近來，隨著國家營業(yè)稅減免等政策的變化，不少地方二手房成交量呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，許多購房人都想趕上政策的末班車，急于在優(yōu)惠政策截止日期前完成過戶。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增加的趨勢，給購賣雙方都帶來了不少麻煩。

　　就以往因二手房交易發(fā)生的糾紛來看，以下幾個(gè)案例中的情況應(yīng)引起大家注意。

　　-案例一：

　　小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下購了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來越迫切?？嘤跊]有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣掉，拿賣房的錢付大房子的頭付。小王就通過中介公司找到了購主小劉，小劉看完房子以后很滿意，雙方經(jīng)過幾次協(xié)商，約定成交價(jià)格95萬元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了購賣合同。

　　就在雙方打算履行合同的期間，誰也沒想到房價(jià)迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報(bào)價(jià)已經(jīng)到了105萬元。小王夫婦覺得賣虧了。

　　想了想，小張把小王和小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的購賣合同無效，理由是房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認(rèn)賣房沒有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時(shí)候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過電話要求加價(jià)，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣房的行為。中介公司的工作人員也到庭對小劉主張的事實(shí)進(jìn)行了證明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在實(shí)踐中并不少見，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋購賣無效，進(jìn)而變相達(dá)到反悔賣房的目的。這種做法在實(shí)踐中很少會得到法院的支持。

　　本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，即使小張沒有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，小劉作為購房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。

　　本案中，小劉看房時(shí)小張?jiān)趫觯砻餍垖τ谑鄯渴乱耸敲髦?，而且合同簽訂后又電話與小劉就漲價(jià)進(jìn)行過溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，經(jīng)過長期的精挑細(xì)選，老王終于簽訂了合同，打算購購一套公寓作為老兩口養(yǎng)老使用。但是這套公寓的原房主還有貸款沒有還清，產(chǎn)權(quán)證也沒有辦下來，必須先還清貸款并拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理過戶手續(xù)。

　　為了盡快辦理過戶手續(xù)，老王特意在合同里對自己支付購房款的方式和用途進(jìn)行了明確約定，包括約定對方應(yīng)該在收到頭付款50萬元后5天之內(nèi)將該筆款項(xiàng)用于償還銀行貸款，并且約定如果對方構(gòu)成對合同的實(shí)質(zhì)性違背，應(yīng)當(dāng)雙倍返還老王已支付的款項(xiàng)。

　　頭付款付出去以后，老王就一直盼著過戶。但等了將近一年時(shí)間，對方才告知拿到了產(chǎn)權(quán)證，準(zhǔn)備辦理過戶。

　　在這段期間里，房價(jià)行情已經(jīng)有了一定的回調(diào)。老王詳細(xì)了解情況后發(fā)現(xiàn)，對方在收到頭付款后并沒有在5天之內(nèi)用于還貸，反而是在兩個(gè)月以后才還了貸款，自己的頭付款很可能被對方挪作他用了。

　　感覺自己受了欺騙，老王將對方告到法院，認(rèn)為對方?jīng)]有按合同約定償還貸款，要求雙倍返還已支付的款項(xiàng)100萬元。而對方則認(rèn)為沒有按時(shí)償還貸款對于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間并沒有影響，不同意老王的意見。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到違約條款的約定和違約責(zé)任的承擔(dān)問題。

　　老王為了保障房屋能夠盡早過戶而在合同中約定相對方在一定期限內(nèi)將頭付款用于償還銀行貸款，這種做法是值得肯定的，而對方也確實(shí)沒有按期償還貸款，違反了合同約定。

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