較近土地流拍之風潮已經(jīng)開始在全國范圍內(nèi)蔓延。從深圳到上海、從廣州到北京、從廈門到南京、從東莞到杭州等各地，從2007年10月開始，全國普遍出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2007年10月以來的半年時間內(nèi)，全國土地市場流拍達40幅之多，而且這些土地流拍基本都出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)市場一線城市?，F(xiàn)在看上去，盡管有不少土地市場仍然在交易，但大量土地都是以底價成交。這與2006-2007年全國各地"地王"頻出的現(xiàn)象，已經(jīng)有天壤之別。我今年三月份去過東莞，所看到情況是，同樣相鄰的兩塊土地，2007年拍賣成交價格與一年后拍賣成交的價格相差一倍以上。

從上述現(xiàn)象可以看到，2007年那種從股市圈到錢，然后用這些錢去套購土地，再用這些土地注入上市公司，以此來推高房地產(chǎn)上市公司的價格，并再從股市圈錢來套購土地的現(xiàn)象有天壤之別。在早一年的時間里，各地土地的價格一次又一次地被推高，全國各地"地王"的價格一次又一次被打破。2007年，這種"用股市圈到錢，來推高土地的價格，囤積土地；然后用囤積的土地來推高上市公司價格，再向股市大量圈錢"的模式，不僅短時間內(nèi)推高房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的價格，也造成了土地市場及房地產(chǎn)上市公司的兩大泡沫。

然而，這種"圈錢-囤地-再圈錢-再囤地"的模式，已經(jīng)隨著政府新的土地政策出臺及牛市的淡化而改變。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅無法從股市上獲得大量囤地的資金，而且隨著股價下跌，股本攤薄嚴重，再融資成本上升，房地產(chǎn)上市公司再融資獲批的可能性也越來越小。同時，新的再融資條件不允許房地產(chǎn)公司用股市獲得的資金來囤積土地。新土地政策明確地表示房地產(chǎn)開發(fā)商必須全部交清土地出讓金才能獲得土地證。這些都表明，以前那種房地產(chǎn)市場"空手套白狼"的經(jīng)營模式完全被堵死。既然房地產(chǎn)市場"空手套白狼"的房地產(chǎn)經(jīng)營模式被終止，房地產(chǎn)開發(fā)商通過推高土地的價格、推高房地產(chǎn)上市公司的價格來吹大房地產(chǎn)市場泡沫而把這種房地產(chǎn)泡沫吹大的風險讓商業(yè)銀行及整個社會來承擔的可能性自然就被減少?？梢哉f，上述這種"圈錢-囤地"模式的改變是土地市場泡沫破裂的一個原因，但還不是較為重要的原因。

更為重要的原因是，國內(nèi)土地市場泡沫破裂的原因是2007年以來國內(nèi)房地產(chǎn)政策的根本改變。這種房地產(chǎn)政策表明，未來中國的房地產(chǎn)市場是一個民生的市場，是一個解決及改善全體人民住房條件的市場。因此，任何房地產(chǎn)市場的炒作，無論是炒住宅還是炒土地，都會受到政府的嚴厲打擊。既然房地產(chǎn)市場的投資炒作是政府嚴厲打擊的對象，既然國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個居民居住消費的市場，那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導的市場就會發(fā)生根本性的變化。當房地產(chǎn)市場為一個居民居住消費的市場時，那么房價一定會向理性回歸，一定會以全體居民基本的支付能力為基礎。在這樣的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格豈能不回歸理性嗎？

有研究認為，中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)拐點。但實際上，不管這種拐點是指政策還是指價格，當房地產(chǎn)市場發(fā)展模式發(fā)生根本性改變時，這種拐點出現(xiàn)是基本的事實，它是不會因誰研究而改變的。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商比我們政府管理部門，比我們的研究人員更明白。正因為，房地產(chǎn)開發(fā)商看到房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，他們或是降低其住宅產(chǎn)品的價格，先他人一著而大量銷售。他們或是知道房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展變化，不敢進入土地市場來拍賣土地。因為，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對已經(jīng)發(fā)生巨大變化的房地產(chǎn)市場，面對已經(jīng)變化了的房地產(chǎn)市場的不確定性，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商比他人都清楚，未來的房地產(chǎn)市場會走向哪里。特別是土地的價格取決于未來的房價時，房地產(chǎn)開發(fā)商更是知道這個土地市場的風險有多大。

因為，誰都知道，土地價格的高低完全取決于房價的高低。當房價高企時，土地的價格也會隨之走高。同時，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)的周期性，當房地產(chǎn)開發(fā)商預期房價會往下行時，也意味著土地的價格要往下走。因此，土地市場的價格是房地產(chǎn)市場的價格先行指標，如果大量的土地流拍，如果全國土地市場的價格全面向下運行，也就預示著未來房地產(chǎn)市場的價格會走向哪里。在目前的情況下，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預期并不樂觀，自然會反映到土地市場上，這就是土地價格走低或土地流拍的根本所在。

還有，一般來說，在任何一個地方，土地都是一個既定的量，盡管它是、不能增長、不可移動的資源，但它的稀缺性并不在于它的量上的多少，而在于其使用效率的高低。如其使用效率可以由平面變?yōu)榱Ⅲw。如香港與日本。同時，土地資源既不會折舊，也不會減少。而人口的增長及城市化增長發(fā)展到一個水平之后都會相對進入一個穩(wěn)定狀態(tài)。在這樣的情況下，土地供應不僅不會出現(xiàn)短缺，而且是一個無限增加的量。問題是房地產(chǎn)市場只能面對的居民居住消費的市場。正是在這意義上，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展根本性的變化，土地市場變化也就自然。這也表明，全國土地市場流拍也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)清楚地意識到房地產(chǎn)市場將發(fā)生根本性的變化，意識到整個中國房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)。這就是國內(nèi)土地流拍及市場泡沫破裂的意義所在。

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