１、二手商鋪的市場總體狀況

近幾年，在經(jīng)濟高速發(fā)展而銀行利率又相對偏低的雙重刺激下，越來越多有“大量閑置資金”的人利用投資來保值、增值的意欲加強，開始紛紛把目光轉(zhuǎn)向充滿誘惑力的商鋪投資領(lǐng)域，北京的商鋪熱隨著商鋪供應(yīng)量的迅猛增長不斷升溫，而隨著城市規(guī)劃和消費者需求的不斷變化發(fā)展，社區(qū)性商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)將成為北京未來商業(yè)發(fā)展的。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，從去年下半年至今，北京商鋪供求兩旺，餐飲類商鋪的需求較突出。一方面，北京商業(yè)環(huán)境日益成熟，另一方面，越來越多的新興成熟社區(qū)對區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求越來越多，并輻射到周邊區(qū)域。同時，從北京經(jīng)濟的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景判斷，市場對包括超市、便利店等在內(nèi)的商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況，而這些需求將為北京市商鋪市場提供更多的發(fā)展空間，使商鋪成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一個熱點。

雖然現(xiàn)階段的二手商鋪還處于萌芽狀態(tài)，但隨著一手商鋪熱銷高潮的來臨，必定會有一些由于經(jīng)營、還貸、出租不善的商鋪流入到二級市場。而與新商鋪在推出時的大造聲勢，夸大地段優(yōu)勢和前景以抬高價格相比，二手商鋪更具投資潛力。一般，二手商鋪在經(jīng)過一段時間的市場洗禮，自身的優(yōu)劣性和價值已“一目了然”，夸大的價格水分被擠壓。此外，二手商鋪一般帶裝修，購家不必在裝修上花費太多，這也為購家節(jié)省了許多費用。

２、分析

購購商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價高，總價高，投資區(qū)域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業(yè)商鋪、房產(chǎn)項目自帶商鋪等售價主要受地段影響，１萬元／平方米—４萬元／平方米不等。但二手商鋪同時具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，且租金回報率高。目前，北京商鋪投資平均回報率約為１０％左右。優(yōu)越地段的商鋪率約為１０％—１５％左右，投資回收周期短。但同時，商鋪容易受到周邊環(huán)境及其時效性和政策性的影響。

３、熱點區(qū)域和面積

地段是決定商鋪售價的關(guān)鍵因素。對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。商鋪的熱點需求區(qū)域多集中在ＣＢＤ及其輻射圈、東二、三環(huán)、亞運村、望京等區(qū)域，主干道及其臨街的商鋪需求旺盛。面積在５０平方米—２００平方米左右的商鋪較為熱租。

■空置房投資

１、空置房的市場總體狀況

由于土地金融政策門檻提高，開發(fā)企業(yè)資金壓力加劇，開發(fā)商加快了對商品房項目尾房的銷售速度，被稱為“一級半市場”的空置房２００４年一季度交易放量，并顯示出良好的市場前景?？罩梅恐饕怯捎陂_發(fā)商在項目銷售完成８５％左右后所形成的尾房，也有部分開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的房屋。隨著開發(fā)商與中介公司一、二級市場的合作，空置房價格便宜、無期房風險、物業(yè)配套設(shè)施成熟等特點逐漸為人們所認知，同時以其獨特的比較優(yōu)勢逐漸成為投資者們的新寵。其據(jù)建設(shè)部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國空置、積壓１年以上的商品住宅面積達到１．２億平方米，其中北京占１０％，多達１２００萬平方米，沉淀資金高達７００億元，按人均居住面積計算，可安置北京市約５０萬人口。

２、投資收益

購購空置房，投資、自住兩相宜?？罩梅康母叨俗≌?，用來自住舒適宜人；因樓盤知名度高，用于出租，也可以獲得穩(wěn)定的回報率。如“我愛我家”曾代理銷售的某公寓項目，位于方莊社區(qū)內(nèi)，緊鄰**５號線，不但品質(zhì)有保證，而且隨著**５號線２００６年的全面通車，其投資價值顯而易見；亞北奧運公園附近某空置房項目原價６０００元／平方米，現(xiàn)價５２８８元／平方米；方莊地區(qū)三環(huán)內(nèi)某空置房項目原價６５００元／平方米，現(xiàn)價４５００元／平方米，這些項目深受購房者好評，迅速就被一空。而近期我愛我家推出的羅馬花園公寓，原價１．４４萬元／平方米，現(xiàn)售價僅５５００元／平方米；陽光廣場公寓原售價１．４４萬元／平方米，現(xiàn)價僅６３００元／平方米。由于許多空置房都是“名樓盤”，自身具有良好的地段優(yōu)勢和高品質(zhì)的居住環(huán)境，投資者若對所購房屋進行裝修后出租可獲得較高的收益回報。

３、熱點區(qū)域和戶型

空置房與二手公寓相似，以出租來獲取資金回報的投資者，仍需選擇傳統(tǒng)的熱點區(qū)域，如ＣＢＤ及其輻射圈、中關(guān)村及亞運村等?？拷?*、主干道等交通便利區(qū)域及社區(qū)環(huán)境成熟完善的區(qū)域也是租客們偏愛的區(qū)域。戶型上也以８０平方米—１５０平方米的兩居室需求較為旺盛。

■投資提示：

我愛我家提醒廣大投資者，投資的收益是誘人的，但風險同時也是存在的。無論您選擇哪種投資形式，一定要學會規(guī)避一些可能發(fā)生的風險。頭先，房屋產(chǎn)權(quán)狀況必須查清。二手房的“身份”較為復雜，了解清楚其產(chǎn)權(quán)狀況十分重要；其次，要對所購購的二手房的地段、戶型及相應(yīng)的小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等進行多方面的考察。較后，決定投資二手房后，一定要選擇大型房屋中介公司進行交易，避免在交易過程中發(fā)生不必要的糾紛。

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