記者采訪發(fā)現(xiàn),由于2007年高價拿的地將陸續(xù)結(jié)算入今年和明年的業(yè)績,上市公司普遍面臨毛利率下降風險,通過“土地換倉”策略平衡盈利可能成為越來越多公司的選擇。3月31日,綠地集團與嘉定區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,合作項目總占地面積約地產(chǎn)1050畝,總建筑面積約150萬平方米,總投資約100億元。綠地集團這一投資舉動似乎是某種驗證。

一批開發(fā)商手握重金

“好的上市公司不差錢,差的是利潤和好項目,雖然他們具備投資實力。”金地集團總裁張華綱告訴本報記者。

這從已公布年報的上市公司負債水平和現(xiàn)金持有量已能看出端倪,一線開發(fā)商手握重金,完全具備繼續(xù)投資實力。

萬科A(000002.SZ)截至本報告期末,資產(chǎn)負債率為67.44%、凈負債率為33.05%,在同行業(yè)中處于較低水平；保利地產(chǎn)(600048)報告期內(nèi)的經(jīng)營業(yè)績居于行業(yè)前列。截至報告期末,現(xiàn)金儲備已達55億元,而2008年銷售金額205億元,其中41億元在2009年初陸續(xù)回籠,即2009年初的實際現(xiàn)金額為95.7億元。

“經(jīng)過2008年全年開發(fā)商銷售策略的調(diào)整,行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)通過低價出貨,迅速回籠了資金,降低了企業(yè)的負債水平,同時也持有了大量的現(xiàn)金,具備很強的投資能力。資本永遠會尋找投資和盈利的機會而不會閑置,投資重新成了一部分開發(fā)商要思考的問題。”重慶東金證券分析師李綱說。

李綱認為,中國的房地產(chǎn)企業(yè)由于資本性質(zhì),融資成本,融資周期等等的制約,普遍還是對資金高周轉(zhuǎn)的需求超過了高盈利。所以,上市公司2008年年底,以及2009年一季度手中的現(xiàn)金余額讓他們面臨很大的資金周轉(zhuǎn)壓力,這些資金需要尋找投資載體。

土地換倉平衡盈利

但記者也從年報中注意到,由于2007年上市公司購購了大量的高價土地,其預(yù)期結(jié)算利潤受到巨大影響。

萬科年報顯示,公司營業(yè)收入上升而凈利潤卻在下降,主要是2008年公司結(jié)算均價與2007年基本持平,但單方結(jié)算成本卻增加290元,其中單方土地成本增加244元,也就是說土地成本提高導(dǎo)致了2008年結(jié)算毛利率由2007年的30.5%下降至28.15%,同比下降2.34個百分點。

2007年,萬科新增土地的樓面地價約為3500元/平方米,以兩年開發(fā)周期算,該土地儲備將在2009年進入結(jié)算期,銷售價格的回落與土地成本的上升,預(yù)示著公司毛利率還可能下滑,而這也是行業(yè)未來盈利能力下降的縮影。

萬科也在年報中坦陳“當年高價獲取的土地,至少數(shù)年之內(nèi),恐怕不要說超額收益,甚至連獲得社會平均收益水平都變得艱難”。

而從售價上看,萬科在2009年1-2月的均價下降到7572元/平方米,比去年的銷售均價下降12%,這也將對其毛利率形成進一步壓力。

在亢奮的2007年,保利、中海、金地、北辰實業(yè)、富力地產(chǎn)等不少企業(yè)都拿了高價地。在土地價格出現(xiàn)了遠高于房價的大幅上漲,下半年更達到歷史的頂峰的情況下,企業(yè)除非完全停止購地,否則購入的一定是高價土地。

根據(jù)W

ind資訊統(tǒng)計,截至3月10日,25家已公布年報的房地產(chǎn)企業(yè)2008年資產(chǎn)減值損失達20.02億元,是2007年資產(chǎn)減值損失的12.8倍,占2008年凈利潤總和的17.3%。地產(chǎn)公司計提的資產(chǎn)減值損失主要是存貨跌價準備。

保利地產(chǎn)在業(yè)績完全數(shù)據(jù)增長的背后,付出的代價卻是銷售均價同比下降7%為7935元,毛利率40.80%雖然較2007年的38.50%仍有上升,但相對2008年三季度的49.24%,則下降了8.44個百分點。這主要也是由于公司土地開發(fā)成本上升造成的,預(yù)計高昂的土地成本還會繼續(xù)影響公司的毛利率,這種情況也將會持續(xù)到2009年底?？梢?保利正在為前兩年高價位拿地購單。

“前一輪,尤其是2007年拿下的土地價格的確普遍偏高,高昂的土地成本一定會表現(xiàn)在今年和明年的結(jié)算利潤上,這會嚴重的影響開發(fā)商的盈利水平,開發(fā)商必須要尋找解決的辦法?！睆埲A綱說。

一位不愿意透露姓名的某品牌開發(fā)商也向記者透露,受公司2007年拿下的高價地項目利潤極低的影響,公司整體毛利率被高價地項目大幅拉低,相比去年的毛利率水平,今年的毛利率下降幅度超過10%。

他認為,盡快把手中的存貨出清,同時購進新的土地應(yīng)是很多目前具備投資實力的開發(fā)商頭先考慮的策略。因為高價地和新拿的低價地同步開發(fā),毛利率才會得到平衡,從而保證公司的整體利潤水平。

市場分析人士認為,尋求土地換倉的房地產(chǎn)企業(yè)一般具有兩個特征。,近兩年的盈利能力在下降,即凈利潤率下降。此外,由于2007年獲得的高價地或“天價”地土地成本較高,毛利水平走低。為了尋求現(xiàn)金的迅速回籠,企業(yè)降低銷售價格而使項目迅速出清,導(dǎo)致總貨值降低,進而也影響了項目的盈利能力。這使得企業(yè)有在市場調(diào)整時期實現(xiàn)土地換倉的需求的主觀意愿。,企業(yè)的財務(wù)狀況相對穩(wěn)健,現(xiàn)金儲備相對同行業(yè)水平較高,所具有的投資能力較強。這是促使土地換倉的客觀因素。

新一輪拿地高潮在即?

數(shù)據(jù)顯示,1-2月,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長1%,而去年同期增速為33%,下滑迅猛。國房景氣指數(shù)連續(xù)14個月呈環(huán)比回落,2月份跌至10年新低。1-2月土地購置、開發(fā)面積及商品房新開工面積分別同比增長-30%、-16%和-15%。

“這些都表明銷量回暖仍未能提振開發(fā)商對后市的信心,開發(fā)商購地及新開工意欲薄弱,戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)?！眹抛C券分析師方焱說。

根據(jù)中原地產(chǎn)對上海、北京、深圳等12個城市的土地市場進行的較新監(jiān)測結(jié)果顯示,國內(nèi)住宅用地價格已大幅下跌,平均成交價在2月又創(chuàng)新低,僅1200多元/平方米,比過去12個月的平均價格低17%。

中原地產(chǎn)分析師宋莉表示,目前的土地價格已較上一年跌了近三成。

“今年應(yīng)該是開發(fā)商發(fā)生重大轉(zhuǎn)折,行業(yè)格局重新調(diào)整的一年。通過快速銷售的開發(fā)商手中有錢,而今的土地市場交易并不活躍,這就意味著沒有激烈的競爭,基于土地成本在房價中占有的重大比例,在這個階段購進土地,即使2010年房價不會發(fā)生大的增長甚至是維持現(xiàn)在的水平,由于土地成本的大幅下降,開發(fā)商2011年2012年的盈利水平也會得到相當大的改善?！鄙鲜鲩_發(fā)商補充道。

(作者：敖虹)