開發(fā)商售樓沙盤里展示的“小區(qū)緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”；會所等娛樂設施變成了飯館、超市；而“十幾時辰的車程”開了半公里也到不了……

　　如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產(chǎn)商忽悠了。
 
為了避免更多的人上當，我們推出房地產(chǎn)奸商忽悠詞典，給您提個醒。

　　忽悠1口若懸河 樓書失信

　　類似忽悠

　　綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根。

　　【典型案例】

　　綠地變圍墻 景觀全取消

　　2003年6月，陳先生購購位于望京某樓盤一套房屋。購房時售樓小姐介紹，小區(qū)將南湖路設置主入口；小區(qū)內(nèi)將建有溢水石壁與噴水設施等景觀。開發(fā)商在售樓書及口頭上承諾，將建設小區(qū)內(nèi)的老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)、小區(qū)綠化等配套設施。

　　2005年5月，開發(fā)商在完成商務樓的施工后，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設施等景觀，并將小區(qū)主入口沿路向后移了50米。開發(fā)商還在小區(qū)住宅樓和商務樓之間建造了規(guī)劃中不存在的隔離圍墻，使得小區(qū)綠化面積大幅縮水，老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等配套設施不見蹤影。開發(fā)商稱：溢水石壁與噴水設施等景觀以及老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等設施，由于未在合同中明確約定，不具有約束力。

　　【專家解析】

　　期房風險以此為大

　　北京鏈家地產(chǎn)調(diào)研總監(jiān)金育松表示，目前市場上的所謂期房風險，除樓盤因為開發(fā)商資金短缺導致無法完工外，主要就是開發(fā)商隱瞞或故意回避一些樓盤的規(guī)劃設計、施工進展、裝修品位、物業(yè)管理單位的情況以及周邊環(huán)境的規(guī)劃、市政配套的建設等實際情況，導致將來業(yè)主入住后的房屋、環(huán)境、物業(yè)管理水平與當初開發(fā)商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業(yè)主入住的房子與開發(fā)商所描述“將來時”的現(xiàn)房品質(zhì)下降。

　　【律師說法】

　　業(yè)主應通過監(jiān)事會監(jiān)督

　　北京信杰律師事務所尹秀超表示，業(yè)主知情權(quán)主要有，了解樓盤周邊環(huán)境建設、樓盤的施工進度、裝修材料的品牌、選用的物業(yè)管理公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗以及收費標準，車位的位置、數(shù)量、停車費等。這些問題都是開發(fā)商在售樓階段向購房人進行說明的問題。業(yè)主可以通過監(jiān)事會隨時監(jiān)督工程進度與質(zhì)量；事先簽訂物業(yè)管理公約，公示物業(yè)公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗、收費標準及依據(jù)。

　　忽悠2售后包租 誘人投資

　　類似忽悠

　　不僅是產(chǎn)權(quán)酒店，目前許多商鋪也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”、“提供每年8%的物業(yè)補貼”……

　　【典型案例】

　　十多萬元投資 三年回報700元

　　看到投資10萬元享有京郊四度假酒店的產(chǎn)權(quán)，還可與全世界各地的酒店進行交換，每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年，動了心的石先生與延慶某假日酒店開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議。他以10萬元頭付購下56平方米一個房間。合同承諾，根據(jù)經(jīng)營狀況扣掉經(jīng)營管理費、暖氣費、物業(yè)費等，60%的收益歸業(yè)主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經(jīng)營一年，七扣八扣之后，石先生只獲得了不到700元回報。2004年，改變了回報方式，一年過后更是沒落著分文。在與開發(fā)商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生并沒有動這些住房券，年底開發(fā)商用15%現(xiàn)金回購，較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，在沒有回報的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現(xiàn)在，10萬元頭付款外加22個月的月供，石先生一共從該酒店得到不過700元。

　　【專家解析】

　　期房不能售后包租

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂表示，根據(jù)2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。但是對于現(xiàn)房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發(fā)商因為自身開發(fā)實力有限，希望靠大量的銷售回款完成后期的開發(fā)與建設。但是，如果后期回收到的銷售款不能滿足開發(fā)所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風險是由小業(yè)主承擔的。

　　【律師說法】

　　涉嫌非法集資

　　北京律師協(xié)會房產(chǎn)律師秦兵表示，根據(jù)2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實際上是將簡單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，而且是未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品，有非法集資之嫌。

　　忽悠3交通方便 全是圖上計算

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