近年來，商鋪投資之風(fēng)越來越盛。但投資者往往不是經(jīng)營者，對商鋪將來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)。特別是對于二手商鋪，投資者除考慮房產(chǎn)用途等一些重要因素外，還要注意細(xì)節(jié)約定。

　　賣家欲轉(zhuǎn)手 但商鋪正出租

　　提示：購家較好先請投資公司評(píng)估

　　鏡頭一：郝先生做生意賺了不少錢，想購個(gè)商鋪?zhàn)兆饨稹Ｋ郧皼]有商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，于是決定投資經(jīng)營狀況良好的二手商鋪。
　　在委托經(jīng)紀(jì)公司搜尋后，找到了某小區(qū)臨街的一套兩層商業(yè)用房。業(yè)主張先生2002年就購下了這個(gè)鋪位，現(xiàn)在已取得了產(chǎn)權(quán)證，并出租給了一家餐飲公司。由于現(xiàn)在股市高漲，張先生想把這個(gè)商鋪轉(zhuǎn)讓出去投資股市。在視察了這個(gè)商鋪后，郝先生動(dòng)心了。

　　專家指點(diǎn)：購購二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，頭先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的率、購賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。
　　而對于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。
　　事實(shí)上，來往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開店運(yùn)營的各項(xiàng)成本后，還剩多少利潤，攤到房價(jià)上率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議郝先生還是請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測算出投資收益后，再?zèng)Q定是否投資。

　　租客不同意 稱有優(yōu)先購購權(quán)

　　提示：購家應(yīng)事先調(diào)查房產(chǎn)是否有與、出租情況

　　鏡頭二：在有購購意向后，郝先生請來了某投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過評(píng)估，投資收益比較高，于是他決定購購。而就在郝先生和張先生談妥了房屋購賣價(jià)格，以及付款方式等事項(xiàng)后，餐飲公司的宋老板卻表示反對，因?yàn)樗苍诳紤]是否購購該商鋪，他認(rèn)為自己作為租戶，享有優(yōu)先購購權(quán)。

　　專家指點(diǎn)：二手房購賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。

　　如果業(yè)主表示沒有，購房者不但要讓業(yè)主出具無與或無租賃的書面承諾，還要到現(xiàn)場去查勘，了解實(shí)情。
　　如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前三個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。
　　所以，購房者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購購權(quán)相當(dāng)重要。
　　因此，宋老板具有優(yōu)先購購權(quán)。如果他不購購仍由郝先生購購，那么，郝先生應(yīng)當(dāng)和張先生及宋老板簽訂三方協(xié)議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購購權(quán)，并重新簽訂租賃合同。

　　租客放棄購購 簽訂三方協(xié)議

　　提示：二手商鋪約定需更細(xì)致

　　鏡頭三：宋老板因資金周轉(zhuǎn)困難，放棄了購購權(quán)，郝先生終于如愿以償可以購購該商鋪。三人簽訂了三方協(xié)議，宋老板還是繼續(xù)租賃。但就在郝先生與張先生簽訂商鋪購賣合同時(shí)，郝先生突然有些遲疑，因?yàn)閷贤行枰瞿男┨厥饧s定不太清楚，希望能得到專業(yè)人士的提示。

　　專家指點(diǎn)：二手商鋪與二手房購賣合同有差別，需要購房者注意。

　　1.要約定房產(chǎn)用途。

要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。

　　2.要對公攤部位進(jìn)行約定。

有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。

　　3.對房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。

二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在購賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說清楚。

　　4.物業(yè)服務(wù)方面的約定。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要，物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位，物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到購賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。

　　5.交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式。

　　如營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅。各方如何承擔(dān)，均應(yīng)在合同中列明。

作者：葉保秀
來源：新京報(bào)

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