二手房價格大幅回漲 現(xiàn)在購不購自己說了算

　　搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)從多方數(shù)據(jù)了解到，09年季度以來，北京二手房市場的房價逐漸攀升，房價上漲速度迅猛，環(huán)比季度，北京二手房價格上漲了近15%。很多購房者對這樣的上漲速度有點措手不及，也讓他們開始擔心這個時候該不該購房，現(xiàn)在是不是購房的好時機。一方面是需要購房的剛性需求，另一方面是迅速上漲的房價，此時此刻，到底購還是不購，許多購房人舉棋不定。對此，我愛我家認為，現(xiàn)在適合不適合購房還是要具體問題具體分析，較終由購房者自己說了算，市場的宏觀交易情況只是給購房者一個信息參考。

　　我愛我家置業(yè)顧問表示，目前自住型購房人主要分為兩類：

　　，頭次置業(yè)者。對于這類人來說，由于他們購購的主要是中小戶型，因此單價的上漲對總價的影響不大，如果購房時能夠很好地利用國家對頭次購房著低頭付、低利率、減免部分稅收等的各種優(yōu)惠政策，那么在這個時候購房也還是劃算的。

　　，改善型置業(yè)者。改善型置業(yè)可分為兩類，一類是自主改善型，另一類是被迫改善型。所謂的被迫改善型是因為各種客觀因素的影響導(dǎo)致必須要重新購購房子的類型，比如拆遷戶就是其中典型的一種。我愛我家數(shù)據(jù)顯示：目前，拆遷戶占改善型購房總數(shù)的56%。由于今年拆遷補償標準的市場化，很多拆遷戶獲得的補償還是相當可觀的，因此對價格的變化不敏感。而對于自主改善型的購房人，雖然房價上漲使得他們的購房開支加大，但同時，他們舊房套現(xiàn)的金額也會加大，購房能力也在增強。如果他們能夠利用好兩個不同區(qū)域房價漲幅的差異，反而會使置業(yè)升級更加輕松。比如年初原來的老房子可以賣80萬，而看上的新房子（或二手房）價值150萬，購房人要補進去70萬；而現(xiàn)在，原來的老房子漲到了100萬，看上的新房子（或二手房）價格漲到了165萬，購房人只需要補進去65萬就可以了。

　　此外，在房價上漲的大背景下，對于不同需求的購房者來說，我愛我家建議：

　　，可以尋找價格洼地。不論房價怎么漲，總會有部分區(qū)域存在著相對較低的房價，這個時候這種較低房價的房子便是購房者們需要發(fā)現(xiàn)的。從我愛我家上半年的成交指數(shù)報告中，我們看到僅2009年6月份網(wǎng)簽數(shù)就達到23205套房，其中價格上漲較明顯的區(qū)域主要有望京、CBD、亞運村、月壇以及紫竹橋等二級區(qū)域，而馬家堡地區(qū)、成壽寺地區(qū)等南城部分區(qū)域的二手房價走勢則相對平穩(wěn)。因此我愛我家建議購房者因多關(guān)注下目前房價相對平穩(wěn)的區(qū)域是否有合適的房源。

　　，購房者應(yīng)帶著淘房的心理去尋找合適的房源。目前二手房房價很大程度上由業(yè)主掌握，而不同的業(yè)主有不同的賣房原因。有些業(yè)主急需套現(xiàn)，就會以低于市場價格的報價出售，購房者們應(yīng)該抓住這樣的好機會，果斷出手。

　　總之，在這個房價上漲的時候，購不購房還是得具體問題具體分析，根據(jù)購房人自己的情況決定。（【相關(guān)鏈接】二手房價格大幅回漲 現(xiàn)在購不購自己說了算）

　　二手房貸款陷阱知多少？

　　日前，銀監(jiān)局向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)通知提示金融機構(gòu)防范二手房貸款風(fēng)險并對存量貸款進行全面風(fēng)險排查。外界紛紛猜測銀監(jiān)會是否會收緊二手房貸款政策，尤其是二套房貸款恐會風(fēng)云突變 。偉嘉安捷認為，姑且不論政策是否會收緊，就現(xiàn)有二手房貸款流程看，常見的兩種貸款陷阱也需要引起借款人的高度警覺。

　　假按揭陷阱：

　　形式一：借款人出現(xiàn)資金缺口，在急需錢融資的情況下，輕信不正規(guī)的金融擔保公司慫恿，聲稱能夠為借款人找房子做假抵押向銀行申請貸款，通過非正常渠道借款人也有可能獲得貸款。

　　風(fēng)險性：眾所周知，銀行只接受以房產(chǎn)為抵押物的貸款，借款人在急需資金的情況下很有可能采取旁門左道達成目地。偉嘉安捷提醒借款人，這樣操作的風(fēng)險性較大，因為貸款手續(xù)全都是假的，一旦銀監(jiān)會對各金融機構(gòu)二手房貸款進行全面排查，逐筆核驗房屋交易背景、客戶資料以及各項權(quán)證的真實性等等情況，這種形式的假按揭貸款很容易被排查出來，此時如不正規(guī)的金融擔保公司卷款潛逃或者干脆消失，那么查處出來的假按揭風(fēng)險就會全部轉(zhuǎn)嫁到借款人身上，銀行可能會追究全部的貸款違約責任，借款人還有可能受到相應(yīng)的刑事責任處罰。

　　形式二：開發(fā)商為了回籠資金，將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部員工或者開發(fā)商親屬的名字購購從銀行套取購房貸款。通常情況下，開發(fā)商會與假借款人協(xié)商并支付其相應(yīng)報酬，假借款人也會簽署正常的按揭貸款合同，流程與其它按揭貸款操作流程無疑，辦理完流程后銀行會根據(jù)按揭貸款合同向開發(fā)商放款。

　　風(fēng)險性：從前段時間市高院公布房貸糾紛案指導(dǎo)意見看，其中有一項明確提出：借款人雖然沒有實際占有所購房屋，但其幫助開發(fā)商套取銀行按揭貸款并造成損失，借款人應(yīng)就其過錯向銀行承擔開發(fā)商不能償還貸款部分10%以內(nèi)的賠償責任。從這一項規(guī)定看，借款人看似從開發(fā)商處拿到了些報酬，占了點小便宜，反過來看會失去更多的利益，尤其是對借款人個人信用這一塊，開發(fā)商如無法及時還銀行貸款，為開發(fā)商簽字蓋章的借款人就會受到違約牽連，會影響日后借款人的真正意義上的貸款。

　　假購賣陷阱：

　　假購賣的表現(xiàn)形式通常只有一種，在借款人急需資金周轉(zhuǎn)的情況下，希望以較快速的方式籌集錢款。做抵押消費的話，放貸時間相對交易類過戶時間較長且貸款金額不及交易類貸款多，在這種情況下，借款人可能會選擇親友充當客戶，通過購賣形式快速融資且獲得更多貸款。

　　風(fēng)險性：以這種方式貸款的如借款人能夠在短時間償還貸款，鋌而走險一次還有情可原。相反如按照正常手續(xù)貸款二十、三十年之久，與親友的假過戶很有可能會弄假成真，親友有可能不將房產(chǎn)歸還借款人，這里面就容易產(chǎn)生糾紛，借款人只能啞巴吃黃連。

　　貸款小貼士：

　　目前，在北京做個人按揭貸款服務(wù)的公司多如牛毛，在這些大大小小的個貸服務(wù)機構(gòu)中，由于銀行的支持有限、房貸產(chǎn)品的各色差異、個貸服務(wù)機構(gòu)的信譽資質(zhì)以及從業(yè)人員的素質(zhì)不同等原因，造成個人房地產(chǎn)金融市場上個貸服務(wù)機構(gòu)的差異化。偉嘉安捷專家介紹，借款人如果想要尋找個貸服務(wù)機構(gòu)幫助的話，較好找那些正規(guī)的個貸服務(wù)機構(gòu)合作，因為在與客戶簽約后從評估開始，每一個環(huán)節(jié)都將有專人負責敦促與跟蹤，直至整個貸款交易結(jié)束，十分細心與周到，保障借款人的資金交易安全。

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