王先生在選購一套二手房時，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個多月才到期，王先生以為購購了房屋后就有權隨時要求承租人搬離，于是與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)，但是在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“購賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責前業(yè)主和王先生沒有尊重其“優(yōu)先購購權”，其有權主張王先生的房屋購賣行為無效。這是在轉讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中普遍存在的問題，承租人所提出的“購賣不破租賃”是一項專業(yè)法律術語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉移的場合，承租人對于該房屋的使用權，不會因為該房屋的購賣而受影響，購受人仍應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時租賃權的效力大于購賣雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時，購受人方才可以行使完整所有權。

記者了解到，我國《合同法》第229條明確規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”；《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；《較高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內，因購賣、與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。而承租人提出的“優(yōu)先購購權”則是指出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購購的權利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購購的權利”；《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購購權”；較高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購購權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋購賣無效”。

由此可見，在該案例中，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應該受到法律的保護，王先生無權要求承租人限期搬離，但是有權要求承租人支付租金，因為，王先生在取得該房產(chǎn)的所有權的同時也取得了收益權。另外，如果前業(yè)主確實沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購購該房屋的話，承租人有權主張該購賣關系無效。對此，有關律師提醒消費者：二手房購受人應當在購房前充分了解要購購的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計劃。

孫婧焉 保健
摘自《青島財經(jīng)日報》

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