞（中國）研究統(tǒng)計的10個典型上市地方國企中有80%的企業(yè)在2008年的銷售費用率明顯下降。一方面因為地方國企一般企業(yè)銷售規(guī)模小，銷售管理的半徑較大型企業(yè)小；另一方面也凸顯了地方國企在區(qū)域內(nèi)部運營過程中熟知地方市場和客戶、采用靈活的營銷手段以及有效降低銷售費率的優(yōu)勢。

萬通和保利是2008年除地方國企之外的銷售費用率下降的兩個企業(yè)。萬通銷售費率下降主要源于公司2008年銷售回款同比明顯增加而銷售費用基本穩(wěn)定；保利則在去年的市場銷售中展示了央企黑馬的風采，體現(xiàn)了其靈活的營銷手段和杰出的產(chǎn)品能力。

財務費率：

多數(shù)企業(yè)下降，央企較低

2008年度，80%的房地產(chǎn)上市企業(yè)財務費率均出現(xiàn)了不同幅度的增長。增長的主要原因在于整個2008年度，上市企業(yè)的營業(yè)收入較2007年出現(xiàn)了明顯下降，與之相對應的是企業(yè)銀根緊縮、企業(yè)融資難度增加而導致的企業(yè)財務費用出現(xiàn)顯著增長。

在克而瑞（中國）研究選取的30個典型上市樣本企業(yè)中，2008年央企以1.1%的平均財務費用率引人注目，明顯低于地方國企4.1%的財務費率，同時也低于民營企業(yè)和資本化企業(yè)的財務費率。這與央企在融資過程中展現(xiàn)的其與金融機構(gòu)談判的話語權(quán)、政府的資金傾斜以及與政府的良好關(guān)系等因素作保障分不開。

管理費率：

百億企業(yè)平均管理費率僅4.8%

1、半數(shù)上市房企實現(xiàn)管理費率下降

提升管理效率、降低管理成本是企業(yè)管理的重要動作。2008年度超過3成的房地產(chǎn)上市企業(yè)實現(xiàn)了管理費率下降的目標。萬科、金地作為資本化企業(yè)的代表，在降低企業(yè)管理費用方面表現(xiàn)突出。其中萬科對于降低管理費用的舉措涉及公司管理的各操作層面，甚至對于每個員工每年的打印紙使用數(shù)量都做出了明確規(guī)定。2009年上半年，更是多達半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了管理費率的下降。

2、管理成本規(guī)模遞減，百億企業(yè)平均管理費率較低

房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本呈現(xiàn)典型的規(guī)模遞減趨勢，2008年營業(yè)收入超過100億的5個大型上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均管理費率只有4.8%，遠遠低于營業(yè)額20億以下的上市房企7.2%的平均管理費率。表面來看，大型房地產(chǎn)企業(yè)在擴張過程中較好地實現(xiàn)了管理成本的合理控制，實現(xiàn)了成本規(guī)模遞減；但從另一個角度來說，中小型房地產(chǎn)企業(yè)并沒有發(fā)揮“船小好調(diào)頭”的優(yōu)勢，實現(xiàn)成本的合理控制。 （文/克而瑞（中國）研究）