由于二手房的購(gòu)賣比新房復(fù)雜、手續(xù)比新房繁多，由此引發(fā)的糾紛乃至訴訟，也往往居高不下。以下案例，或許會(huì)對(duì)購(gòu)房者規(guī)避陷阱、實(shí)現(xiàn)自我保護(hù)有所啟示。

約定不明正當(dāng)權(quán)益難獲支持

案例周婷看過許嵐的房屋后，感到非常適合自己，但65萬元的要價(jià)，又使她一時(shí)無法付清全部資金。而許嵐既擔(dān)心賣了房子收不到錢，又怕有人出更高的房?jī)r(jià)。故雙方在簽訂《房屋購(gòu)賣合同》時(shí)，僅僅提到由周婷付10萬元定金，至于何時(shí)付清房款、交付房屋、辦理過戶手續(xù)問題，只是籠統(tǒng)提及“待周婷付清房款后，辦理相關(guān)手續(xù)”。過后，當(dāng)周婷持55萬元房款要求許嵐“辦理相關(guān)手續(xù)”時(shí)，許嵐卻把房屋以71萬元的價(jià)格，賣給了他人。周婷遂以許嵐違約為由，要求她雙倍返還定金。

點(diǎn)評(píng)法院審理后駁回了周婷要求許嵐雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，理由是本案對(duì)履行問題約定不明，不能認(rèn)定許嵐已經(jīng)違約。合同是當(dāng)事人履約的依據(jù)，沒有合同也就沒有了履約的依據(jù)。就約定不明的處理，《合同法》作了具體規(guī)定，由于本案存在雙方義務(wù)、多項(xiàng)不明、互為條件等問題，故不能從中找到答案。只能說是雙方在締約階段有過粗略約定，對(duì)未盡內(nèi)容寄希望于履行過程中再行約定，即仍然屬于締約問題，充其量只能說雙方此前存在締約過失，也就不存在是否違約問題。因此，務(wù)必在合同中寫清價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間，包括總價(jià)款（含幣種），各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用的承擔(dān)，價(jià)格上漲、下跌時(shí)的處理，還包括付款的時(shí)間、地點(diǎn)、方法，以及合同生效時(shí)間、何時(shí)交付房屋，中止、終止或解除的條件，以及哪些情況屬于違約，怎樣承擔(dān)違約責(zé)任。

逃避稅收惡意違約難獲償

案例宋娟在與房主唐琳就二手房屋購(gòu)賣問題協(xié)商一致后，宋娟提出：為了逃避稅收，可以將69萬元的成交額，在合同中只寫39萬，宋娟另外給唐琳30萬元，唐琳也另行出具給宋娟一張收據(jù)。五天后，已經(jīng)付清全部房款的宋娟，要求唐琳去辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，唐琳卻表示不賣了。經(jīng)宋娟一再追問，唐琳才說出，有人比她多出了5萬元房?jī)r(jià)。“難道你就不怕我按照合同，追究你10萬元違約金嗎？”可唐琳對(duì)此無動(dòng)于衷，甚至告訴宋娟：69萬元房款我會(huì)奉還。對(duì)于其它問題，你愛怎樣就怎樣？

點(diǎn)評(píng)盡管唐琳的行為確已違約，盡管宋娟與唐琳簽訂的《房屋購(gòu)賣合同》中明確規(guī)定“如果一方違約，必須支付給對(duì)方違約金人民幣10萬元”,但法院仍以合同無效為由，判決駁回了宋娟要求唐琳支付違約金的訴訟請(qǐng)求?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。本案協(xié)議，既有宋娟與唐琳惡意串通，損害國(guó)家利益的成分，也有以合同這一合法形式，掩蓋逃稅這一非法目的成分，還違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

未看證件房款打水漂

案例2009年元月，經(jīng)人介紹，劉萍認(rèn)識(shí)房主李康?？催^房屋之后，劉萍感到非常滿意，尚未見到房屋產(chǎn)權(quán)證便與李康簽訂了一份《房屋購(gòu)賣合同》，并當(dāng)即按合同付清了50萬元房款。一周后，劉萍依約在房管部門靜候李康辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，可一直未見李康蹤影。李萍雖感到不妙，但慶幸自己有合同、收款收據(jù)、房子鑰匙，遂決定先直接搬入居住再說。誰(shuí)知，一個(gè)自稱李康哥哥名叫李安的人聞?dòng)嵳疑祥T來，說他是房子的共有人，李康無權(quán)出賣房屋，要?jiǎng)⑵简v房。

說法法院審理認(rèn)為，該房屋為李安、李康兄弟的共同共有，李康未經(jīng)李安同意而出賣房屋，侵犯了李安的財(cái)產(chǎn)權(quán)，劉萍與李康所簽訂的《房屋購(gòu)賣合同》當(dāng)屬無效。因此，在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，應(yīng)查明房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是一人還是數(shù)人，共有人是否同意出售，并核對(duì)他們的身份證件是否與產(chǎn)權(quán)證登記的所有人相符。在簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí)，共有人應(yīng)全部到場(chǎng)并簽名，因故確實(shí)不能到場(chǎng)的，應(yīng)出具委托書及代理人身份證件。

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