《上海市公有住房差價(jià)交換試行辦法》（滬府發(fā)［１９９９］４號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》《試行辦法》載于本刊１９９９年第３期）已于１９９９年１月１９日由上海市人民政府頒布。為貫徹執(zhí)行《試行辦法》，規(guī)范公有住房差價(jià)交換行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，特提出如下實(shí)施意見(jiàn)。


一、適用范圍


本市行政區(qū)域內(nèi)居民承租的公有住房，包括直管公有住房和系統(tǒng)公有住房差價(jià)交換（以下簡(jiǎn)稱差價(jià)換房）均應(yīng)按《試行辦法》進(jìn)行。


本市行政區(qū)域內(nèi)單位承租的（或單位保留承租權(quán)的）公有住房，也可按《試行辦法》進(jìn)行差價(jià)換房。


無(wú)本市城鎮(zhèn)常住戶口的個(gè)人和非本市注冊(cè)登記的單位不得通過(guò)差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)。


二、方式和限制


差價(jià)換房有以下三種方式：


１．公有住房承租權(quán)與公有住房承租權(quán)的交換；


２．以公有住房承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)；


３．有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)后，購(gòu)購(gòu)商品住房或者其他住房。


凡按照《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未購(gòu)購(gòu)的成套獨(dú)用公有住房（以下簡(jiǎn)稱可售公有住房），只可以按上述第１種方式交換其他公有住房承租權(quán)，不得采取第２、３種方式交換商品住房或其他住房所有權(quán)或有償轉(zhuǎn)讓。如需交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，則必須按《關(guān)于可售公有住房上市出售試行辦法》規(guī)定辦理。


凡未納入《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》可出售范圍的公有住房（以下簡(jiǎn)稱不可售公有住房）可以選擇上述三種方式進(jìn)行差價(jià)換房。


承租居民之間、承租居民與單位之間公有住房承租權(quán)交換或單位之間有償調(diào)撥公有住房承租權(quán)的，均應(yīng)按上述規(guī)定方式辦理。


承租居民進(jìn)行差價(jià)換房必須符合下列條件：


１．差價(jià)換房不得造成當(dāng)事人新的居住困難，即差價(jià)換房后，原承租居民的人均居住面積應(yīng)高于市政府規(guī)定的解決居住困難標(biāo)準(zhǔn)。


２．承租居民進(jìn)行差價(jià)換房前應(yīng)取得同住成年人的書(shū)面同意。


３．承租居民以公有住房承租權(quán)交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，所交換的商品住房或其他所有權(quán)住房應(yīng)是已取得房地產(chǎn)權(quán)證（或房屋所有權(quán)證）的住房。


三、差價(jià)換房合同


差價(jià)換房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。其中：


１．當(dāng)事人交換公有住房承租權(quán)，或以承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，應(yīng)簽訂《上海市公有住房差價(jià)交換合同》；


２．當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，應(yīng)簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。


《上海市公有住房差價(jià)交換合同》和《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》示范文本由市房地局制定。差價(jià)換房當(dāng)事人可使用市房地局制定的示范合同文本或參照示范文本訂立合同。


差價(jià)換房合同必須經(jīng)原公有住房承租人和其同住成年人簽字同意。


四、價(jià)款和使用


差價(jià)換房的價(jià)格由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。


承租居民按《試行辦法》規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，除本人（或同住人）前２年已購(gòu)住房或其他特殊原因經(jīng)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)外，應(yīng)在房地產(chǎn)交易審核準(zhǔn)予差價(jià)換房后，將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款存入受理該差價(jià)換房的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指定的銀行，并由銀行開(kāi)具購(gòu)房存款單。


取得購(gòu)房存款單后，應(yīng)按下列規(guī)定使用：


１．購(gòu)房存款單應(yīng)專項(xiàng)用于購(gòu)購(gòu)商品住房或其他住房，不得轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押。凡不購(gòu)房的，３年之內(nèi)不得兌取現(xiàn)金。購(gòu)房存款單滿３年，承租居民可兌取現(xiàn)金；


２．承租居民使用購(gòu)房存款單購(gòu)購(gòu)商品住房或者其他住房的，應(yīng)憑房地產(chǎn)交易蓋章的《已購(gòu)住房證明》等材料向銀行辦理有償轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)移支付和余款支取手續(xù)；


３．除購(gòu)房存款單戶名本人和直系親屬共同購(gòu)房外，購(gòu)房存款單一般只能由存單戶名本人購(gòu)房使用。


本市注冊(cè)的單位有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，取得的價(jià)款應(yīng)存入單位的住房基金。


五、征詢


差價(jià)換房的公有住房承租人應(yīng)按下列規(guī)定向公有住房出租人或者出租人委托的物業(yè)管理公司（以下統(tǒng)稱出租人）辦理征詢：


１．凡直管公有住房承租權(quán)交換本區(qū)縣的直管公有住房承租權(quán)、商品住房或其他住房所有權(quán)，或直管公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在當(dāng)事人簽訂差價(jià)換房合同并申辦差價(jià)換房審核手續(xù)后，由房地產(chǎn)交易辦理征詢；


２．除上述情況外，其余差價(jià)換房均由公有住房承租人在簽訂差價(jià)換房合同前辦理征詢。


承租人應(yīng)持《租用公房憑證》向房地產(chǎn)交易領(lǐng)取《上海市公有住房差價(jià)交換征詢表》（以下簡(jiǎn)稱《征詢表》），填寫后，持《征詢表》向出租人進(jìn)行征詢。


出租人應(yīng)當(dāng)自收到《征詢表》之日起的７日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)。不同意差價(jià)換房的，應(yīng)在《征詢表》所列范圍內(nèi)說(shuō)明理由。逾期不答復(fù)的，視作無(wú)異議。


六、差價(jià)換房審核


當(dāng)事人訂立差價(jià)換房合同后１０日內(nèi)，按照下列規(guī)定向房地產(chǎn)交易辦理差價(jià)換房審核手續(xù)：


１．交換承租權(quán)的公有住房在同一區(qū)、縣的，向公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請(qǐng)；


交換承租權(quán)的公有住房不在同一區(qū)、縣的，交換有差價(jià)的，向價(jià)格高的公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請(qǐng)；交換無(wú)差價(jià)的，當(dāng)事人可選擇向其中一個(gè)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請(qǐng)；


２．交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，向商品住房或者其他所有權(quán)住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請(qǐng)；


３．有償轉(zhuǎn)讓的，向公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請(qǐng)。


當(dāng)事人辦理差價(jià)換房手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易提交下列文件：


１．差價(jià)換房合同；


２．租用公房憑證（或保留承租權(quán)證明）或者商品住房、其他所有權(quán)住房的房地產(chǎn)權(quán)證；


３．雙方當(dāng)事人的身份證明；


４．當(dāng)事人委托他人辦理差價(jià)換房手續(xù)的，應(yīng)提交當(dāng)事人的委托書(shū)和代理人的身份證明。


房地產(chǎn)交易應(yīng)自取得出租人的征詢意見(jiàn)之日起的１３日內(nèi)，完成差價(jià)換房的審核工作。對(duì)于符合條件和手續(xù)的，開(kāi)具《準(zhǔn)予公有住房差價(jià)交換通知書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《通知書(shū)》）。對(duì)不符合條件和手續(xù)的，作出不予差價(jià)換房的決定。


凡承租居民有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，可憑銀行開(kāi)具的購(gòu)房存款單，向房地產(chǎn)交易申領(lǐng)《通知書(shū)》，其中承租居民前２年已購(gòu)房的，憑前２年已購(gòu)房的證明文件（房地產(chǎn)權(quán)證或差價(jià)換房合同），向房地產(chǎn)交易申領(lǐng)《通知書(shū)》。


七、差價(jià)換房合同的注記


房地產(chǎn)交易準(zhǔn)予當(dāng)事人的差價(jià)換房后，應(yīng)在開(kāi)具《通知書(shū)》的同時(shí)，在差價(jià)換房合同備注欄內(nèi)注記蓋章。


自１９９８年４月１日起至１９９９年２月２８日止，已按規(guī)定辦理差價(jià)換房，取得公有住房承租權(quán)的居民，應(yīng)在１９９９年１２月３１日前按上述規(guī)定，持取得的《租用公房憑證》和已經(jīng)交易審核的差價(jià)換房合同，向原審核批準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易補(bǔ)辦注記。


八、變更租賃關(guān)系和登記


差價(jià)換房當(dāng)事人自取得房地產(chǎn)交易出具的《通知書(shū)》之日起的７日內(nèi)，持《通知書(shū)》、原租用公房憑證（或保留承租權(quán)的證明）和當(dāng)事人戶籍證明或單位注冊(cè)證明等材料，向出租人辦理公有住房租賃關(guān)系變更手續(xù)，換取《租用公房憑證》或《保留承租權(quán)的證明》。


其中交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，在房地產(chǎn)交易準(zhǔn)予該公有住房差價(jià)換房的同時(shí)一并辦理所交換的商品住房或者其他住房的交易過(guò)戶和變更登記手續(xù)。房地產(chǎn)交易應(yīng)自出具《通知書(shū)》之日起的１７日內(nèi)發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證。


九、差價(jià)換房后的租金交納


差價(jià)換房后公有住房所有權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)不變，其共用部位仍按原來(lái)的使用狀況共同使用。取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人仍應(yīng)按照本市公有住房管理規(guī)定和租金標(biāo)準(zhǔn)按期向出租人支付租金。租賃期間，本市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，仍應(yīng)按照調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金，但在取得該公有住房承租權(quán)后，其住房面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房面積的，可憑已注記的差價(jià)換房合同和《租用公房憑證》，不計(jì)算住房面積超標(biāo)準(zhǔn)部分增加的租金。


十、繼續(xù)承租


凡通過(guò)交換商品住房、其他住房所有權(quán)或有償轉(zhuǎn)讓方式，取得公有住房承租權(quán)的居民，喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，其本市城鎮(zhèn)常住戶口的配偶或者直系親屬在不影響同住人居住權(quán)的前提下，可憑已注記的差價(jià)換房合同和《租用公房憑證》向出租人辦理租賃關(guān)系變更手續(xù)，繼續(xù)承租。


繼續(xù)承租的居民可以由當(dāng)事人指定；當(dāng)事人未指定的，可以參照財(cái)產(chǎn)繼承順序確定。


十一、拆遷安置


差價(jià)換房后，公有住房因城市建設(shè)需要拆遷的，仍按照本市居住房屋拆遷安置的有關(guān)規(guī)定，對(duì)公有住房承租權(quán)人進(jìn)行安置。


十二、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)


凡從事差價(jià)換房中介業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（含公有住房差價(jià)交換）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案認(rèn)定的機(jī)構(gòu)。


房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事差價(jià)換房中介業(yè)務(wù)應(yīng)與當(dāng)事人簽訂書(shū)面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委托合同。受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)在當(dāng)事人簽訂的差價(jià)換房合同內(nèi)簽字蓋章。不按規(guī)定在差價(jià)換房合同內(nèi)簽字蓋章，當(dāng)事人可以拒付中介服務(wù)費(fèi)。


十三、差價(jià)換房的收費(fèi)


有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，由承租人按公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的０．５％向房地產(chǎn)交易支付差價(jià)換房的交易手續(xù)費(fèi)；公有住房交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，由差價(jià)支付方按價(jià)差的０．５％向房地產(chǎn)交易支付差價(jià)換房的交易手續(xù)費(fèi)。差價(jià)換房應(yīng)支付的交易手續(xù)費(fèi)不足１００元的，按１００元收取。


當(dāng)事人按規(guī)定辦理入住或退房、退租各項(xiàng)手續(xù)的，每次向出租人支付５０元

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