記者：大家一直在討論是該租房住還是該購(gòu)房住，對(duì)此您怎么看？

柴強(qiáng)：有不少人認(rèn)為，購(gòu)房是解決住房問題的較佳途徑，甚至是惟一途徑。其實(shí)，我們頭先應(yīng)該樹立這樣一個(gè)住房消費(fèi)理念，即購(gòu)房和租房都是解決住房問題的途徑。從理論上以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的實(shí)際情況看，都是如此。

住房租賃市場(chǎng)可分為兩種，一種是政府或者以政府為主的住房租賃市場(chǎng)，如廉租住房、公共租賃住房。其中，公共租賃住房是指政府或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、稅收、金融等政策扶持下，新建一批住房，然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金，出租給新參加工作的人或城鎮(zhèn)中低收入家庭；另一種是民間的或者說私人的住房租賃市場(chǎng)。這種住房許多是房改房或老私房，其存量較大、位置較好、面積較小。

即使要購(gòu)房，也要理性地思考是現(xiàn)在購(gòu)，還是將來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候購(gòu)。可以在確有需要且有支付能力時(shí)再購(gòu)。這是因?yàn)椋阂皇遣糠殖鞘猩唐纷》績(jī)r(jià)格過高、上漲過快；二是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住房會(huì)越建越好，價(jià)格也會(huì)越來越穩(wěn)定，終究會(huì)回歸到與人們的收入水平相匹配的合理價(jià)位上；三是目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于房租也過高，租房相對(duì)劃算。

記者：既然租房應(yīng)該成為解決住房問題的另一種途徑，為什么大家還是把購(gòu)房作為頭選？甚至有那么多人在條件不具備的情況下依然購(gòu)房？

柴強(qiáng)：發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，是解決住房問題的一個(gè)重要且有效的方式?，F(xiàn)實(shí)中很多人都認(rèn)為租房不是長(zhǎng)久之計(jì)，難以接受先租后購(gòu)的理念，很急于購(gòu)房，這是可以理解的。因?yàn)槟壳白夥孔拥拇_感覺不穩(wěn)定。我認(rèn)為，要改變?nèi)藗兡壳啊爸刭?gòu)輕租”的住房消費(fèi)觀念，不僅要大力倡導(dǎo)“先租后購(gòu)”，加大宣傳力度，還要著力解決幾個(gè)實(shí)際問題。

頭先，要有效保護(hù)承租人的合法權(quán)益。具體來說，就是要讓人們租房住也有穩(wěn)定感、安全感，有家的感覺。這是較重要的。比如涉及提高房租的問題，可借鑒一些國(guó)家和地區(qū)的做法，對(duì)提租行為予以限制，如規(guī)定房租上漲不得超過通貨膨脹率。目前，房東隨意趕走租客的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，我們應(yīng)在這一方面加強(qiáng)管理。

其次，目前住房租賃市場(chǎng)上許多是私下租賃，租賃合同不規(guī)范，導(dǎo)致承租人的合法權(quán)益得不到很好的保護(hù)。產(chǎn)生這個(gè)問題的原因，主要是目前住房租賃的稅收較高。在許多地方，如果嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，出租住房要繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和營(yíng)業(yè)稅等，高達(dá)租賃收入的17%以上，這就使得出租人采取各種辦法來逃稅。因此，應(yīng)該在稅收上給住房出租以優(yōu)惠，讓住房租賃合同合法、規(guī)范，愿意到有關(guān)管理部門備案，從而使出租人和承租人的合法權(quán)益都得到有效保護(hù)。

第三，住房租賃制度在立法方面應(yīng)進(jìn)一步完善。相關(guān)工作有關(guān)主管部門也一直在做，如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年12月1日出臺(tái)了《商品房屋租賃管理辦法》，相比1995年5月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》，在不少方面做了調(diào)整。

記者：您是否能具體講講《商品房屋租賃管理辦法》具體在哪些方面做了調(diào)整？

柴強(qiáng)：它體現(xiàn)了商品房屋租賃管理思路的一些變化。比如，《辦法》鼓勵(lì)房屋出租，將原規(guī)定的九種不得出租的房屋，減少為四種，即屬于違法建筑的，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的，以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

《辦法》更加注重對(duì)租賃行為的引導(dǎo)和規(guī)范。針對(duì)實(shí)踐中出租人分割房屋出租等情況，對(duì)較小出租單位、人均租住建筑面積及租賃給人員居住的特殊要求進(jìn)行了規(guī)定。

《辦法》還貫徹對(duì)租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的原則。實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生出租人在房屋租賃期內(nèi)擅自提高租金的情況，既不利于承租人居住權(quán)利保障，又不利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，《辦法》規(guī)定房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。

另外，還明確了對(duì)主管部門在加強(qiáng)租賃管理和提高服務(wù)水平方面的工作要求。

記者：剛才您提到，公共租賃住房也是解決住房問題的途徑之一，如何看待公共租賃租房在解決住房問題中的作用？

柴強(qiáng)：未來一段時(shí)期，在保障性住房方面，應(yīng)發(fā)展公共租賃住房,特別是30平方米至40平方米的小面積公共租賃住房。目前的公共租賃住房主要由政府出資建設(shè)，應(yīng)積極探索鼓勵(lì)社會(huì)資金興建公共租賃住房。公共租賃住房由于出租人是政府或者單位，更容易讓承租人有穩(wěn)定感。當(dāng)然，為了充分體現(xiàn)公平、公正，在大興保障性住房建設(shè)之時(shí)，也要加強(qiáng)后續(xù)管理，并建立起嚴(yán)格的退出機(jī)制。

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