條為進一步深化住房制度改革，促進住房商品化和住房建設發(fā)展，根據(jù)關于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)【１９９４】１９號文）《關于出售公有住房的暫行辦法》載于本刊１９９４年第１０期的規(guī)定。特制定按成本價向中、低收入職工家庭出售公有住房的實施細則。



　　條　出售公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸己、維修自理的原則。



　　第三條　凡獨用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產權歸屬未定和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃有步驟、分期分批地進行。一九九四年出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。
　　新分配的公有職工住房應貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應不低于單位每年分配住房總量的３０％。



　　第四條　按成本價購購公有職工住房的對象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８足歲的同住成年人。凡承租戶內有多人的，應協(xié)商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應變更租賃戶名后，由同住成年人協(xié)商確定購房人。
　　有下列情況之一的暫不能購房：房屋擅自轉租或變相轉租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國（境）外定居，或探親、留學逾期不歸的；承租人去國（境）外定居、探親、留學留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。



　　第五條　公有職工住宅出售的成本價，一九九四年每平方米建面積９０２元 。對職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價可在成本價的基礎上適當上調。
　　公有住房出售時，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應的增減系數(shù)（詳見附件）和成新折扣。
　　住房的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算。



　　第六條　對購房者給予以下優(yōu)惠：
　?。ㄒ唬┌促彿咳嗣恳荒旯g給予成本價１．２％的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡較長的一人為計算依據(jù)，但該工齡較長者及其配偶再遷至他處時不得重復享有受優(yōu)惠。
　?。ǘ楣膭盥毠べ彿浚保梗梗茨杲o予成本價５％的一次性優(yōu)惠。
　　（三）購購已租住的公有住房，１９９４年給予成本價５％的優(yōu)惠。
　?。ㄋ模┵彿空呷钥砂匆?guī)定享受原有的住房補貼。
　?。ㄎ澹┵彿空呙饫U房產稅、契稅，并緩征地租。
　?。┵徺徯陆ㄗ》空呙饫U固定資產投資方向調節(jié)稅。



　　第七條　公有職工住房的實際出售價按下列公式計算：
　　新分配公有職工住房的實際出售價（元／平方米）＝成本價（元／平方米）×（１－年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓勵職工購房優(yōu)惠率）×（１－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。
　　已租住公有職工住房的實際出售價（元/平方米）=成本價（元/平方米）×（１-年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（１-年成新折扣率×竣工年限）×（１-鼓勵職工購房優(yōu)惠率）×（１-已租住公房優(yōu)惠率）×（１-面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。
　　上列公式中：
　　成本價——一九九四年定為９０２元/平方米；
　　年工齡優(yōu)惠率——１．２％；
　　工齡——機關事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關規(guī)定計算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動局有關規(guī)定計算。在出具證明時，須由所在單位的人事勞動部門加蓋公章，對沒有設置人事勞動部門的單位可由上一級主管部門的人事勞動部門蓋章；
　　竣工年限——按房屋出售年份減去房屋竣工年份計算。房屋竣工不滿一年的按一年計算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計算；
　　成新折扣率——每年為２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算；
　　鼓勵職工購房優(yōu)惠率——一九九四年定為５％；
　　已租住公房優(yōu)惠率——一九九四年定為５％；
　　面積折扣——１５％。



　　第八條　出售公有住房的建面積計算標準，按《關于印發(fā)異產同幢房屋建面積攤算辦法的通知》（滬房【９３】權字發(fā)第５２號）規(guī)定執(zhí)行。建面積計算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。



　　第九條　一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的較低限價，Ⅰ級地段內，定為每平方米建面積１７０元；Ⅱ級地段內，定為每平方米建面積１６０元；Ⅲ級地段內，定為每平方米建面積１５０元；Ⅳ級地段內，定為每平方米建面積１４０元；Ⅴ級地段內，定為每平方米建面積１３０元；Ⅵ級地段內，定為每平方米建面積１２０元。



　　第十條　職工按成本價購購公有住房，每個家庭享受一次，購購一套。每個家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內或支農等離開本市而承租戶內留有一個人的（另一方不再享受購房優(yōu)惠），及４０歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻，經產權人同意的。



　　第十一條　新分配公有職工住房購房的建面積標準按國家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標準執(zhí)行，超過標準部分實行市場價。按市場價購購的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項的優(yōu)惠政策。
　　已租住公有住房購房的建面積控制標準，一般按人均建面積２４平方米計算。家庭成員中如有下列對象的也可按下列標準執(zhí)行，一般職工、干部為５０至７５平方米；科級為６０至８５平方米；縣處級為７０至１００平方米；副局級８０至１２０平方米；正局級為９０至１４０平方米。部級干部按國務院規(guī)定的控制標準執(zhí)行。技術職稱按相應的行政職務掛靠。以上是購購已租住公有住房的控制標準，不是必須達到的分房標準。超過購房控制標準１０平方米以內的，按當年的成本價不享受第六條（一）、（二）、（三）項的優(yōu)惠政策購購；再超過部分按市場價購購。按市場價購購的部分不享受第六條（一）、（二）、（三）、（五）項的優(yōu)惠政策。



　　第十二條　職工購房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購購住房。再購房時，將原購購的住房產權退還原產權單位，原產權單位按當時的成本價和優(yōu)惠政策、成新折扣計算價款，退還原購房人；新購購的住房按當時的成本價和優(yōu)惠政策、成新折扣計算價款購購。



　　第十三條　購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為２０％。
　　申請分期付款和政策性抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，頭期付款不低于實際售價的３０％。



　　第十四條　對公有住房的出售人，可免繳營業(yè)稅，售房所得不計入計算所得稅的稅基。



　　第十五條　按成本價購購公有住房，購購者擁有全部房屋產權。但購房款未付清或購房后未住滿五年者，不得出售、出租、轉讓和改變居住用途。在此期間，購房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計算后，由出售人退還購房人；購房者改變自住用途的，當按市場價補足房價。購房款已付清、購房后已住滿五年者，其住房可進入房產市場出售、出租和轉讓，收益歸己，但須按規(guī)定補交土地出讓金和有關稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。



　　第十六條　購購公有住房按下列程序進行：
　?。ㄒ唬┲惫芄坑蓞^(qū)、縣編制售房計劃，經市房產管理局審定后組織實施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計劃，經市房改辦審定后組織實施。
　?。ǘ┯沙鍪廴嘶蚍课菟诘氐姆抗懿块T向住戶宣傳購房辦法，住戶同意購房后，即可辦理購房手續(xù)。
　　（三）需購房者與房屋所有人簽訂房屋購賣合同，付清購房款后，由市房產登記發(fā)證辦公室給房屋所有權證。



　　第十七條　房屋維修責任和維修費用按下列規(guī)定分攤：
　?。ㄒ唬┦覂染S修由購房人自理。
　?。ǘ┳》康墓餐课坏碾娞莸裙灿迷O備以及公共設施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費用由產權單位承擔。
　?。ㄈ┳》康墓灿貌课弧⒐灿迷O備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償。
　?。ㄋ模┳》拷ㄒ酝獾牡缆贰⑸舷滤艿礼烤?、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設施的管理、維修、養(yǎng)護等費用，由房屋所有人共同承擔。購房戶承擔的費用，應由城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊共公設施管理、維修、養(yǎng)護基金中列支；租賃戶承擔的費用，由產權單位支付。



　　第十八條　高層住宅水泵、電梯的運行費，由全幢房屋所有人按建面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔運行費用的２０％，其余８０％在維修基金中列支。



　　第十九條　房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：
　?。ㄒ唬┒鄬幼≌馁彿咳嗽谫彿繒r頭期應按每平方米建面積成本價的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建面積成本價的６％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積５４．１２元。
　?。ǘ└邔幼≌馁彿咳嗽谫彿繒r頭期應按每平方米建面積成本價的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應一次性從售房款中按每平方米面積成本價的１２％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１０８．２４元。
　　上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲（按居民個人儲蓄利率計息），專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。
　　高層住宅電梯和水泵共同設備的大修和更新費用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費用，用于電梯和水泵等共同設備的大修和更新，一九九四年定為每臺電梯５

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