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2010年樓市怎么走?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 2222 次
1月7日的南國,盡管沒有下雪,卻迎來了地產(chǎn)界的一場“暴風(fēng)驟雨”——包括專家、學(xué)者、開發(fā)商在內(nèi)的各路地產(chǎn)大佬齊聚廣州,各路業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了反思,對來年的走勢進(jìn)行了研判。對于“不確定經(jīng)濟(jì)走勢下的房地產(chǎn)”這個較為宏大的主題,專家學(xué)者和開發(fā)商各抒己見,進(jìn)行了激烈的辯論。這些反思、研判、激辯,被業(yè)界稱為地產(chǎn)專家在2010年集體發(fā)出的“中國地產(chǎn)聲”。
專家看法朱中一:泡沫消化得比較快
“2009年,房地產(chǎn)超預(yù)期回暖,商品住宅價格上漲確實(shí)比較快?!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示,對于房企來說,銷售、開發(fā)投資等各方面都比較不錯,是豐收的一年。
朱中一認(rèn)為,導(dǎo)致房價過快上漲的原因,一是土地和住宅的有效供給不足,二是目前政策寬松,房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期導(dǎo)致投資投機(jī)性購房增加,另外地王對房價也有拉動。
“處于城市化發(fā)展階段,我們有泡沫,但泡沫消化得比較快。”朱中一表示,政府在不斷地進(jìn)行調(diào)控,這個過程就是擠泡沫的過程。他還認(rèn)為,由于目前經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定,穩(wěn)定政策的同時也要穩(wěn)定市場的預(yù)期,因此在政策的力度上,不會有更加嚴(yán)厲的打壓政策。
陳淮:注重發(fā)展二三線城市
經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究主任陳淮在會上表示,2009年以來,有了“白領(lǐng)購不起房”的說法,實(shí)際上說明房地產(chǎn)市場缺乏對中小城市的支持。二三線城市的建設(shè)是城市化發(fā)展過程中的一大缺陷,今后應(yīng)注重中小城市的發(fā)展。
他分析,過去十年,因?yàn)榉N種原因,國家不得不選擇特大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略,但在上海、北京、廣州、深圳等城市,土地畢竟是有限,這就需要進(jìn)一步發(fā)展二三線中小城市。
陳淮認(rèn)為,包括2011~2015年的“十一五”和未來二三十年中國的城市化,大力加強(qiáng)中小城市的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)成為政府和開發(fā)商關(guān)注的。
巴曙松(博客):地王無罪物業(yè)稅“無效”
“很多人說地王推高了房價,實(shí)則不然,房價不是由成本決定的?!眹鴦?wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在會上稱:“比如要建彩電、冰箱廠,如果配件通管大幅度漲價,消費(fèi)者是不購賬的,如果回避這一點(diǎn),想要解決中國城市化房地產(chǎn)的問題是不可能的?!?/P>
巴曙松表示,“現(xiàn)在房地產(chǎn)的真實(shí)性問題還是供求缺口的問題?!贝饲埃芏嗥胀ㄙ彿空哒J(rèn)為,層出不窮的“地王”從某種程度上推動房價快速上漲,但他認(rèn)為,供求關(guān)系才是解決問題的關(guān)鍵所在?!盁o論在什么樣的城市,無論是購購、租賃還是住廉租房,一個家庭需要一個房屋對應(yīng),但現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)的比例大概在1:0.8左右。供給缺口實(shí)際上是無法回避的,其他的問題是從屬于此的。”
對于業(yè)界普遍關(guān)注并熱烈討論的征收物業(yè)稅抑制房價上漲的問題,巴曙松認(rèn)為實(shí)際上并不能起到太大作用。他以美國的房地產(chǎn)市場為例佐證自己的觀點(diǎn):“美國已經(jīng)實(shí)行了多年的物業(yè)稅,但仍無法避免房地產(chǎn)的泡沫,因此還是要回到解決供求缺口的主線上。”
開發(fā)商觀點(diǎn)
恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬:
調(diào)控政策對公司是利好消息
幾經(jīng)波折,2009年成功赴港上市的恒大地產(chǎn),給市場交出了303億元的總銷售業(yè)績。在本屆論壇的2009年土地儲備排行榜上,恒大地產(chǎn)以5120萬平方米穩(wěn)坐“土地爺”的頭把交椅。
“較近的調(diào)控政策對我們公司來說,應(yīng)該算是利好消息?!焙愦蟮禺a(chǎn)總裁助理柯鵬認(rèn)為,公司的項(xiàng)目大部分集中在二三線的省會城市,此前的價格都定位中低,購購者多為剛性需求者。此外,之前公司拿地都比較低,差不多在440元/平方米,整體來看政策對公司影響不大,應(yīng)該算是利好的消息。
“今年的房價仍將會小幅上漲?!笨蛮i表示,房價的整體走勢不好說,但可以肯定的是,上海、北京這樣的一線城市存在較大的泡沫。對于盛傳可能會推廣的物業(yè)稅,柯鵬表示,公司政策研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為物業(yè)稅短期內(nèi)推出的可能性不大。至于恒大未來是否會進(jìn)軍北京、上海等一線城市,柯鵬表示,目前看來可能性不大。
據(jù)悉,2010年恒大的銷售目標(biāo)預(yù)期將達(dá)400億元,樓盤的平均售價也將在去年的水平上上漲10%~15%。
雅居樂集團(tuán)營銷總監(jiān)劉鵬飛:
這個行業(yè)有點(diǎn)被妖魔化了
2009年的中國樓市如過山車一樣,在2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中率先反彈起來,在眾人還未來得及反應(yīng)時,房價已超出了2007年的水平。對于目前國家密集出臺的房地產(chǎn)政策和不確定的經(jīng)濟(jì)形勢,雅居樂集團(tuán)營銷總監(jiān)劉鵬飛表示:“如今這個行業(yè)有點(diǎn)被妖魔化了?!?/P>
去年年底,雅居樂累計(jì)合約銷售金額達(dá)226億元,銷售面積達(dá)到了279萬平方米,超越全年既定目標(biāo)228萬平方米22%。劉鵬飛對未來的房地產(chǎn)業(yè)非常有信心。
在市場上表現(xiàn)謹(jǐn)慎的雅居樂,去年不僅以40多億元拿下廣州科學(xué)城前地王,更是同富力、碧桂園等企業(yè)組成民企聯(lián)盟,以255億元天價奪得廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。對于255億元的天價,劉鵬飛認(rèn)為,大家只看到了總體價格,這不太客觀,應(yīng)該看到單獨(dú)的樓面價格。
據(jù)悉,2009年該公司海南清水灣合約銷售額達(dá)64億元。此外,廣州中山凱茵新城合約銷售額約22億元,廣州雅居樂花園合約銷售額約20億元,南京雅居樂花園合約銷售額約20億元,惠州雅居樂白鷺湖合約銷售額約15億元。此外,劉鵬飛表示,明年僅廣州就有10個項(xiàng)目同時開工。
富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁(博客):
行業(yè)風(fēng)險控制將越來越強(qiáng)
在冷熱不均的復(fù)蘇中,富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁認(rèn)為要先做好自己的工作:“我們埋頭做自己的事情,好的地塊就埋頭做研究,埋頭籌資并且將項(xiàng)目拿下來?!彼J(rèn)為,經(jīng)過去年大的反復(fù),全國的發(fā)展商,包括服務(wù)商以及觀點(diǎn)地產(chǎn),大家都前進(jìn)了一大步,心態(tài)更健康,對行業(yè)發(fā)展的把握更透徹了,對風(fēng)險的控制也有很大的提升。
2007年,富力以40億元在佛山拿下地王,但又在去年下半年將地退還給政府。對此呂勁認(rèn)為,這塊地單從樓面地價看并不貴,但一家公司要獨(dú)立支撐,風(fēng)險相對較高,因此選擇了放棄。
呂勁表示,目前中國很多杰出的企業(yè)、專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來越多關(guān)注地產(chǎn)行業(yè),制造業(yè)、金融業(yè)以及煙草行業(yè)也開始要做地產(chǎn)了,地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈。但無論將來的形勢怎樣變化,業(yè)內(nèi)對風(fēng)險的控制將越來越高。
據(jù)悉,2009年年富力地產(chǎn)銷售收入約241.97億元,比2008年上漲了近五成。
"三面派"各執(zhí)一詞 2010房價走勢如何演繹
一邊是健康的樓市基本面,2010結(jié)婚高峰年催生出大量剛性需求;另一邊是政策調(diào)控密集“先進(jìn)令”連出,顯示出不遏制高漲的房價誓不罷休之勢……對于今年上半年樓價走勢之爭一直沒有消停。但在瀏覽了所有的觀點(diǎn)之后,或許能厘出一幅更加全面的上海樓市走勢圖。
看空派:成交冷、審核難顯降價苗頭
理由一:中介成交量冷清久盤必跌
交易稅優(yōu)惠取消、滬四條的出臺再加上公積金貸款的收緊,系列政策的出臺已影響了購房者尤其是投資客對后市的判斷,較直接的反應(yīng)就是在剛剛過去的元旦三天假期中中介冷清,購房者心理預(yù)期的改變使得交易的觀望氣氛愈加濃厚。
記者注意到,相對位于石門路泰興路間的北京路段中介扎堆,又比鄰中高端樓盤國際麗都、一街區(qū)等,市口相對較好,近日吸引了一批位于昌平路、余姚路附近的中介。但由于沒有門店,中介們干脆露天擺攤。
對此業(yè)內(nèi)人士分析,由于政策風(fēng)向變化及年尾淡季影響,12月乃至明年年初的成交下滑基本成定局。年底歲末,開發(fā)商忙著年終結(jié)賬、趕工,推出新盤較少,大多為舊盤推新貨,折扣優(yōu)惠不多,預(yù)計(jì)元旦至春節(jié)樓市都將比較冷清。
“現(xiàn)在二手房交易的確出現(xiàn)萎縮?!奔尤氲掠拥禺a(chǎn)三個月的小徐告訴記者,“靜安區(qū)只有巴掌大,一手房也不那么多,接下來的確可能日子難過。”小徐表示,他和同事只能勤勉工作,希望能夠安全“過冬”。
理由二:銀行對二套房貸認(rèn)定更嚴(yán)
去年年末,國家出臺了樓市新政旨在抑制投機(jī)投資;隨后,上海市也出臺相關(guān)政策明確收緊二套房貸,再加上公積金收緊,所有的新政都于1月1日起執(zhí)行。記者發(fā)現(xiàn)各大銀行對于二套房公積金貸款的資格認(rèn)定比過去嚴(yán)苛。
此前上海并沒提及以當(dāng)?shù)厝司娣e作為限定改善需求的標(biāo)準(zhǔn),不管套的情況,只要購購套屬普通自住房,都可以享受較優(yōu)惠的待遇。而此次新政明確“符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件,并須提供有效證明”。這一規(guī)定的直接影響就是,能夠享受優(yōu)惠政策的二套房數(shù)量大幅減少,對于抑制投資投機(jī)需求的作用顯著。
另外,雖然目前公積金從緊帶來的影響還不大,值得注意的是,2010年的加息預(yù)期強(qiáng)烈,如果利率上升公積金較高可貸額縮水的影響就會比較大,以等額本息還款方式下貸款100萬元為例,假設(shè)夫妻雙方都有補(bǔ)充公積金且可貸80萬元,商業(yè)貸款20萬元,如果以目前的貸款利率不打七折即5.94%為例,月均還款差額就會達(dá)到200元以上,加息以后負(fù)擔(dān)更重。
理由三:部分特價房撼動賣主心態(tài)
 
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