業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境，需要改變?nèi)齻€(gè)房產(chǎn)投資置業(yè)的理念，也就是新政之下應(yīng)該遵循以下三個(gè)新的投資置業(yè)準(zhǔn)則：

等額本金優(yōu)勢(shì)更明顯

　　無論是投資還是自住，80%以上的人群都是借助銀行的貸款來實(shí)現(xiàn)投資置業(yè)，目前經(jīng)常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式，而在這兩種還款方式中，絕大部分采用的是前者。

　　其實(shí)，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，等額本金還款法的利息總額要少于等額本息還款法。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下，等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少于等額本息還款法。

　　比如馬先生欲購購一套70萬的房子，貸款50萬元，那么在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10年期，利率為5.51%相比5.31%的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為 5042元，兩者差額達(dá)到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元，這樣因?yàn)槔首儎?dòng)引起的差額已經(jīng)占到利率為5.51%時(shí)兩種不同還款方式差額的6.96%。兩者的差額隨著年限的增長(zhǎng)和利率的上漲將會(huì)更加突顯。

投資期限5年以上

　　在新政中，對(duì)于房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)開征了相關(guān)的稅費(fèi)，比如2年以內(nèi)需要全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅(包括城建稅和教育附加)，2年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于5年以內(nèi)的要按照差額征收20%的個(gè)人所得稅。這種稅費(fèi)的征收，將會(huì)大大縮減房產(chǎn)投資的收益。面對(duì)稅費(fèi)的調(diào)整，作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變?cè)械耐顿Y模式，需要由短期變?yōu)?年以上的中長(zhǎng)期投資置業(yè)。

　　比如韓先生購購了一套80平方米的兩居普通住房，購購總價(jià)為45萬元，這套房產(chǎn)如果按照市場(chǎng)價(jià)出租，其租金為2000元／月。如果韓先生2年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬元的價(jià)格出售，其較終的年收益為6.23%；如果韓先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬出售，其房產(chǎn)的年投資收益為7.11%，相比2年以內(nèi)出售房產(chǎn)每年要高出0.88%。

關(guān)注普通住宅與非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　在新政出臺(tái)后，對(duì)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新的定義，只有同時(shí)滿足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的才被定義為普通住房。劃定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，不僅僅在購房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異，而且更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。

　　假設(shè)王先生購購一套150平方米的房產(chǎn)，總額為100萬元；陶女士在同樣區(qū)域購購兩套75平方米的房產(chǎn)，每套房產(chǎn)為50萬元，兩套總額也為100萬元。王先生和陶女士同時(shí)在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬元出售，則其交納稅費(fèi)的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同而產(chǎn)生明顯異同。

　　持有房產(chǎn)2年內(nèi)，王先生比陶女士多支出12000元，持有房產(chǎn)在2年(含)以上5年以下，王先生比陶女士多支出17500元，持有房產(chǎn)在5年以上，王先生比陶女士則多支出28900元。

責(zé)任編輯：小平

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