可選擇量：限價(jià)房少，基本無(wú)選擇空間；二手房多，可選擇大

　　根據(jù)北京限價(jià)房的供應(yīng)量計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)三年的供應(yīng)量在1000萬(wàn)平米，如果按照平均每套80平米計(jì)算，可供應(yīng)的套數(shù)也僅為12.5萬(wàn)套，也就是說(shuō)在未來(lái)3年較多可以解決12.5萬(wàn)戶的中等收入家庭住房問(wèn)題。雖然目前對(duì)于北京中等收入者的具體數(shù)量沒(méi)有完全的統(tǒng)計(jì)，但是，根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2005年北京的家庭總戶數(shù)是451萬(wàn)戶，并且每年還以1%左右的速度遞增，也就是每年的新增戶數(shù)就應(yīng)該在4-5萬(wàn)戶左右。這就意味著，即使從政策層面把中等收入人群都涵蓋到限價(jià)房的供應(yīng)對(duì)象當(dāng)中，但是，相比北京中等收入人群的龐大數(shù)量，限價(jià)房的供應(yīng)量還是“杯水車薪”，如果中等收入人群都寄希望以此解決自己的住房問(wèn)題，在現(xiàn)階段還是不太現(xiàn)實(shí)，并且，從限價(jià)房的銷售方式來(lái)看，即使通過(guò)了相關(guān)部門(mén)的購(gòu)購(gòu)資格審核，但是，較終的購(gòu)購(gòu)認(rèn)定還需要通過(guò)“搖號(hào)”的方式產(chǎn)生?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，正是基于這兩點(diǎn)，中等收入人群在購(gòu)購(gòu)限價(jià)房時(shí)，從總量上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者已經(jīng)沒(méi)有選擇空間的，并且也正是受到供應(yīng)總量相對(duì)不充裕的影響，購(gòu)房者也不可能有自主的選擇空間，只能是“搖到哪購(gòu)到哪”。但是，相比較而言，二手房的選擇空間就要相對(duì)更大，目前北京存量房總量為400多萬(wàn)套，購(gòu)房者完全有一定的自主選擇空間。

　　地理位置：限價(jià)房相對(duì)處于邊緣，二手房卻覆蓋于各個(gè)地段

　　從限價(jià)房和二手房的地理位置對(duì)比來(lái)看，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，二手房的優(yōu)勢(shì)也要明顯強(qiáng)于限價(jià)房。從目前北京已經(jīng)公布的限價(jià)房地塊來(lái)看，有海淀的西三旗、朝陽(yáng)的常營(yíng)、豐臺(tái)的花鄉(xiāng)和紀(jì)家廟、石景山的金頂街、通州的半壁店等區(qū)域，這些區(qū)域基本都是處于四環(huán)、五環(huán)之外，地理位置相對(duì)處于邊緣地段。即使豐臺(tái)的花鄉(xiāng)和紀(jì)家廟是四環(huán)內(nèi)，但都屬于南城，發(fā)展還不是很完善。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，即使從交通角度來(lái)看，限價(jià)房并不存在明顯的劣勢(shì)，但是，從區(qū)域的整體配套環(huán)境來(lái)看，還是存在一定的資源劣勢(shì)。比如醫(yī)療環(huán)境、教育資源、大型商場(chǎng)等等都還需要進(jìn)一步改善，很明顯，對(duì)于一些現(xiàn)階段有特殊家庭需求的中等收入者來(lái)說(shuō)，如孩子需要上學(xué)、父母需要照顧等等，限價(jià)房在這些方面目前還不能滿足。相反，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，擁有明顯的地段優(yōu)勢(shì)和各項(xiàng)稀缺資源優(yōu)勢(shì)，比如中關(guān)村區(qū)域的二手房擁有獨(dú)特的教育資源優(yōu)勢(shì)，CBD、金融街等區(qū)域二手房擁有豐富的商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，東城和西城二手房又享有獨(dú)特的老北京文化，這些都是現(xiàn)階段限價(jià)房所不能匹敵的。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，二手房的地段優(yōu)勢(shì)要明顯強(qiáng)于限價(jià)房。

　　滿足居住需求度：限價(jià)房相對(duì)較低，二手房可以滿足低、中、高三類

　　由于限價(jià)房受到了戶型的限制，1居室面積在60平米以下，2居室面積在75平米以下，使得限價(jià)房更多地可以滿足消費(fèi)者的基本居住需求之外，在一定程度上是不能滿足中等收入者對(duì)居住舒適度的追求；但是，二手房的存量充裕，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較豐富，既有一些小戶型的房產(chǎn)，也有一些中大戶型的房產(chǎn)，可以滿足不同購(gòu)房人群的居住需求。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，從限價(jià)房和二手房所能給中等收入者滿足的居住需求度來(lái)看，限價(jià)房相對(duì)比較單一，僅可以滿足基本的居??；但是，二手房除了可以滿足那些基本居住的低需求之外，也可以滿足那些追求居住舒適度人群的中、高端住房要求。

　　處置方式：限價(jià)房的限制較多并存政策風(fēng)險(xiǎn)，二手房相對(duì)比較靈活、自由

　　在此次出臺(tái)的《征求意見(jiàn)稿》中，對(duì)于限價(jià)房的轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行了一些明確的限制，一個(gè)是對(duì)于上市交易的時(shí)間做了規(guī)定，需要滿5年才能按市場(chǎng)價(jià)出售，未滿5年由政府回購(gòu)；另一個(gè)是對(duì)于購(gòu)購(gòu)后是否能夠出租或者用于其它功能還存在一定的“政策風(fēng)險(xiǎn)”。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，限價(jià)房的處置方式受到的限制較多并且還存在不確定風(fēng)險(xiǎn)；相比較而言，二手房的處置方式就比較靈活和自由，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)?fù)曛?，既可以按市?chǎng)價(jià)出租，也可以隨時(shí)按市場(chǎng)價(jià)出售，并且對(duì)于購(gòu)購(gòu)者也沒(méi)有資格的限制。

　　因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，雖然按照當(dāng)前北京初步擬定的限價(jià)房出售價(jià)格來(lái)看，相比周邊的新房或者二手房至少低出30%以上，在價(jià)格上具備明顯的“競(jìng)爭(zhēng)”優(yōu)勢(shì)；但是，這種價(jià)格的“競(jìng)爭(zhēng)”優(yōu)勢(shì)并不能全部惠及到所有的中等收入購(gòu)房者，而且對(duì)于不同階段的中等收入購(gòu)房需求，限價(jià)房還不能完成滿足。而二手房和新房雖然在現(xiàn)價(jià)段處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的相對(duì)劣勢(shì)，但是，綜合考慮房屋的可選擇量、區(qū)位、居住舒適度、未來(lái)處置等要素，二手房和新房具備綜合的“競(jìng)爭(zhēng)力”，特別是在未來(lái)消費(fèi)者生活水平進(jìn)一步提升的情況下，居住的多樣性需求將會(huì)更加體現(xiàn)。到底選擇二手房還是限價(jià)房？不同需求的人群應(yīng)該是不一樣的計(jì)劃，但是，“鏈家地產(chǎn)”提醒一點(diǎn)，限價(jià)房雖好，不過(guò)，這是眾人“擠”過(guò)橋，還需要提前考慮周全。

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