“國四條”、“國十一條”的理論前提是，當前的房地產市場是一個完全消費的市場，房價過高或上漲過快就在于房地產市場供求關系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量增加住房的供給是遏制住房價格過高的有效辦法。但是，在一個投資與消費沒有區(qū)分的住房市場，如果再有過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策，這個市場一定是一個以投資者為主導的市場。在這個市場，不管是第幾套房、頭付比例有多高，投資者都一定會利用住房投資這種工具獲利。只有嚴格區(qū)分住房市場的投資與消費屬性，讓住房投資采取市場定價不享受任何優(yōu)惠政策，住房消費可享受優(yōu)惠政策，并改變當前過度的信貸優(yōu)惠政策，“遏制部分城市高房價”才有實現(xiàn)的可能性。

■學人新論■易憲容

2009年12月14日，國務院常務會議發(fā)布關于遏制部分城市高房價的四條決議?！皣臈l”要促進房地產市場健康發(fā)展，要遏制一些城市過高的房價，并希望采取相應的措施來達到遏制房地產炒作過多的目的。

2010年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺包括加快中低價位、中小套型普通商品住房建設；增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率等在內的11條措施?！皣粭l”中明確規(guī)定對已利用貸款購購住房、又申請購購套含　以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女　，貸款頭付款比例不得低于40％。

可以看到，政府已經意識到房地產價格過高的問題，并向市場發(fā)出明確的信號，政府要對高房價進行治理與宏觀調控。但是“國四條”、“國十一條”的理論前提是，當前的房地產市場是一個完全消費的市場，房價過高或上漲過快原因就在于房地產市場供求關系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量增加住房的供給是遏制住房價格過高的有效辦法。所以，在出臺的相應措施中，無論是增加中小住房供給還是加大保障性住房的建設力度，無論是保證自住性住房優(yōu)惠政策還是二套房貸頭付款比例不得低于40％，其目標都是要增加住房供給。

在這種理論前提下，只要住房供給增加了，住房供求關系化解了，一些城市的住房高價格自然會得以遏制。但是，實際上，在當前國內房地產市場，這個理論（或假定）前提是不成立的。

投資與消費屬性沒有嚴格區(qū)分，導致住房消費者被住房投資者擠出

住房與其他商品不同，它具有兩棲性，其本身既可用作投資也可用作消費。既然住房既可消費又可投資，而住房消費與住房投資的定價與需求有很大的差別，所以以投資為主導的住房市場與以消費為主導的住房市場是有根本差別的。以投資為主導的住房市場，其定價主要是由投資者的市場預期來決定，其投資需求可以在零到無窮大的區(qū)間；而以消費為主導的住房市場，其定價是由供求關系來決定，其需求取決于供求關系并是有限的。

因此，在一個投資與消費沒有區(qū)分的住房市場，如果再有過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策，這個市場一定是一個以投資者為主導的市場。在這個市場，不管是第幾套房、頭付比例有多高，投資者都一定會利用住房投資這種工具獲利。以2009年為例，不少城市房價過快上漲的核心原因，是房地產市場完全轉化為以投資為主導的市場，是住房的投資者利用銀行的信貸炒作過度，是政府的房地產政策沒有把居民住房購購用作投資還是消費做出清楚的界定。在這種情況下，投資者豈能不利用過度優(yōu)惠的信貸政策把房價炒上天？

中國的個人住房信貸是全世界較優(yōu)惠的。2009年國內房地產市場之所以會出現(xiàn)突然逆轉，與政府過度優(yōu)惠的房地產政策有很大關系，特別是與過度優(yōu)惠的個人住房按揭貸款有關。2007—2008年銀行個人住房貸款名義基準利率分別為7．38％、7．47％（下浮15％后為6．273％、6．495％），但是2008年9月后連續(xù)5次降息，銀行個人住房貸款名義基準利率降到了5．94％，下浮30％為4．158％，比2008年的個人房貸利率下降2．337％，下降幅度達到37％。而且其個人住房貸款優(yōu)惠利率無差異，只要是個人住房按揭貸款，利率都是4．158％。正因為這種過度優(yōu)惠的個人住房按揭貸款政策，使得2009年全國銀行個人新增貸款（其中絕大部分為個人住房按揭貸款）出現(xiàn)超高速增長。

在這種情況下，莫說是購購多套住房可以投資，即使是購購一套住房以及所謂改善性住房也完全可以用作投資。比如，購購一套住房的居民可以利用過度優(yōu)惠的信貸政策購購一套120平方米的住房用于出租，自己租住60平方米的住房，等其房子價格上漲之后再出售。而所謂“改善性住房”，要這樣做更是易如反掌。

在全世界較為優(yōu)惠的房貸政策下，中國住房投資者可以便利進入住房市場。當住房市場是一個以投資者為主導的市場時，住房消費也就成了一句空話，即使規(guī)定只優(yōu)惠居民的自住性住房消費也是如此。因為，住房投資的價格優(yōu)勢，一定會讓住房投資者成為住房市場完全主導者。在這種情況下，以投資為主導的市場一定把住房價格越推越高，較后只能把真正的住房消費者全部擠出（即使真正希望購購住房消費者也不得不參與這種投資炒作）。

住房消費與投資屬性界定模糊，導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)錯位誤導決策

住房既可消費又可投資的特性，也使政府的職能部門及地方政府在落實住房消費政策時，各取所需，根據(jù)其不同的需要出臺不同的政策，從而使得住房市場與消費市場越來越遠，投資性的購購越來越成為主導。對于這種現(xiàn)象，不少人認為是中國經濟嚴重失衡的表現(xiàn)，認為中國經濟增長是完全依靠投資增長并且是不可持續(xù)的。

比如，外國政府及學界一直在批評中國經濟失衡的原因就在于居民消費率過低。但是實際的問題并非如此。從國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在2000年以前，無論從總消費率還是消費貢獻率來看，兩者的比重都是在60％以上，但是2001年以后，這兩個指標都出現(xiàn)迅速下降。比如，消費貢獻率從2000年的65．1％下降到2007年的39．4％，下降幅度達40％。為什么居民消費在短時間內發(fā)生如此巨大的變化？為什么經濟越發(fā)展，中國居民的消費率越低呢？近幾年，國內居民的消費意愿真的是迅速下降了嗎？實際上并非如此，只不過是中國居民消費結構發(fā)生巨大了變化，而國家統(tǒng)計部門的統(tǒng)計指標體系沒有與時俱進。

也就是說，這幾年經濟結構發(fā)生變化的并不是居民消費突然減少或下降，而是在中國住房制度改革之后，居民消費結構發(fā)生了巨大變化。住房消費成為居民消費部分。但是，作為國家統(tǒng)計指標體系，住房并不是消費品而是投資品。當一些部門不根據(jù)現(xiàn)實發(fā)生的情況，以所謂國際慣例的模式來衡量中國的現(xiàn)實經濟生活時，許多正常的東西變得不正常了，許多均衡的事情變得失衡。

把住房的投資性與消費性模糊化的結果，不僅讓我們對現(xiàn)實的經濟生活無法解釋，甚至誤解，而且它也可能成為不利于政府決策的信息。因為，在目前的情況下，國家統(tǒng)計部門根據(jù)所謂國際慣例把住房市場當作投資市場，這不僅可以給投資者進行住房市場炒作及把房價推高提供合法依據(jù)，而且房價上漲甚至飆升也不會影響CPI，與央行的貨幣政策調整也就沒有關系。因為如果住房是消費品，其價格上漲一定會影響CPI的變化；房價快速上漲，也會造成CPI快速飆升，從而促使央行通過利率上調的方式來控制物價。利率上漲自然增加融資成本，住房投資者也就減少。但住房是投資品，房價上漲不對CPI構成影響，而不管房價漲得多快，漲得多高，央行都可以保持低利率，投資者也就可以利用政府優(yōu)惠條件任意地炒作住房。

必須嚴格區(qū)分住房投資與消費屬性，制定實施差別化政策

中國房地產市場成了投資者的天堂（沒有住房個人所得稅與物業(yè)稅征收，這是在任何市場經濟國家都不會出現(xiàn)的事情），房地產投資只賺不虧。在這種賺錢效應下，住房投資者豈能不利用過度的優(yōu)惠信貸政策大力炒作房地產？因此，僅是增加住房供給只能成為住房投資者的投資機會，投資賺錢效應是無止境的，根本不會改變當前這種所謂的住房供求關系。

可以說，“國四條”、“國十一條”僅是把住房作為消費品，而沒有把住房的投資與消費屬性做一個嚴格區(qū)分，并在這種區(qū)分下采取不同的政策，僅是希望生產更多的住房來滿足居民的基本居住需求，希望以此改善居民的居住條件，實際上這是根本不可能的。

當前國內房地產市場的問題，如果不能夠對住房購購的投資性及消費性有一個嚴格的區(qū)分與界定，然后在此基礎上調整相應統(tǒng)計指標體系和出臺相應的政策，那么以投資為主導的住房市場格局就不會改變，住房的消費性也就無從談起（目前只是名詞概念意義上的自住性）。政府各職能部門就能根據(jù)其需要出臺利于自己的政策，市場當事人就能夠利用這種模糊性來給自己謀利。在這種情況下，要遏制住房過度的投機炒作也是不可能的。

只有嚴格區(qū)分住房市場的投資與消費屬性，讓住房投資采取市場定價（不能享受任何優(yōu)惠政策），住房消費可享受優(yōu)惠政策，并改變當前過度的信貸優(yōu)惠政策，如取消所謂改善性政策優(yōu)惠、提高個人住房按揭貸款利率并采取差異化利率、嚴格套住房信貸標準、降低住房貸款杠桿率、嚴格個人住房按揭市場準入等，這樣才能讓房地產市場變成一個消費者為主導的市場，把住房投資者擠出，遏制全國房地產價格飆升。

還有，想增加保障性住房建設、加強棚戶區(qū)的改造來遏制部分城市的高房價，這無異于緣木求魚。至于對房地產市場管理，比如所謂打擊捂盤惜售、土地拍賣價格高漲等，這些都不是太大的問題。如果改變當前過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策及稅收政策，征收住房交易個人所得稅及物業(yè)稅，房價方可得到真正的調整；通過有效的市場競爭及完善土地招拍掛和商品房預售等制度，房地產市場秩序自然會理性回歸。

總之，“國四條”、“國十一條”與相關房地產宏觀調控政策，盡管看到房地產市場價格快速飆升的風險，但由于對房地產市場判斷不是太準確，也沒有看到房地產與其他產業(yè)區(qū)別的特征所在，因此也就無法把握到2009年各地房價快速飆升的核心所在，其政策希望通過增加住房產品供給、保證住房自住性需求來完善住房市場及遏制高房價，我認為這是根本不可能的。因此，市場預期仍然會是以投資者為主導的市場，不少房地產企業(yè)拍賣土地的動力不是減弱而是增強。