節(jié)后，市區(qū)二手房的交易活躍，交易量超過了新建商品房的交易量，二手房的交易價格差異很大，這給購方賣方都帶來了一些困惑。為什么在同個區(qū)域，而價格會有這么大的距離呢，二手房價格決定因素主要有哪些呢？

　　房地產(chǎn)不同于其他商品，購購的不僅僅是住房本身，除市場因素外，還包括商業(yè)購物氛圍、教育文化氣息、交通設施、環(huán)境景觀、小區(qū)物業(yè)服務、戶型朝向、客戶個體的心理素質(zhì)和個人喜好等，這些都是決定二手房價格的重要因素。因此，同一區(qū)域，由于物業(yè)的個性差異很大，價格出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象是很正常的。和前幾年不同，現(xiàn)在購房觀念發(fā)生了改變。像金華工商城、南苑小區(qū)由于房齡較長、小區(qū)環(huán)境、房屋本身的設計和小區(qū)服務都不符合現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的要求，受我市房改房補交土地出讓金政策變動的影響因素以及市場變化因素影響，價格有所下滑 ，但一些地段好、品質(zhì)高的小區(qū)的房產(chǎn)受到市民的青睞，價格比較穩(wěn)定，如江北典型樓盤時代花園、明月京華、明月苑、江南典型樓盤保集半島、天龍·南國名城、香格里花園。

　　這是市正大房地產(chǎn)交易市場對自2004年以來市區(qū)幾個小區(qū)的成交均價統(tǒng)計。

　　二手房價格到底由什么決定

　　市正大房地產(chǎn)交易市場董事長黃雪鴛認為主要有以下幾方面決定二手房的價格。

　　1.房齡：市正大房地產(chǎn)交易市場董事長黃雪鴛告訴記者，在目前市場，新老樓房的價格差距較大。因為房齡長短不同，哪怕是地段稍遜的新房齡也會比市房齒較長的房子價格高。

　　2.產(chǎn)品品質(zhì)：房地產(chǎn)的個別差異性決定了產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品品質(zhì)又決定了產(chǎn)品的價格。以相同地段的房子為例，市區(qū)江南香格里花園和華園小區(qū)相鄰，但這兩個小區(qū)在二手房市場上每平方米售價相差近1000元。另外，保集半島、天龍·南國名城的多層住宅，在今年的較高峰時達3500元/平方米。在宏觀調(diào)控的情況下，這些樓盤的成交還是保持活躍的態(tài)勢，而且價格水平下調(diào)的空間也不是很大。而和它處于同一板塊內(nèi)、交付時間非常接近的幾個其他樓盤，品質(zhì)較差的房子單價只有2300～2400元。

　　3.配套條件：配套條件是一個綜合因素。這其中包括商業(yè)網(wǎng)點、公共設施、學校、醫(yī)院、景觀環(huán)境等等。以明月苑為例，該小區(qū)附近有金師附小、婺州公園、醫(yī)院，而且離商圈又近，因此這一帶的房子價格一直比較堅挺。景觀環(huán)境也在很大程度上決定了二手房的價格。

　　4.戶型結(jié)構(gòu)：以前的老房子之所以賣不售價，很大程度上是因為戶型不合理，結(jié)構(gòu)設計不符合現(xiàn)代生活理念。

　　想保值得看二手房價值取向

　　宏觀調(diào)控后，房價漲幅過快現(xiàn)象得到有效控制，由此也造成不少消費者抱著觀望的心態(tài)。通過對二手房市場成交價格的比較，可以給消費者今后購購一手房提供借鑒和參考?？梢哉f，現(xiàn)在的二手房價值取向是一手房購購的借鑒因素之一，畢竟，只有進入二手房市場的流通，你購購的房子才能變現(xiàn)，才能真正反映出價值來。

　　對現(xiàn)在一手房的購購者來說，較擔心的就是房價會下跌，從而使自己的資產(chǎn)縮水。到底什么樣的房子保值、增值功能強呢？其實二手房目前的成交已給我們有所借鑒。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)專家認為，隨著樓盤的競爭日趨激烈，在同一個板塊上已有若干個甚至多個樓盤同時銷售，關(guān)鍵是怎么去找出精品來，除了地段的稀缺性要考慮外，更要考慮樓盤的規(guī)劃設計、施工用材等品質(zhì)問題。比如同為江南板塊，樓盤有好幾個，但其設計理念、質(zhì)量仍有一定的區(qū)別，只有性價比高、綜合素質(zhì)高的樓盤才能在今后體現(xiàn)出更好的價值來。

　　從二手房成交上，我們已經(jīng)看出只有綜合了成新度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套條件和環(huán)境因素等方面的房子，才能體現(xiàn)出其綜合的優(yōu)勢來。

來源：金華新聞網(wǎng)

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