采訪中，眾多業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州房價不可能大跌，因為有大量的剛性需求，一個月賣30套和一個月賣300套，都不是正常的鄭州樓市，正常的樓市應(yīng)該是價格和銷量雖有增加，但增幅穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士分析，依據(jù)鄭州的消費水平，鄭州房子合理的價位應(yīng)該在5000元左右。

回顧

鄭州樓市曾經(jīng)兩度瘋狂

鄭州樓市曾經(jīng)有兩個“瘋狂期”——分別是2007年和2009年。

鄭州樓市價格起步應(yīng)該在2003年，當時房價在2300元/平方米左右。但似乎當時誰也沒對商品房和房價有太多的關(guān)注，主動炒房者很少。

2005年，鄭州房價迎來了波小高潮。多層均價達到了3000元/平方米，而(小)高層則達到了4000元/平方米的價位。很多人開始感覺鄭州房價很高。

此后，鄭州樓市和其他城市一樣進入了快速軌道。2007年，鄭州房價跟隨全國地產(chǎn)價格開始“飆升”，平均價格站穩(wěn)4000元。2008年國家開始出臺政策調(diào)控。鄭州樓市價格一度有所回落。隨后金融危機爆發(fā)，國家開始救市，跟隨全國樓市，2009年鄭州樓市開始報復(fù)性上漲，2010年4月份國家出臺調(diào)控政策，市場進入觀望期。

一位網(wǎng)友在博客中這樣記錄著：今年(2009年)的房地產(chǎn)市場著實火爆，這不是媒體炒作的，不是所謂專家鼓吹的，這是事實證明的，6月份我們的天倫水晶城項目(位于鄭州市北環(huán))開盤當天銷售了400多套，8月份我們的正商幸福港灣項目認籌當天賣出1100多張認購卡(購卡意味著交定金，交定金也就意味著一張卡就是一個既定客戶)，上個星期六，我們另外一個項目——亞新橄欖城開盤，當天天公不作美，下起了淅淅瀝瀝的小雨，煞是陰冷，而項目位置又處于相對偏遠的南三環(huán)，即便如此，當天也成交了180套房，且均價在4600元/平方米左右。

解析

兩度瘋狂都有投機者身影

對比數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)更多信息。

記者查詢鄭州地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2005年至2006年，鄭州房屋銷售面積在500萬平方米左右，個瘋狂期的2007年，銷售面積900多萬平方米，2008年受金融危機的影響，樓市低迷，銷售面積在600多萬平方米，而這個數(shù)據(jù)，在個瘋狂期的2009年達到了1000萬平方米左右。

“數(shù)據(jù)能夠說明很多問題。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，2005年到2006年，投資房子并不熱，銷售面積可以視為剛性需求，而2008年受金融危機的影響，很多人對房價走勢不明，這個600多萬平方米也可以視為剛性需求。這樣分析的話，2007年的900多萬平方米和2009年的1000多萬平方米，則有眾多的投機者攪入其中。

如今，攪入者似乎面臨出局的危險，房價拐點將加速出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)稱，今年4月份，全國70個城市的房價較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將加速收窄，6月份環(huán)比有可能接近零增長，7月份出現(xiàn)環(huán)比負增長的概率極大。2008年那輪樓市調(diào)整，經(jīng)歷了8個月左右，才出現(xiàn)環(huán)比負增長，而今年則不需那么久。

或許拐點真的來了。

觀點

之一 鄭州房價不可能大跌

盡管眾多人預(yù)測拐點即將來到，但期望鄭州房子大跌，也是不現(xiàn)實的。

“在城市化的大背景下，鄭州這個城市正在迅速擴張，將吸納更多的外地人來到這里，這里面就有巨大的剛性需求?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究河南區(qū)主任崔建超說。

他認為，隨著鄭州城市的建設(shè)和發(fā)展，在鄭州工作、生活的外地人也日益增多，他們對住房有著更迫切的需求；另一方面，作為區(qū)域性的城市，鄭州已成為周邊郊縣及省內(nèi)富裕人群置業(yè)的頭選目標。

在今年2月份鄭州召開的房地產(chǎn)會議上，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長王萬鵬說，在鄭州今年的房屋建設(shè)中，鄭州新區(qū)將作為全省的“一號工程”，今年開發(fā)面積達到20平方公里。到2015年，鄭州新區(qū)人口將達到270萬人，人均GDP達到8萬元。據(jù)此推算，住房需求可達到3600萬平方米，假如一套房按100平方米算，就需要36萬套房子。

河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說，這次新政出臺勢必會對鄭州樓市帶來影響，但房價大跌是不可能的。政府需要樓市的健康發(fā)展。盡管有相當一部分剛性需求被抑制掉了，而具有支付能力的剛性需求者依然會去購房子。但市場未來的走向還要看的意向與決心。

另外，有開發(fā)商認為，政府此次調(diào)控并非全盤否定房地產(chǎn)，房地產(chǎn)依然是各地財政的重要支柱，到年底時，政府或許不得不再次對開發(fā)商放寬一些政策。

之二 月賣30套和月賣300套，都不正常

不希望鄭州房價“瘋狂”，而房價又不會大跌，到底什么樣的狀態(tài)才是正常的？

采訪中，一位業(yè)內(nèi)人士給記者講了一個故事：早在2003年時，鄭州北環(huán)附近一處高端住宅開盤，當時定位高端，所以房價在3000元/平方米，但購房者不購賬，銷售一度停滯，有一個月由于營銷得力，當月賣出去30套房子，為此，公司舉行了盛大的慶祝活動。

但2009年下半年，如果哪個樓盤開盤后一個月還賣不掉300套房子，這個樓盤的銷售人員，不用別人說什么，自己就會感覺無地自容了。

一個是月銷量30套要慶賀，一個是月銷300套只是基本要求，到底哪個才是正常的？

“都是不正常的?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究河南區(qū)主任崔建超說，正常的鄭州樓市，應(yīng)該是價格和銷售量穩(wěn)定，即使有上漲也是穩(wěn)步上漲，不會出現(xiàn)大起大落。

河南勝者企劃上官同君說，前一年開發(fā)商過慣了好日子，如今房地產(chǎn)營銷開始面對市場回歸理性，開發(fā)商才會感覺多少有點悲涼。沒有賣不好的房子，只有賣不好房子的開發(fā)商；沒有賣不掉的房子，只有賣不掉房子的人。

“或許這一輪的調(diào)整，能讓鄭州樓市回歸理性?！贝藿ǔf。

說法

鄭州房價在5000元左右比較合理

劉社認為，目前鄭州的地產(chǎn)商并不缺錢，河南省與鄭州市對樓市調(diào)控的地方性政策也并不嚴厲，盡管的調(diào)控政策力度較大，但地方政府依然有較大的靈活空間，開發(fā)商對此次調(diào)控并不恐慌。

但劉社并不建議購房者馬上購房，現(xiàn)在就鄭州而言，還談不上所謂的“抄底”時機，在房產(chǎn)稅等調(diào)控政策尚未明晰之時，還不是投資性購房大舉進場的好機會。

“如今鄭州的房價并沒有真正下降，只是剛剛開始滯漲，連‘俯臥撐’都沒有做，房價還在‘山頂上’?！眲⑸缯f。

“我認為鄭州房子價格在5000元左右比較合理?！币晃坏禺a(chǎn)開發(fā)商私下向記者分析，依據(jù)鄭州的消費水平，這個價位既能夠滿足需求，又能夠讓開發(fā)商有利可圖，但前提是鄭州提供足夠的土地供應(yīng)，否則地王頻出，房價不高才怪。

上官同君則建議，如今購房正好是購房者貨比三家的好時候，因為鄭州市政府要求自5月1日起陽光售房后，價格透明。而要看房價是否下降，較好找個樓盤連續(xù)觀察十幾天后再做決定。

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