二手房購(gòu)賣一般有兩種方式，一是通過(guò)中介公司進(jìn)行交易，二是自由交易。在北京目前的二手房交易中，這兩種方式數(shù)量基本各占一半。在這兩種交易方式中，都存在交易安全的問(wèn)題，鏈家·寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)人士對(duì)該如何安全交易做了如下分析。
　　如何通過(guò)中介公司購(gòu)賣二手房

　　找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報(bào)紙廣告、房展會(huì)、中介公司的門店、中介公司的網(wǎng)站、親友的介紹。而目前京城中介市場(chǎng)中“放心中介”已成為一種品牌。如何辨別放心中介，主要應(yīng)注意以下幾方面：

　　1、較直觀的是看該中介公司是為北京市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定的“放心中介”；

　　2、到該中介公司去看看它的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；

　　3、看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模；

　　4、看看該中介公司是否有自己的網(wǎng)站，因?yàn)槟軗碛凶约壕W(wǎng)站的中介公司，一般都比較重視公司的形象。

　　與中介公司打交道時(shí)還需要注意：

　　1、核實(shí)該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產(chǎn)購(gòu)賣業(yè)務(wù)時(shí)，一定要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；

　　2、在簽訂購(gòu)賣合同或委托協(xié)議時(shí)，需多加注意，對(duì)相關(guān)的條款（如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任等）應(yīng)認(rèn)真考慮，較好讓律師或了解房地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。

　　不通過(guò)中介公司如何交易

　　鏈家·寶業(yè)曾經(jīng)接待過(guò)的一位客戶：先前是通過(guò)網(wǎng)上進(jìn)行的自由交易，看了兩遍房屋覺(jué)得還不錯(cuò)，準(zhǔn)備購(gòu)了，進(jìn)一步了解時(shí)，才知業(yè)主所擁有的只是臨時(shí)產(chǎn)權(quán)，根本不能交易，白白浪費(fèi)了這么多時(shí)間。如果是在去看房前或看房時(shí)就問(wèn)清房屋的權(quán)屬狀況，就不會(huì)這樣了。購(gòu)方較需注意的是：、看房。頭先看房時(shí)，一定要看該房屋所有權(quán)證，了解該房是房改房還是使用權(quán)房或者只有臨時(shí)產(chǎn)權(quán)。如果是房改房，還需了解業(yè)主是成本價(jià)還是優(yōu)惠價(jià)購(gòu)購(gòu)的房屋。其次還需了解房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否同一人。如果不是，還需了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書、公證書。較后，還需了解清楚物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)是否有問(wèn)題。、簽訂合同。一切承諾都需落實(shí)在合同上，以便將來(lái)產(chǎn)生糾紛時(shí)有據(jù)可查；第三、注意付款方式。較好是在過(guò)戶當(dāng)天支付。辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，只須將購(gòu)賣雙方所需的證件備齊，按照房管局的流程去辦理即可。

　　較近，二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，也給二手房交易雙方較為明確地指引，交易雙方可以依據(jù)二手房指導(dǎo)價(jià)作為參照，同時(shí)再利用市場(chǎng)比較法，將自己的物業(yè)與周邊物業(yè)價(jià)格做比較。步，搜集交易實(shí)例。業(yè)主可以通過(guò)同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周邊的交易實(shí)例；步，進(jìn)行交易修正。一般來(lái)說(shuō)，由于業(yè)主只是想大概了解自己房屋的市場(chǎng)價(jià)格，因此只須對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正即可。房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正（繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、臨路狀況等因素）、權(quán)益狀況修正（土地使用權(quán)年限）和實(shí)物狀況修正（新舊程度、戶型、朝向、樓層、裝修等因素）三方面。第三步，求取比準(zhǔn)價(jià)格。1、房屋位置（如果是在同一小區(qū)，修正系數(shù)為0。如果待估價(jià)房屋有更好的位置、交通、購(gòu)物休閑環(huán)境等，則可選取1至3%的修正百分?jǐn)?shù)）；2、建筑年代的相對(duì)折舊：1%（在實(shí)際的估價(jià)中，年折舊率是按2%計(jì)算，但建筑年代對(duì)已購(gòu)公房的實(shí)際影響并沒(méi)有那么大，所以每年的相對(duì)折舊按1%計(jì)算較為適合）；3、樓層：一層為－2%；二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為－2%；高層：一層為－3%；二為－2%，三層為－1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為－3%；4、朝向（以兩個(gè)窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個(gè)，選較好的兩個(gè)為準(zhǔn)）：東向?yàn)?%，南向?yàn)椋?%，西向?yàn)椋?%，北向－2%。5、裝修：精裝修且在3年以內(nèi)的為＋3%，3年以上的為0%。⑥暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?%，單氣為－2%。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)講，出售自己的房屋，就會(huì)得到一個(gè)較為合理的價(jià)位。

　　兩種方式對(duì)比

　　通過(guò)中介公司的好處就是安全、省心。俗話說(shuō)“隔行如隔山”，中介公司對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的辦理十分的專業(yè)，能為購(gòu)賣雙方省去好多的麻煩。更重要的是，中介公司所起的居間擔(dān)保作用，能夠站在公正的立場(chǎng)上，為購(gòu)賣雙方的交易安全起著十分重要的保證作用，保證雙方的利益不受損害。缺點(diǎn)是目前中介公司眾多，良莠不齊。如果委托不正規(guī)的中介公司很可能使委托方受到損失。

　　不通過(guò)中介公司，自己交易的好處就是省錢，不需要繳納中介費(fèi)，而且自己親自辦理，讓人放心。但是由于大部分購(gòu)賣雙方對(duì)房地產(chǎn)了解得不多，很容易忽略一些細(xì)節(jié)，結(jié)果產(chǎn)生一系列的糾紛，甚至是經(jīng)濟(jì)損失。本來(lái)是讓自己放心的，結(jié)果由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不了解反而變得不放心了。缺點(diǎn)是需要牽扯太多的時(shí)間，而且交易過(guò)程中的付款安全性得不到有效的保障。如果購(gòu)方是按揭貸款，手續(xù)較為繁雜，因此，鏈家·寶業(yè)建議購(gòu)賣雙方，為避免許多麻煩及不必要的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)賣雙方自己達(dá)成交易的，可以委托一些“放心中介”辦理權(quán)屬過(guò)戶和按揭貸款手續(xù)。

宮萍

摘自 北京晚報(bào)

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