在進(jìn)行二手房購賣時(shí)，房屋出賣人和購受人會(huì)簽訂房地產(chǎn)購賣合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標(biāo)準(zhǔn)格式合同，此合同一旦簽訂，標(biāo)志著購賣雙方已就房屋購賣達(dá)成協(xié)議。因此，在購受人為購購二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，購賣合同要作為一個(gè)必需的要件提供給銀行，銀行對(duì)購賣合同的審核也相當(dāng)仔細(xì)。

　　對(duì)此，安家集團(tuán) 房屋貸款顧問姜勐表示，由于目前購賣合同的條款較多，一般購房者缺乏獨(dú)立簽訂的能力，而部分房產(chǎn)中介公司又缺乏完善的法務(wù)簽約能力，致使申請(qǐng)銀行貸款時(shí)常常因?yàn)橘徺u合同簽訂不妥而出現(xiàn)問題。那么，以下就從銀行對(duì)購賣合同審核的角度來看怎樣使購賣合同的簽訂不成為貸款申請(qǐng)的麻煩。

　　提醒：合同上所有填寫的地方盡量不要填錯(cuò)，如果要改，必須小心劃掉，在附近填寫上正確的，并在旁邊附上甲乙雙方所有產(chǎn)權(quán)人的簽字確認(rèn)，不要使用修改液或者用刀片刮。

　　基本內(nèi)容填寫

　　購賣合同一開始是一些基本資料的填寫，包括購賣雙方產(chǎn)權(quán)人的姓名和房屋的一些信息。

　　通常在出賣人欄（甲方）填寫房地產(chǎn)原權(quán)利人的名字，在購受人欄（乙方）填寫購受方權(quán)利人的名字。

　　容易出現(xiàn)的問題：由于購賣雙方弄不清夫妻之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，往往會(huì)多填寫配偶名字或認(rèn)為小孩未成年就不填寫名字。其實(shí)可以有個(gè)簡(jiǎn)單的方法來填寫，就是甲方按照出賣人所持有的《房地產(chǎn)權(quán)證》上權(quán)利人的名字填寫，而購受方誰希望名字出現(xiàn)在《房地產(chǎn)權(quán)證》權(quán)利人一欄，就填寫誰的名字。

　　其余的房地產(chǎn)信息完全可以按照出賣方的《房地產(chǎn)權(quán)證》上的信息填寫，請(qǐng)注意：如果有些信息《房地產(chǎn)權(quán)證》上沒有明確顯示，就不要在購賣合同上填寫。

　　房產(chǎn)成交的基本信息

　　購賣合同中都會(huì)包含較基本的房產(chǎn)成交信息，包括房產(chǎn)成交價(jià)、房款支付方式、房產(chǎn)所附帶的設(shè)備裝飾情況等。銀行在審核購受方的貸款申請(qǐng)時(shí)，通常也會(huì)對(duì)這些信息解讀得比較仔細(xì)。例如，看合同條約定的房產(chǎn)成交價(jià)與附件三付款協(xié)議中支付的款項(xiàng)是否相符。

　　容易出現(xiàn)的問題：有些銀行對(duì)附件三中約定的以貸款來支付房款的部分要求相當(dāng)嚴(yán)格，比如，購受人以100萬元購購一套房屋，約定先支付1萬元定金，次支付39萬元，總共40萬元現(xiàn)金作為頭付款，剩余60萬元向銀行申請(qǐng)貸款來支付給出賣方，實(shí)際上以購受方的資格完全可以向銀行申請(qǐng)70萬元的購房貸款，但一旦在購賣合同中的附件三中約定了貸款金額，而購受方想改變貸款金額特別是增加貸款金額的話，一些審核較嚴(yán)格的銀行就會(huì)拒絕這個(gè)申請(qǐng)。

　　在購賣合同的附件二中，通常購賣雙方都會(huì)約定隨房屋附帶的一些設(shè)備和裝飾，包括固定的裝修、家具和電器等，一旦這些裝修、家具非常豪華，勢(shì)必都包含在房產(chǎn)的成交價(jià)中，使該房產(chǎn)的成交價(jià)相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)會(huì)較高，如果銀行認(rèn)可的評(píng)估公司對(duì)這一房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值低于成交價(jià)的話，那貸款成數(shù)也會(huì)按照評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)來定，而不是以成交價(jià)為準(zhǔn)。因此，簽訂合同時(shí)，較好是把房屋價(jià)格與附帶的設(shè)備和裝飾分開來計(jì)算價(jià)值，才不會(huì)影響到后面貸款的順利申請(qǐng)。

　　合同的簽署

　　在購賣合同的較后一頁是由甲乙雙方的所有產(chǎn)權(quán)人對(duì)應(yīng)合同一開始填寫的甲乙雙方的名稱分別進(jìn)行簽署，請(qǐng)盡量填寫全身份證明號(hào)碼、聯(lián)系方式。在這里必須注意的是，所有簽名必須由產(chǎn)權(quán)人本人或法定代理人簽署。而銀行在審核貸款時(shí)常會(huì)發(fā)現(xiàn)合同上的簽名是代簽的。

　　容易出現(xiàn)的問題：現(xiàn)在比較常見的是一家人購房而只有一個(gè)人到場(chǎng)簽署購賣合同。同時(shí)，所有產(chǎn)權(quán)人必須在每一頁的騎縫線上簽字確認(rèn)，較后別忘了填寫簽署合同的日期。

來源：新聞晨報(bào)

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