您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 銷售額頭家破千億 萬科“模式”能否被復(fù)制?
銷售額頭家破千億 萬科“模式”能否被復(fù)制?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 596 次
12月3日,萬科A(000002)發(fā)布11月份銷售公告,截至2010年12月1日,萬科累計實現(xiàn)銷售金額1000.6億元,成為中國頭家銷售突破千億上市房企。在“史上較嚴厲的調(diào)控”期間,這一數(shù)字似乎讓政府顯得有些“尷尬”。
12月6日,平安證券地產(chǎn)分析師在接受《證券日報》采訪時曾經(jīng)指出,萬科在這輪調(diào)控政策中,是受益者。萬科已超越了自身的標桿房企帕爾迪。同時,萬科也成為中國諸多房企的標桿,只是萬科的“模式”能否被復(fù)制?
快銷售成就“千億”萬科
“我們公司11月份提前完成全年銷售任務(wù),大概是萬科的1/4吧?!蹦成鲜蟹科笤诤汀蹲C券日報》記者談及公司情況時如此描述。
“你那里是否有萬科精 的數(shù)據(jù)?我們公司也打算向這個方向進行住宅開發(fā)?!庇浾咴谥貞c某擬上市房企工作的朋友曾如此說,并提及“我們關(guān)注較多的,是萬科。”
房企“招金保萬”四大家族中,萬科是先進一家民營企業(yè)。20年的上市路,萬科話題不斷,同時也“被”追趕不斷。
問及萬科能取得千億銷售的原因,平安證券地產(chǎn)分析師在接受記者采訪時列舉了幾條他認為是萬科成功的理由:一是萬科高周轉(zhuǎn)、不囤地的開發(fā)模式。在他看來,現(xiàn)在的政策時點為其提供了“天時”,也即在土地價格平穩(wěn)期,高周轉(zhuǎn)開發(fā)的優(yōu)勢就會體現(xiàn)出來;二是萬科的“戰(zhàn)略縱深很大”。萬科已經(jīng)將業(yè)務(wù)遍布全國各地,因此可以規(guī)避個別城市的房市波動風險;三是萬科對項目的“管控”能力。平安證券地產(chǎn)分析師認為,萬科已經(jīng)進入到40多個城市,而其對自身這個“龐大王國”的管控能力要超出同業(yè)水平,“其實,(萬科)它的優(yōu)勢在于它的軟優(yōu)勢?!陛^后,他認為,萬科還具有融資優(yōu)勢,手中所持資金相對豐富,而獲取貸款的能力也要高于規(guī)模較小企業(yè)。能夠以較低成本融到大額資金,對于資金杠桿率較高的房地產(chǎn)市場來說,本身就是優(yōu)勢。平安證券研究報告顯示,萬科前11個月拿地535億元,但是公司尚有500億左右的可動用資金,充裕的現(xiàn)金、較低的融資成本將有助于萬科在此時“逆勢擴張”。
而萬科優(yōu)于其他房企之處,在平安證券地產(chǎn)分析師看來,在于其“執(zhí)行力較強”。萬科能夠在很快的時間內(nèi)將所開發(fā)的項目“速度提起來……它在這個方面的優(yōu)勢很明顯”。
高周轉(zhuǎn)意味著快速擴張,但高周轉(zhuǎn)與利潤率之間的關(guān)系則較為復(fù)雜。該分析師還表示,如果萬科在以往房地產(chǎn)價格快速上漲的時期里尋求高周轉(zhuǎn)率的話,那么可能會喪失獲得高利潤率的機會。但是,在此輪政策調(diào)控下,房地產(chǎn)價格漸趨平穩(wěn),相對于某些捂盤囤地的房企來說,對萬科而言反而是有利的。
由此可見,在“史上較嚴厲調(diào)控”時期,卻成就了萬科的“千億”傳奇。“在這個時點,它(萬科)比任何時候都有優(yōu)勢”,平安證券地產(chǎn)分析師如是說,“從某個角度來說,它其實是受益的”。
獨特管理模式外部難模仿
有報道曾指出,目前房企的經(jīng)營策略大致可分為兩派。萬科、保利、綠地等為代表的快速銷售、快速開發(fā)模式,另外則以招商和金地為代表的高端精品模式??梢?,快速銷售、快速開發(fā)并非萬科一家的“獨門絕藝”。但突破千億銷售大關(guān)的,卻僅萬科一家。萬科的獨特之處又在哪里?
《證券日報》記者致電在重慶房企工作的一位朋友,他很干脆的表示,業(yè)內(nèi)明確口號是:“向萬科學管理,向龍湖學營銷,向恒大學速度……”
據(jù)他介紹,萬科有著獨特的管理模式,其目標成本控制能力遠遠超出其他房企:從立項到清算,其成本預(yù)算與較終實際成本之間的差距極小。其次,在于萬科內(nèi)部之間的模式“復(fù)制”程度非???。據(jù)上述人士介紹,萬科一旦進入一個城市,為其新的項目選定負責人后,往往自始至終都由同一專業(yè)人進行運作管理,而避免“中途換人”帶來的額外成本。而萬科“成型”的管理模式很容易“復(fù)制”到一個全新的項目中,一系列成熟的流程便于掌握和控制?!耙粋€人帶領(lǐng)一個團隊過去,模式復(fù)制的非???。”
但是,一旦別的企業(yè)去復(fù)制,則“往往會走樣”,上述人士稱。
據(jù)他分析,主要的別的房企沒有萬科那么多年的積累。比如萬科自2004年起開始研制自身的“城市地圖”,這一資料庫為其提供非常便利的數(shù)據(jù)資料。另外,萬科自身的規(guī)模就是優(yōu)勢。據(jù)他介紹,萬科已經(jīng)建立自身的產(chǎn)業(yè)鏈,能夠以低于同業(yè)水平的價格取得建筑開發(fā)材料,以降低自身的建安成本。較后,萬科向工業(yè)企業(yè)學習管理。其獨特的管控能力,是很多同業(yè)無法企及的。
當然,不同的房企有不同的風格,并不能一味以萬科為優(yōu)。
記者發(fā)現(xiàn),整個采訪過程中,上述人士提及較多的一個詞就是“成熟”。在他看來,經(jīng)過多年的投入和積累,萬科成熟的模式有助于其獲得成本優(yōu)勢和所謂快速周轉(zhuǎn)、快速銷售的管理優(yōu)勢。
“住宅產(chǎn)業(yè)化”先行者
12月6日,全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會主任開彥接受《證券日報》記者采訪時表示,萬科取得“千億”銷售成績,與其整體的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。與上述重慶某房企人士觀點相類似之處在于,開彥也認為萬科能夠立足長遠,以多年的積累和投入,致力于將萬科的管理提升至國際化水平。
萬科一直致力于做“減法”,將其產(chǎn)品定位為普通住宅,那么它將面對的是一個廣大的市場。而若想生產(chǎn)大量的住宅,就必須要走產(chǎn)業(yè)化之路。萬科與眾不同之處在于,它更早的意識到這一點,它比其他企業(yè)投入更多。 據(jù)開彥介紹,迄今為止,萬科住宅產(chǎn)業(yè)化之路依舊是投入大于產(chǎn)出。當然,萬科的綜合收益依舊盈利。
而住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢將體現(xiàn)在哪里呢?
一般來看,住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢為:節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保之余,便于業(yè)主居住以及避免二次裝修浪費。而開彥則對記者進行了進一步介紹:住宅產(chǎn)業(yè)化能大幅度的減少人工成本,提高功效和資源使用率。
致力于住宅產(chǎn)業(yè)化的萬科已經(jīng)努力了十年,雖然“革命尚未成功、壯士仍需努力”,雖然萬科或許還不能從中獲利,但是已經(jīng)有助于大幅度的提高其管理水平。
“萬科能夠做到的,別的公司未必能做得到”,開彥如是說。萬科戰(zhàn)略布局遠、公司覆蓋范圍廣、投入高而周轉(zhuǎn)快,旗下?lián)碛斜姸嗟难芯咳藛T,這些都算是萬科目前的“獨特”之處,而大多數(shù)房企仍舊在追逐短期利潤,這將制約他們?nèi)蘸蟮陌l(fā)展。
但是,開彥在住宅產(chǎn)業(yè)化的某些問題上,并不認同萬科,“如果要給它打分的話,較多也就五六十分吧”:在他看來,萬科目前住宅產(chǎn)業(yè)化的研究方向或許存在偏差。據(jù)開彥介紹,目前萬科“把主要的精力都放在大型砌塊預(yù)制上”——他并非反對萬科如此做法,只是這種做法有一定的局限性,或許將導(dǎo)致某些不必要的投入。
開彥認為,應(yīng)該將結(jié)構(gòu)的標準化和“內(nèi)裝”的標準化結(jié)合起來,通過模數(shù)協(xié)調(diào)的方法將其協(xié)調(diào)起來。簡而言之,就是通過數(shù)列關(guān)系,找出互為配合的協(xié)調(diào)方法,將樓房的結(jié)構(gòu)與房屋的內(nèi)部各部件協(xié)調(diào)的組合安裝在一起。而萬科目前局限于對預(yù)制化的研究,或許有所偏差。
而他希望政府能夠在住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展上有所助力,致力于建立一套產(chǎn)業(yè)化住宅的通用生產(chǎn)體系,包括產(chǎn)品、部品的專業(yè)化、標準化。而標準化的產(chǎn)業(yè)鏈將有助于推動整個房地產(chǎn)市場向住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,促進那些規(guī)模較大、尚未有能力進入、但是有共同想法的的房企“一起步入到產(chǎn)業(yè)化中來”,一起構(gòu)建節(jié)能環(huán)保、綠色舒適、降低成本、提高效率的房地產(chǎn)市場。
或許在開彥所勾畫的美好愿景下,萬科的“模式”終能被復(fù)制成功。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65289
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64841
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57570
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56188
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居?。?/a> 50954
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50947
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50811
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50453
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 萬科千億銷售額被曝有水分 數(shù)百幕后合作房企被遺忘
- 萬科總裁郁亮:游戲規(guī)則變了 向制造業(yè)學習
- 我國頭家銷售額超千億房企誕生 萬科業(yè)績摘冠
- 萬科成國內(nèi)頭家銷售額破千億房企 調(diào)控無效論抬頭
- 王石郁亮解密萬科銷售破千億
- 中國地產(chǎn)格局再變動 4大房企擠進千億俱樂部
- 中國迎來頭家千億級的房企 萬科率先“撞線”
- 史上超嚴厲樓市調(diào)控下 中國迎來頭家千億級房企
- 天寶系陷生死局嚴厲調(diào)控下萬科銷售額破千億
- 房地產(chǎn)再迎豐收年 “千億軍團”房企增至7家
- 超嚴厲調(diào)控下房企銷售業(yè)績高漲 房價下跌成傳說
- 房地產(chǎn)行業(yè)年終盤點:十大新聞攪熱2010年樓市