曾先生購(gòu)購(gòu)了一套二手房，事前業(yè)主告知該房產(chǎn)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，但曾先生以為購(gòu)購(gòu)了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是與業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。但在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中，承租人以“購(gòu)賣(mài)不破租賃”為依據(jù)要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其“優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙?gòu)賣(mài)行為無(wú)效。

　　這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題，承租人所提出的“購(gòu)賣(mài)不破租賃”是一個(gè)專(zhuān)業(yè)法律術(shù)語(yǔ)，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁?gòu)賣(mài)而受影響，購(gòu)受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于購(gòu)賣(mài)雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，購(gòu)受人方才可以行使完整所有權(quán)。

　　《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。

　　而承租人提出的“優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)”則是指出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利?！陛^高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋購(gòu)賣(mài)無(wú)效?！?。

　　在本案中，承租人提出要求繼續(xù)租賃是合法的，曾先生無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離，但有權(quán)要求對(duì)方支付租金。另外，如果前業(yè)主確實(shí)沒(méi)有通知過(guò)承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購(gòu)購(gòu)該房屋的話(huà)，承租人確實(shí)有權(quán)主張?jiān)撡?gòu)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

　　因此，二手房購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房前充分了解要購(gòu)購(gòu)的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購(gòu)房用途或自己的投資計(jì)劃。（編輯：黎奏）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！