“房地產(chǎn)調(diào)控新政旨在控制房價而非打壓地產(chǎn)行業(yè)，政府的房地產(chǎn)政策在降低杠桿率、抑制投機需求，與此同時增加供給。房地產(chǎn)是國內(nèi)需求的關(guān)鍵，城鎮(zhèn)化仍是2010年經(jīng)濟(jì)增長的主題。目前，居民部門和銀行的房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)債處于可控水平。”

5月14日，瑞銀證券中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在接受記者采訪時做如上表述。

國務(wù)院房地產(chǎn)新政4月中旬頒布之后，市場人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通購房者、經(jīng)濟(jì)分析師們對于中國房地產(chǎn)市場的未來走向眾說紛紜，分歧很大。而房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)對于整體經(jīng)濟(jì)及其未來前景而言非常重要。房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會因太嚴(yán)而造成整體建設(shè)活動和經(jīng)濟(jì)增長的急劇下滑？這可能是目前宏觀經(jīng)濟(jì)中的疑問。這一問題的答案又取決于中國是否存在著全國性的房地產(chǎn)大泡沫以及房地產(chǎn)新政的主要目標(biāo)和未來發(fā)展的軌跡。

汪濤認(rèn)為，對于“泡沫”的問題，需要從房價上漲幅度、房價支付能力、居民負(fù)債率以及房地產(chǎn)建設(shè)總規(guī)模等各方面進(jìn)行考察。而要評估調(diào)控政策可能產(chǎn)生的影響，必須評判房地產(chǎn)新政的目標(biāo)及其將來可能演變的軌跡，也要分析房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性、大城市房地產(chǎn)建設(shè)活動相對于保障性住房的重要性以及樓市下滑對銀行、地方政府和大宗商品需求帶來的可能影響。

從多個角度看，中國的房地產(chǎn)市場似乎在較近幾個季度呈現(xiàn)出了“泡沫化”的特征。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年3月，新建商品住宅價格較去年同期平均上漲了14%。汪濤說，瑞銀計算出的簡單平均售價則上漲得更多(40個大城市同比增長24%，北京則增長60%以上)。與此同時購房貸款余額增長了53%，居民部門的負(fù)債率在2009年增加了13個百分點。不過，這一危險態(tài)勢延續(xù)的時間不長，尚不足以積累成全國范圍的大泡沫。即使是經(jīng)歷了近期的快速上漲，居民部門的負(fù)債率仍不算高——占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

她認(rèn)為，近期房地產(chǎn)政策的目的是穩(wěn)定房價，而不是打壓整個房地產(chǎn)業(yè)或整體經(jīng)濟(jì)。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟(jì)的重要性，再加上政府對全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的擔(dān)憂，一旦出現(xiàn)房價企穩(wěn)或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時性緊縮政策就可能放松。

一線城市住宅建設(shè)量約占全國的7%—8%，與保障性住房的規(guī)模相當(dāng)。內(nèi)陸中小城市房地產(chǎn)建設(shè)活動增加以及保障性住房建設(shè)加快將會部分抵消掉大城市可能出現(xiàn)的下滑。

汪濤表示，目前，一些城市的實施細(xì)則顯得非常嚴(yán)厲，但仍不清楚有多少城市會從嚴(yán)貫徹實施的政策。市場信心已經(jīng)受到打擊，而政策面的不確定性將繼續(xù)給市場帶來壓力。大城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，2010年下半年可能會出現(xiàn)價格和新開工面積雙雙下跌的情況?！拔覀冋J(rèn)為全國范圍內(nèi)房價大幅下跌的情況不會出現(xiàn)，同時，并不認(rèn)為建設(shè)活動或整體GDP增長處在崩盤的邊緣，也不認(rèn)為房地產(chǎn)會出現(xiàn)長時間的下調(diào)或銀行體系正在面臨巨大問題。”

瑞銀維持今年房地產(chǎn)實際投資以及整體建設(shè)活動比去年平均增長10%—15%的預(yù)測。這意味著房地產(chǎn)建設(shè)從現(xiàn)在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數(shù)，今年下半年某些月份建設(shè)活動可能出現(xiàn)同比下降。與此相應(yīng)的是，建筑材料和大宗商品進(jìn)口的需求增長在下半年也將減弱。目前對GDP增速的基準(zhǔn)預(yù)測是2010年和2011年分別增長10%和8.7%，并與固定資產(chǎn)投資一道逐季放緩。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響可能與全球需求走弱同時出現(xiàn)，因此對2011年的預(yù)測存在著略微的下行風(fēng)險。

近來，地產(chǎn)類上市公司的股價出現(xiàn)了劇烈調(diào)整，汪濤分析，對投資者而言，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險在于政策不確定性導(dǎo)致市場情緒和預(yù)期改變；房地產(chǎn)調(diào)整滯后，可能與其他需求下滑同步；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速減少了未來增長潛力，增長放緩不可避免。

“房地產(chǎn)新政在實施過程中確實有一定的不確定性。但是政策當(dāng)局不是認(rèn)為整個房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的泡沫，不是覺得整個經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱，而是想要有針對性地、準(zhǔn)確地控制房價，這當(dāng)然有風(fēng)險。用行政手段調(diào)控往往有過激的可能，這是需要關(guān)注的一個風(fēng)險?！蓖魸f。

如果房價真的出現(xiàn)了大幅下滑，對中國經(jīng)濟(jì)和銀行體系會有哪些影響？汪濤分析，從去年年底房價快速上升至今，銀行新增按揭貸款在貸款總額中的占比并不是特別大，而且由于房價漲升過快，出現(xiàn)下跌也不會跌到去年底的水平，因此，對銀行資產(chǎn)的影響有限。據(jù)瑞銀估算，銀行按揭貸款中，貸款額和房產(chǎn)價值比不超過50%，也就是說銀行是可以承受一定幅度的房價下跌的。

至于較近媒體報道銀行壓力測試可承受房價30%—40%的下跌，汪濤表示尚不清楚各個銀行的情況。相對北京和深圳，房價下跌30%—40%對銀行的影響不會太大，但如果是全國的均價下降30%—40%，影響則相當(dāng)大，對此要作出具體判斷。

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