隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村特別是城中村房屋購(gòu)賣(mài)不斷增多。農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同是否有效，由于規(guī)定雜亂、理解各異，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬(wàn)別。筆者嘗試對(duì)農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同的法律效力作一探討。

　　一、農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同效力認(rèn)定的沖突　農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)購(gòu)方存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。村民將農(nóng)村房屋出售給本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定購(gòu)賣(mài)合同有效沒(méi)有什么異議。農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人即外村農(nóng)民或城市居民，合同效力的認(rèn)定，目前有兩種截然相反的觀點(diǎn)?！∫环N觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效。理由是：　其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)@勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。　其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果農(nóng)民的房屋允許自由購(gòu)賣(mài)，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣(mài)了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止?！　∑淙?，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》條款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建筑和購(gòu)購(gòu)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同有效。理由是：　　其一,1963年3月20日中共《關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》項(xiàng)規(guī)定：社員有購(gòu)賣(mài)房屋的權(quán)利。房屋出賣(mài)后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有購(gòu)賣(mài)房屋的權(quán)利，并且房屋購(gòu)賣(mài)完成后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移?！∑涠?，較高法院〔１９９２〕民他字第８號(hào)批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)按約定交付房款以及管理房屋的購(gòu)賣(mài)有效。
　二、農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同效力認(rèn)定的沖突解決　筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同有效。理由是：認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定為依據(jù)?！逗贤ā返谖迨l第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！、鍑?guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)?！、姘选锻恋毓芾矸ā返?2、63條結(jié)合起來(lái)分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谵r(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣(mài)之后不可再申請(qǐng)宅基地而已?！、缢袡?quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，較核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱(chēng)之謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)了?！　、琛独^承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地也可以繼承。說(shuō)明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。如果說(shuō)農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實(shí)的變化，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動(dòng)的。說(shuō)明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制?！、檗r(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋所有權(quán)人同時(shí)成為宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上，沒(méi)有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。　綜上所述，根據(jù)法無(wú)明文不為禁的原則，農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)合同有效。

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