１９９８年５月２０日上海市房屋土地管理局制定印發(fā) 滬房地交（１９９８）３２０號


為進一步促進住房制度改革，活躍房地產(chǎn)三級市場，聯(lián)動消化二級市場商品房，擴大有效需求，引導居民的住房消費，改善居住條件，規(guī)范差價換房的行為，制訂如下試行辦法：


一、本辦法所稱不可售公有住房差價交換（以下簡稱差價換房）是指承租人將其承租的不可售公有住房按市場交換價值轉(zhuǎn)讓使用、換購商品住房或互換使用的行為。


不可售公有住房是指按本市房改政策尚未納入出售范圍的公有住房，但不包括整幢獨用的公有花園住宅。


承租人是指合法租用不可售公有住房的本市居民，也包括保留承租權(quán)的單位。


二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市差價換房的主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門（以下簡稱區(qū)、縣房地局）負責所轄區(qū)域差價換房的管理工作，業(yè)務上受市房地局專業(yè)。


區(qū)、縣房地產(chǎn)交易負責本區(qū)縣范圍內(nèi)差價換房的具體審核工作。


三、差價換房應遵循自愿、有償、公平的原則，并符合以下條件：


１．不得造成新的居住困難；


２．承租人應征得同住成年人同意。


四、公有住房有下列情況之一的，不得進行差價換房：


１．戶籍凍結(jié)地區(qū)的；


２．已列入危棚簡屋改造或年度成套改造計劃的；


３．承租人拖欠租金尚未結(jié)清的；


４．因糾紛已進入訴訟、仲裁、行政處罰程序的；


５．全家出國（境）保留承租權(quán)的；


６．需要落實政策的或按法規(guī)規(guī)定應由出租人收回的。


五、差價換房后公有住房權(quán)屬性質(zhì)不變，承租的居民仍應按規(guī)定交納公有住房租金。


六、不可售公有住房轉(zhuǎn)讓使用按下列程序辦理：


１．承租人將其承租的公有住房轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋置換公司或本市居民（以下簡稱置換人）使用的，應填寫《上海市不可售公有住房換購申請書》（以下簡稱《申請書》），并持《申請書》向公有住房出租人或出租人委托的物業(yè)管理公司（以下簡稱出租人）征詢，出租人應在三個工作日內(nèi)給予答復。


上款所稱房屋置換公司是指具有房屋置換經(jīng)營業(yè)務并具備房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的經(jīng)營企業(yè)。


２．承租人與置換人簽訂由市房地局統(tǒng)一制定的《上海市公有住房置換合同》（以下簡稱《置換合同》）。


３．合同簽訂之日起五日內(nèi)，承租人應持下列材料，向公房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請辦理審核手續(xù)：


（１）《申請書》；


（２）《置換合同》；


（３）《租用公房憑證》或保留承租權(quán)的證明；


（４）承租人的戶籍證明和身份證明。


４．承租人應如實申報公房轉(zhuǎn)讓使用的成交價格。


房地產(chǎn)交易自受理申請之日起十個工作日內(nèi)完成審核。審核同意后，開具《上海市公有住房換購審核表》（以下簡稱《審核表》）。承租人按本辦法第九條的規(guī)定繳納費用。


５．置換人自房地產(chǎn)交易審核同意之日起的七日內(nèi)，持《審核表》、《租用公房憑證》或保留承租權(quán)的證明等材料，向出租人辦理公有住房租賃戶名變更或保留承租權(quán)手續(xù)。


出租人應在三個工作日內(nèi)完成上述手續(xù)。變更租賃戶名的，換發(fā)《租用公房憑證》；保留承租權(quán)的，開具保留承租權(quán)的證明。


七、不可售公有住房換購商品住房按下列程序辦理：


１．承租人按本辦法第六條的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓使用手續(xù)。


２．轉(zhuǎn)讓使用后，承租人換購商品住房的，應與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預（出）售合同》，并根據(jù)本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關規(guī)定，向商品住房所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，繳納契稅、交易手續(xù)費等稅費。


承租人換購私有住房或平價房、安居房等的，可參照上款內(nèi)容辦理。


八、不可售公有住房互換使用按下列程序辦理：


１．互換使用各方承租人均應填寫《申請書》，并向出租人征詢，出租人應在三個工作日內(nèi)給予答復。


２．互換使用各方承租人應簽訂由市房地局統(tǒng)一制定的《上海市公有住房差價交換合同》（以下簡稱《交換合同》）。


３．互換使用各方承租人應在《交換合同》簽訂之日起的五日內(nèi)，持下列材料向交換價格高的公有住房所在地房地產(chǎn)交易申請辦理公房互換使用的審核手續(xù)：


（１）《申請書》；


（２）《交換合同》；


（３）《租用公房憑證》或保留承租權(quán)的證明；


（４）當事人的戶籍證明或身份證明。


４．當事人應如實申報公房互換使用的成交價格。


房地產(chǎn)交易自受理申請之日起十個工作日內(nèi)完成審核。審核同意后，開具《審核表》。當事人分別按本辦法第九條的規(guī)定繳納費用。


５．當事人自房地產(chǎn)交易審核同意之日起的七日內(nèi)，持《審核表》、《租用公房憑證》或保留承租權(quán)的證明等材料，分別向?qū)Ψ匠鲎馊宿k理公房租賃戶名變更或保留承租權(quán)手續(xù)。


出租人應在三個工作日內(nèi)完成上述手續(xù)。變更租賃戶名的，換發(fā)《租用公房憑證》；保留承租權(quán)的，開具保留承租權(quán)的證明。


九、差價換房的費用：


１．公房轉(zhuǎn)讓使用或換購商品住房的，由承租人按公房轉(zhuǎn)讓使用成交價格的０．５％向房地產(chǎn)交易支付差價換房的交易手續(xù)費；公房互換使用的，由差價支付方按價差的０．５％向房地產(chǎn)交易支付差價換房的交易手續(xù)費。


差價換房應支付的交易手續(xù)費不足１００元的，按１００元收取。


２．當事人按規(guī)定辦理入住或退房、退租各項手續(xù)的，每次向出租人支付５０元。


十、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房屋置換公司應積極參與差價換房的委托代理和居間介紹。


十一、出租人可以按本辦法規(guī)定的程序參與差價換房，促進提高公房成套率。


十二、本辦法施行后，房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋置換公司可將差價換房所獲不可售公有住房轉(zhuǎn)讓使用；本辦法施行前，單位通過調(diào)撥、調(diào)配所獲的公有住房也可轉(zhuǎn)讓使用。


上述轉(zhuǎn)讓使用手續(xù)應參照本辦法第六條的有關規(guī)定辦理。


十三、各區(qū)、縣房地集團所屬物業(yè)管理公司應率先進駐交易，實行“一門式”服務。房地產(chǎn)交易應為出租人進駐提供方便。


十四、當事人對房地產(chǎn)交易的審核有異議的，可向區(qū)、縣房地局申請復核。


十五、本試行辦法由房地局負責解釋。


十六、本試行辦法自一九九八年六月一日起施行。其中不可售公有住房轉(zhuǎn)讓使用試行至一九九八年十二月三十一日止。

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